買 400 萬樓，上會要準備幾多現金？
樓價 HK$4,000,000 只是起點。真正決定你買唔買得起的，是簽臨約至成交期間要拿出的現金總額 — 首期、從價印花稅、代理佣金、律師費及估價雜費。
按目前金管局指引，自用住宅一般上限為七成按揭；透過按揭保險計劃，樓價 HK$1,000 萬或以下的合資格買家最高可造九成。以下同時列出兩種情況。
| 項目 | 七成按揭 | 九成按揭（按保） |
|---|---|---|
| 首期 | HK$1,200,000 | HK$400,000 |
| 從價印花稅（第 2 標準） | HK$100 | HK$100 |
| 代理佣金（1%） | HK$40,000 | HK$40,000 |
| 律師費（約） | HK$10,000 | HK$10,000 |
| 估價、查冊及雜費（約） | HK$5,000 | HK$5,000 |
| 現金合計 | HK$1,255,100 | HK$455,100 |
月供、壓力測試與入息要求
以年利率 3.5%、還款期 30 年計算。壓力測試按金管局要求加 2 個百分點，供款佔入息比率（DSR）上限一般為 50%，加息情境下為 60%。
| 項目 | 七成按揭 | 九成按揭（按保） |
|---|---|---|
| 貸款額 | HK$2,800,000 | HK$3,600,000 |
| 每月供款 | HK$12,573 | HK$16,166 |
| 壓測供款（+2%） | HK$15,898 | HK$20,440 |
| 所需月入（約） | HK$26,497 | HK$34,067 |
400 萬預算，實際買到咩？
四百萬可選擇天水圍、將軍澳細單位、荃灣及大埔的舊屋苑，實用約 300–400 呎兩房。這個價位剛好落在從價印花稅 HK$100 的臨界點附近 — 議價把成交價壓到 HK$4,000,000 或以下，印花稅差距可以非常誇張。
以上為一般市場觀察，個別屋苑、樓層、座向及樓齡差異可以很大，實際成交價請以土地註冊處紀錄為準。
議價 3%，總共慳幾多？
假設叫價 HK$4,000,000，議至 HK$3,880,000，減幅 HK$120,000。表面上你慳了 HK$120,000，實際上有四條數同時下降。
| 節省項目 | 金額 |
|---|---|
| 成交價下調 | HK$120,000 |
| 從價印花稅減少 | HK$0 |
| 代理佣金減少（1%） | HK$1,200 |
| 按揭利息減少（七成、30 年、3.5%） | HK$51,720 |
| 總節省 | HK$172,920 |
常見問題
買 400 萬樓要準備幾多現金？+
七成按揭下約 HK$1,255,100（首期 HK$1,200,000 + 印花稅 HK$100 + 佣金 HK$40,000 + 律師及雜費約 HK$15,000）；九成按揭下約 HK$455,100，另需計算按揭保險費用。
400 萬樓可以做九成按揭嗎？+
樓價 HK$1,000 萬或以下的合資格自用買家，可透過按揭保險計劃申請最高九成按揭，但須通過入息及壓力測試，並支付一次性保費。實際批核由銀行及按揭證券公司決定。
月入要幾多才通過壓力測試？+
以 3.5% 息、30 年計，七成按揭約需月入 HK$26,497；九成按揭約需 HK$34,067。有其他貸款在身會拉高要求。
議價可以慳幾多？+
以 3% 減幅計，樓價慳 HK$120,000、印花稅慳 HK$0、佣金慳 HK$1,200、三十年利息慳 HK$51,720，合共約 HK$172,920。減幅視乎盤源、賣方壓力與市況。