香港買樓流程完整指南（2026）

由睇中單位到正式收樓，香港標準買樓流程一般為 45 至 90 日。若買家已有按揭原則批核（Approval-in-Principle），整個過程可壓縮至 45 日內；如需重新申請按揭或做壓力測試，會延長至 60–90 日。

議價往往集中於簽臨時買賣合約前的 3–14 日 — 呢段時間係決定你成交價的關鍵窗口。

1️⃣ 預算與按揭原則批核 — 先向 2–3 間銀行取原則批核，確認可借金額與利率。

2️⃣ 委任地產代理與看樓 — 選 1–2 位活躍於目標屋苑的代理，安排看樓。

3️⃣ 索取成交紀錄 — 睇同座、鄰座過去 6 個月成交，建立議價底稿。

4️⃣ 提出還價（議價） — 依據成交紀錄與市況，透過代理向業主提出還價。此為議價顧問介入的關鍵環節。

5️⃣ 簽署「臨時買賣合約」（臨約） — 通常於議價達成後 24 小時內簽署，並支付「細訂」（通常為樓價 3–5%）。

6️⃣ 委任律師 — 買方律師負責產權審查、按揭文件、印花稅繳付、樓契過戶。

7️⃣ 簽署「正式買賣合約」（大訂） — 通常於臨約後 14 日內，再支付樓價至合共 10%。

8️⃣ 申請正式按揭 — 銀行進行物業估價、審批、律師接收按揭指示。

9️⃣ 繳付印花稅 — 於臨約簽署後 30 日內完成。

🔟 成交交收 — 由律師安排尾數支付、樓契交收、鎖匙交收。

🚩 估價不足：銀行估價低於成交價 → 按揭成數會被壓縮，你需要即時補首期。應在簽臨約前先向銀行取「估價確認」。

🚩 業主反價：口頭議價達成但未簽臨約前，業主收到更高 offer 反口 → 唯一保障是盡快簽臨約與付細訂。

🚩 撻訂：買家臨約後撤回 → 沒收細訂（5%）並可能被追究差價。

🚩 未預留印花稅：印花稅 30 日內繳付，很多買家忘記預留現金流。

🚩 舊契 / 產權瑕疵：律師產權審查發現問題，可能導致成交延遲甚至流產。

如果只記一件事：香港買樓的關鍵不在收樓，而在簽臨時買賣合約之前的那幾日。以下是把上面 10 步壓縮成的一頁式攻略，附每步的實際日數。

第 1 步 — 定預算並取按揭預先批核（3–7 日）：向 2–3 間銀行申請原則批核，確認可借金額、利率與壓力測試結果。未有預批就出價，等於未知道自己的上限。

第 2 步 — 收窄目標（7–21 日）：鎖定 1–2 個屋苑，記錄每次睇樓的座向、噪音、裝修與業主放盤原因。

第 3 步 — 抽可比成交（1–3 日）：同座及鄰座過去 6 個月成交，換算實用呎價，得出合理價區間。

第 4 步 — 出價與還價（1–3 日）：以可比成交為理據出第一口價，讓步幅度遞減，並緊守事前寫低的上限。

第 5 步 — 簽臨時買賣合約（即日）：付細訂（一般樓價 3%–5%），同時委任律師。此刻價錢已鎖定，其後不能翻案。

第 6 步 — 正式申請按揭與估價（7–14 日）：銀行安排估價；估價不足會直接影響可借金額。

第 7 步 — 簽正式買賣合約（臨約後 14 日內）：補足大訂至樓價 10%，並繳付從價印花稅（一般於 30 日內）。

第 8 步 — 律師查契與按揭文件（14–30 日）：查核業權、僭建與未完成工程。

第 9 步 — 交易完成、付清餘款（一般臨約後 45–60 日）。

第 10 步 — 收樓與交接（即日）：核對水電煤讀數、鎖匙、傢俬清單與管理處登記。