1. 什麼是壓力測試
壓力測試（Stress Test）是金管局要求所有按揭申請人通過的一項情境測試：假設當前按揭利率突然上升 2 厘（200 基點），計算你的每月供款是否仍在可負擔範圍內。目的係防止利率上升時出現大量斷供潮。
測試分兩個層次：一是「現行利率下的 DSR」，二是「加息 2% 情境下的 DSR」，兩者都要達標，按揭才會獲批。
2. DSR 標準與計算
DSR（Debt Servicing Ratio，供款佔入息比率）計算方法：每月按揭供款 ÷ 每月穩定入息。
金管局標準：
• 現行利率下：DSR 上限為 50%（有其他物業者 40%）
• 加息 2% 情境下：DSR 上限為 60%（有其他物業者 50%）
只要有一關唔過，銀行就會壓縮按揭成數或整宗拒批。
3. 實例：月入 HK$60,000 首置買家
假設你月入 HK$60,000，冇其他按揭債務。以 30 年期、按揭利率 4.125%（H+1.3，H 假設 2.8%）計算：
| 樓價 | 貸款額 (70%) | 月供 @4.125% | 壓測月供 @6.125% | 現 DSR | 壓測 DSR | 結果 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HK$8M | HK$5.6M | HK$27,143 | HK$34,036 | 45.2% | 56.7% | ✅ 通過 |
| HK$10M | HK$7.0M | HK$33,929 | HK$42,545 | 56.5% | 70.9% | ❌ 兩關都超 |
| HK$9M | HK$6.3M | HK$30,536 | HK$38,291 | 50.9% | 63.8% | ❌ 都超一啲 |
| HK$8.5M | HK$5.95M | HK$28,840 | HK$36,163 | 48.1% | 60.3% | ⚠️ 壓測邊緣 |
4. 如何提高過壓測機會
1. 拉長按揭年期（最長 30 年）— 直接降低月供。
2. 增加首期 — 借少啲，月供少啲。
3. 加入擔保人 — 以父母或配偶入息合併計算。
4. 清理其他負債 — 私人貸款、卡數、車貸都會扣減可用 DSR 空間。
5. 選擇高息戶口以外的入息證明 — 花紅、佣金通常打折，固定人工滿分計算。
6. 議低樓價 — 每議低 HK$100,000，貸款額少 HK$70,000，月供減約 HK$339，DSR 直接下降。
5. 議價如何降低壓測門檻
以上例月入 HK$60,000 買 HK$9M 為例：現時剛剛過 DSR 上限。若議低 HK$500,000 成交價至 HK$8.5M：
• 貸款額由 HK$6.3M 降至 HK$5.95M
• 月供由 HK$30,536 降至 HK$28,840，DSR 由 50.9% 降至 48.1%（現行利率）
• 壓測 DSR 由 63.8% 降至 60.3%，剛好邊緣過關
議價唔單止慳樓價，更可能係你順利借足 70% 按揭嘅關鍵。
6. 試批（按揭預先批核）點做
「試批」（又稱試票、按揭原則批核 Approval-in-Principle）是在你未有指定物業之前，先讓銀行評估你的借款能力，得出一個原則上可借的金額與利率。它不是正式批核，不受制於具體物業估價，但足以讓你知道自己的實際上限。
銀行會查的項目：入息證明（最近 3 個月薪金記錄、稅單，自僱人士一般需 2 年稅單或核數師報告）、環聯信貸報告（TU）、現有貸款與信用卡負債、供款佔入息比率（DSR），以及加息 2 厘情境下的 DSR。
有效期一般為 3 至 6 個月，視乎銀行；期內可用於多個物業，但正式批核仍需就個別物業估價。
為何試批直接影響議價：手持預批的買家在賣方眼中屬「可成交」的買家。當兩個出價相近時，賣方及代理通常傾向接受不需再等按揭結果的一方 — 這種確定性本身，往往可以換到價錢上的讓步。
同時，試批讓你在出價前就知道上限，避免在臨約前 72 小時的時間壓力下超出預算。壓測邊緣的買家更應先做試批：議減樓價可同步降低貸款額與 DSR，是最直接的過壓測方法。
7. 常見問題
按揭試批（試票）同正式批核有咩分別？+
試批是在未有指定物業前評估你的借款能力，得出原則上可借金額與利率，一般 3 至 6 個月內有效。正式批核則針對具體物業，需要銀行估價；估價不足會令實際可借金額低於試批結果。
試批會影響信貸評分嗎？+
銀行查閱環聯信貸報告會留下紀錄，短期內向多間銀行大量查詢有可能影響評分。實務上建議集中在 2 至 3 間銀行、於同一段時間內申請。
如果壓測唔過，係咪冇得買樓？+
唔係。可以選擇按揭保險（新按保）將貸款成數提高至最多 90%，但需通過保險公司的壓測。或者降低樓價、增加首期、加擔保人。
自僱人士點做壓測？+
自僱一般需提供 2 年稅單或核數師報告；銀行會取平均入息，並可能打折計算。壓測標準相同。
壓測用邊個利率？+
現時銀行普遍以 H+1.3 加封頂 P-1.75 為準，實際利率約 4.125%。壓測則加 2%，即約 6.125%。此數字會隨市況調整。