1. 什麼是從價印花稅（AVD）
在香港購入住宅物業，需要繳交「從價印花稅」（Ad Valorem Stamp Duty，簡稱 AVD），由稅務局向買方徵收。稅款於簽署「臨時買賣合約」後 30 日內繳交，通常由律師代辦。
現行制度分為兩部分：適用於香港永久性居民首置買家的較低稅階（俗稱「首置優惠」），以及適用於所有其他情況的較高稅階。以往針對非香港永久性居民的「買家印花稅」（BSD）及「額外印花稅」（SSD）在 2024 年 2 月已全面撤銷。
2. 2026 從價印花稅稅階全表
以下為現行標準稅階，適用於首置買家（香港永久性居民、且在香港沒有其他住宅物業）。非首置買家 / 公司名義買家適用同一表；SSD 及 BSD 已撤銷。
| 物業樓價（HK$） | 從價印花稅 |
|---|---|
| 4,000,000 或以下 | HK$100 |
| 4,000,001 – 4,323,780 | HK$100 + 樓價超出 HK$4,000,000 的 20% |
| 4,323,781 – 4,500,000 | 1.5% |
| 4,500,001 – 4,935,480 | HK$67,500 + 樓價超出 HK$4,500,000 的 10% |
| 4,935,481 – 6,000,000 | 2.25% |
| 6,000,001 – 6,642,860 | HK$135,000 + 樓價超出 HK$6,000,000 的 10% |
| 6,642,861 – 9,000,000 | 3.00% |
| 9,000,001 – 10,080,000 | HK$270,000 + 樓價超出 HK$9,000,000 的 10% |
| 10,080,001 – 20,000,000 | 3.75% |
| 20,000,001 – 21,739,120 | HK$750,000 + 樓價超出 HK$20,000,000 的 10% |
| 21,739,121 或以上 | 4.25% |
3. 首置買家如何界定
「首置」在稅務局定義下有嚴格條件：買家必須為香港永久性居民；於簽署買賣合約當日，在香港沒有任何其他住宅物業（包括聯名、繼承、透過公司持有的物業）；並以自然人身份購入，不能用公司名義。
夫婦聯名買樓時，若其中一方已擁有其他物業，則整宗交易不符合首置條件。實務上，很多買家會安排由未持有物業的一方單獨承接，以保留首置稅階，但這牽涉按揭批核與家庭資產規劃，應諮詢律師或按揭經紀。
4. 三個常見實例
以下為三個常見樓價的印花稅計算，方便你即時對照。所有例子假設買家為首置。
| 成交價 | 適用稅率 | 印花稅 |
|---|---|---|
| HK$6,000,000 | 2.25% | HK$135,000 |
| HK$10,000,000 | 10% 級距 | HK$370,000 |
| HK$18,000,000 | 3.75% | HK$675,000 |
5. 議價如何直接減稅
從價印花稅以「成交價」計算，所以每議低 HK$100,000 樓價，你不只慳到樓價，仲慳到相應印花稅。以 HK$10M 級距為例，稅率為 3.75%，即議低 HK$100K 可再省 HK$3,750 印花稅；HK$18M 級距同樣為 3.75%，議低 HK$500K 可省 HK$18,750 印花稅。
換言之，議價的真正成果是「樓價折扣 + 印花稅折扣 + 律師費折扣 + 按揭利息折扣」的總和 — 這是為何我們認為每宗買樓都應該有一個獨立買方議價顧問代表。
名詞對照：AVD、BSD、SSD 中英文一覽
香港印花稅的英文縮寫經常令人混淆，以下為稅務局用語的中英對照，方便你核對律師信件與銀行文件。
重點：自 2024 年 2 月 28 日起，買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）已全面撤銷，非香港永久性居民與短期轉售均不再受該兩項稅款影響。現時住宅交易只餘從價印花稅（AVD）。
| 英文 | 中文 | 現況 |
|---|---|---|
| Ad Valorem Stamp Duty (AVD) | 從價印花稅 | 現行，按成交價分級徵收 |
| Buyer's Stamp Duty (BSD) | 買家印花稅 | 2024 年 2 月起撤銷 |
| Special Stamp Duty (SSD) | 額外印花稅 | 2024 年 2 月起撤銷 |
| Scale 1 / Scale 2 | 第一 / 第二標準稅率 | 現時住宅統一適用較低稅階 |
| Chargeable consideration | 應課稅代價（即成交價） | 議價後的價格即計稅基礎 |
各稅階實例計算：由 HK$400 萬到 HK$2,000 萬
以下逐級列出常見樓價的印花稅金額，以及每議低 HK$100,000 對應可省的印花稅。留意 HK$4,000,001 – HK$4,323,780 等「邊際級距」，稅款會急速跳升，議價把價格壓回級距之下，往往一次過省下數萬元。
| 成交價 | 稅率 / 公式 | 印花稅 | 每議低 HK$100K 省稅 |
|---|---|---|---|
| HK$4,000,000 | 定額 | HK$100 | —（已在最低級） |
| HK$4,200,000 | HK$100 + 超出部分 20% | HK$40,100 | 最高可省 HK$20,000 |
| HK$5,000,000 | HK$67,500 + 超出 4.5M 的 10% | HK$117,500 | HK$10,000 |
| HK$6,000,000 | 2.25% | HK$135,000 | HK$2,250 |
| HK$8,000,000 | 3.00% | HK$240,000 | HK$3,000 |
| HK$12,000,000 | 3.75% | HK$450,000 | HK$3,750 |
| HK$20,000,000 | 3.75% | HK$750,000 | HK$3,750 |
退稅、換樓與繳稅時限
繳稅時限：住宅物業的從價印花稅須於簽署臨時買賣合約後 30 日內繳付，一般由代表律師代辦。逾期會被罰款，罰款可高達應繳稅款的 10 倍，切勿把這筆現金計入按揭。
換樓人士：若你在購入新居時仍持有舊居，該宗交易未必符合首置條件；部分情況下在指定期限內售出原有唯一住宅，可向稅務局申請退回多繳的印花稅差額。實際安排須按稅務局最新指引及律師意見處理。
印花稅以成交價計算，不設「議價後另行評估」機制 — 即是說，你在臨約上寫低幾多，稅局就以幾多計。這是議價對總開支最直接的槓桿。
9. 常見問題
簽咗臨時買賣合約先發現用錯稅階，可以更改嗎？+
可以。若後續發現本應以首置稅階計算，可透過律師向稅務局申請退稅或重新評估。反之亦然。建議簽約前先與律師確認你的持有物業狀況。
父母送樓畀我，都要交印花稅嗎？+
至親（父母、配偶、子女、兄弟姐妹）之間的「饋贈契」（Deed of Gift）仍需繳交從價印花稅，但可以按首置稅階計算（若受贈方符合首置條件）。
我用公司名義買樓，稅率有分別嗎？+
SSD 及 BSD 撤銷後，公司名義買樓與個人（非首置）採用相同標準稅階。但公司名義不能享用首置優惠。
印花稅點計？有冇簡單公式？+
住宅從價印花稅按成交價分級計算：HK$400 萬或以下劃一 HK$100；HK$400 萬至 HK$2,174 萬之間按 1.5% 至 4.25% 分級；級距之間設有「緩衝公式」（定額 + 超出部分 10% 或 20%）避免稅款一次跳升。可用本頁的稅階表對照。
Ad valorem stamp duty 中文係咩意思？+
Ad valorem 是拉丁文「按價值計算」，中文即「從價印花稅」，指按物業成交價的百分比徵收的印花稅，由買方繳付，稅務局徵收。
BSD 同 SSD 仲要唔要交？+
不用。買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）已於 2024 年 2 月 28 日起全面撤銷，現時住宅交易只需繳付從價印花稅（AVD）。
印花稅可唔可以做按揭借返？+
不可以。印花稅必須以現金於簽臨約後 30 日內繳付，不能計入按揭貸款額，所以預算時要獨立預留這筆錢。