2026 市況：官方數據，不是市場情緒
截至 2026 年 6 月，差餉物業估價署全港私人住宅售價指數為 323.2（1999 = 100），較 2021 年 9 月高位 398.1 低約 18.8%，較 2025 年 3 月低位 284.9 回升約 13.4%。
同期租金指數為 205.8，接近歷史高位。售價未返家鄉、租金卻創新高，兩者的差距正正是租金回報率上升的原因 — 也是「現在買樓好嗎」這條問題的核心。
利率方面，金管局基本利率為 4.00%，市場主流 H 按封頂息率約 3.5% 厘。本頁所有計算以 3.5% 厘、30 年還款期為基準。
結論：估值層面，2026 年比 2021 年吸引；現金流層面，3.5% 厘的借貸成本仍高於約 2.9% 的租金回報 — 槓桿買入收租盤，每月是負現金流。以下逐項計算。
租金回報率（差餉物業估價署，按單位類別）
回報率隨單位面積上升而下降 — 細單位租金相對售價高，是收租盤回報較好的原因，但流轉率與維修頻率亦較高。
| 類別 | 實用面積 | 毛租金回報率 | 投資含意 |
|---|---|---|---|
| A 類 | 少於 40 平方米 | 約 3.4% | 回報最高，租客流轉快，維修較頻密 |
| B 類 | 40 至 69.9 平方米 | 約 2.9% | 供求最平衡，二手流通量最高 |
| C 類 | 70 至 99.9 平方米 | 約 2.7% | 租客較穩定，回報偏低 |
| D／E 類 | 100 平方米以上 | 約 2.4–2.6% | 以自住及資產配置為主，非收租之選 |
每月現金流實例：HK$5,000,000 B 類單位，七成按揭
假設：樓價 HK$5,000,000、按揭七成（貸款 HK$3,500,000）、息率 3.5 厘、還款期 30 年、毛租金回報 2.9%（B 類）。管理費 HK$1,500／月、差餉及地租 HK$800／月、空置及維修撥備為毛租金 5%。
每月供款 HK$15,717，淨租金收入約 HK$9,179，即每月淨流出約 HK$6,538，一年約 HK$78,456。
連同首期、印花稅 HK$112,500、佣金及律師費，上會前現金支出約 HK$1,677,500；以此計算的現金回報率（cash-on-cash）約 -4.68% — 即負數。
這不代表不應買。它代表：在 2026 年的利率下，租金並不能養起一個七成按揭的單位，回報必須來自資產升值或本金攤還，而非現金流。誠實地面對這一點，比任何市場預測更有用。
| 項目 | 每月 | 備註 |
|---|---|---|
| 按揭供款 | HK$15,717 | HK$3,500,000 @ 3.5% / 30 年 |
| 管理費 | HK$1,500 | 視乎屋苑 |
| 差餉及地租 | HK$800 | 季繳，此處攤分 |
| 空置及維修撥備 | HK$604 | 毛租金 5% |
| 毛租金收入 | HK$12,083 | 2.9% 毛回報 |
| 淨現金流 | −HK$6,538 | 每月流出 |
買定租：平衡點在哪裡
同一單位，租客每月付約 HK$12,083；業主每月付按揭 HK$15,717 加管理費及差餉 HK$2,300，合共 HK$18,017。表面上租平約 HK$5,934／月。
但供款中約 HK$5,509 是償還本金，屬於自己的資產，並非開支。扣除本金部分後，業主的真實持有成本約 HK$12,508／月，與租金 HK$12,083 相當接近。
所以買定租的分野，不在每月數字，而在三點：一、你會否持有五年以上（足以攤薄印花稅與佣金等一次性成本）；二、你的首期是否有更好的用途；三、你的買入價，是高於還是低於可比成交。
第三點最少人計算，卻是唯一可以在簽約前改變的變數。
| 項目 | 自置每月 | 租住每月 |
|---|---|---|
| 按揭供款 | HK$15,717 | — |
| 管理費及差餉 | HK$2,300 | — |
| 租金 | — | HK$12,083 |
| 合計 | HK$18,017 | HK$12,083 |
投資角度看地區：回報高的地方，通常有原因
以毛回報排序，新界西北與部分舊區最高，港島南與半山最低。但毛回報高的地區，通常伴隨較長的空置期、較高的租客流轉率，以及較窄的買家群 — 影響的是退場時的成交速度。
務實的做法是把地區分成三類：現金流型（回報高、升值慢）、流通型（回報中等、成交密、易買易賣）、防守型（回報低、跌市較抗跌）。選哪一類，取決於你的持有年期，而不是市場氣氛。
| 類型 | 代表地區 | 毛回報（約） | 取捨 |
|---|---|---|---|
| 現金流型 | 屯門、天水圍、上水 | 3.2–3.8% | 回報高；空置期長、升值較慢 |
| 流通型 | 沙田、荃灣、將軍澳、黃埔 | 2.7–3.1% | 成交密、估價穩、易買易賣 |
| 防守型 | 港島東、九龍站、南區 | 2.2–2.6% | 回報低；跌市較抗跌、租客質素穩定 |
議價對回報的實際影響（同一單位，兩個買入價）
同一個 HK$5,000,000 單位，若以 3% 議減至 HK$4,850,000：印花稅由 HK$112,500 減至 HK$102,500，佣金按新價計亦減少，上會現金由 HK$1,677,500 減至 HK$1,621,000。
每月供款由 HK$15,717 減至 HK$15,245，每月淨流出由 HK$6,538 收窄至 HK$6,066；以買入價計的淨回報率由 2.20% 升至 2.27%。
重點在於：租金水平、利率、地區前景，全部不由你控制。買入價是唯一可控變數，而它同時影響印花稅、佣金、按揭本金與三十年利息 — 一次議減，四項成本同步下降。
| 項目 | 原價 HK$5,000,000 | 議減後 HK$4,850,000 |
|---|---|---|
| 從價印花稅（第 2 標準） | HK$112,500 | HK$102,500 |
| 上會前現金支出 | HK$1,677,500 | HK$1,621,000 |
| 每月供款 | HK$15,717 | HK$15,245 |
| 每月淨現金流 | −HK$6,538 | −HK$6,066 |
| 以買入價計淨回報 | 2.20% | 2.27% |
常見問題
現在買樓好嗎（2026）？+
估值上，售價指數 323.2 較 2021 年高位低約 18.8%，但已由 2025 年 3 月低位回升約 13.4%（差餉物業估價署）。現金流上，3.5 厘按揭成本高於約 2.9% 的毛租金回報，槓桿收租盤仍是負現金流。自住並打算持有五年以上的買家，現時條件比 2021 年明顯較佳；純為短期租金回報而入市則不划算。
買樓投資邊區好？+
視乎目標。追求現金流：屯門、天水圍、上水毛回報約 3.2–3.8%，但空置期較長。追求流通性與估價穩定：沙田、荃灣、將軍澳、黃埔約 2.7–3.1%。追求抗跌：港島東與南區回報約 2.2–2.6%。
香港租金回報率有幾多？+
按差餉物業估價署 2026 年 5 月臨時數字，A 類（少於 40 平方米）約 3.4%、B 類約 2.9%、C 類約 2.7%。此為毛回報，未扣管理費、差餉、維修及空置。
租金收入需要交稅嗎？+
需要。物業租金收入須繳物業稅，稅率為應評稅淨值的 15%，而應評稅淨值為租金收入扣除差餉後再扣 20% 法定修葺免稅額。個人可選擇個人入息課稅，或會較有利。詳情應諮詢稅務顧問。
議價能改善多少回報？+
以 HK$5,000,000 單位議減 3% 為例，上會現金減少約 HK$56,500，每月供款減少約 HK$472，以買入價計的淨回報由 2.20% 升至 2.27%，並同步節省印花稅、佣金與三十年利息。