买 400 万楼，上会要准备多少现金？
楼价 HK$4,000,000 只是起点。真正决定你买不买得起的，是签临约至成交期间要拿出的现金总额 — 首期、从价印花税、代理佣金、律师费及估价杂费。
按目前金管局指引，自用住宅一般上限为七成按揭；通过按揭保险计划，楼价 HK$1,000 万或以下的合资格买家最高可造九成。以下同时列出两种情况。
| 项目 | 七成按揭 | 九成按揭（按保） |
|---|---|---|
| 首期 | HK$1,200,000 | HK$400,000 |
| 从价印花税（第 2 标准） | HK$100 | HK$100 |
| 代理佣金（1%） | HK$40,000 | HK$40,000 |
| 律师费（约） | HK$10,000 | HK$10,000 |
| 估价、查册及杂费（约） | HK$5,000 | HK$5,000 |
| 现金合计 | HK$1,255,100 | HK$455,100 |
月供、压力测试与入息要求
以年利率 3.5%、还款期 30 年计算。压力测试按金管局要求加 2 个百分点，供款占入息比率（DSR）上限一般为 50%，加息情境下为 60%。
| 项目 | 七成按揭 | 九成按揭（按保） |
|---|---|---|
| 贷款额 | HK$2,800,000 | HK$3,600,000 |
| 每月供款 | HK$12,573 | HK$16,166 |
| 压测供款（+2%） | HK$15,898 | HK$20,440 |
| 所需月入（约） | HK$26,497 | HK$34,067 |
400 万预算，实际买到什么？
四百万可选择天水围、将军澳小单位、荃湾及大埔的旧屋苑，实用约 300–400 呎两房。这个价位刚好落在从价印花税 HK$100 的临界点附近 — 议价把成交价压到 HK$4,000,000 或以下，印花税差距可以非常夸张。
以上为一般市场观察，个别屋苑、楼层、座向及楼龄差异可以很大，实际成交价请以土地注册处纪录为准。
议价 3%，总共省多少？
假设叫价 HK$4,000,000，议至 HK$3,880,000，减幅 HK$120,000。表面上你省了 HK$120,000，实际上有四条数同时下降。
| 节省项目 | 金额 |
|---|---|
| 成交价下调 | HK$120,000 |
| 从价印花税减少 | HK$0 |
| 代理佣金减少（1%） | HK$1,200 |
| 按揭利息减少（七成、30 年、3.5%） | HK$51,720 |
| 总节省 | HK$172,920 |
常见问题
买 400 万楼要准备多少现金？+
七成按揭下约 HK$1,255,100（首期 HK$1,200,000 + 印花税 HK$100 + 佣金 HK$40,000 + 律师及杂费约 HK$15,000）；九成按揭下约 HK$455,100，另需计算按揭保险费用。
400 万楼可以做九成按揭吗？+
楼价 HK$1,000 万或以下的合资格自用买家，可通过按揭保险计划申请最高九成按揭，但须通过入息及压力测试，并支付一次性保费。实际批核由银行及按揭证券公司决定。
月入要多少才通过压力测试？+
以 3.5% 息、30 年计，七成按揭约需月入 HK$26,497；九成按揭约需 HK$34,067。有其他贷款在身会拉高要求。
议价可以省多少？+
以 3% 减幅计，楼价省 HK$120,000、印花税省 HK$0、佣金省 HK$1,200、三十年利息省 HK$51,720，合共约 HK$172,920。减幅视乎盘源、卖方压力与市况。