1. 什么是压力测试
压力测试是金管局要求所有按揭申请人通过的一项情境测试：假设当前按揭利率突然上升 2 厘（200 基点），计算每月供款是否仍在可负担范围内。目的是防止利率上升时出现大量断供潮。
测试分两个层次：现行利率下的 DSR 与加息 2% 情境下的 DSR，两者都要达标。
2. DSR 标准与计算
DSR（供款占入息比率）= 每月按揭供款 ÷ 每月稳定入息。
金管局标准：现行利率下 DSR ≤ 50%（有其他物业者 40%）；加息 2% 情境下 DSR ≤ 60%（有其他物业者 50%）。
3. 实例：月入 HK$60,000 首置买家
假设月入 HK$60,000，没有其他按揭债务。以 30 年期、按揭利率 4.125% 计算：
| 楼价 | 贷款额 (70%) | 月供 @4.125% | 压测月供 @6.125% | 现 DSR | 压测 DSR | 结果 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HK$8M | HK$5.6M | HK$27,143 | HK$34,036 | 45.2% | 56.7% | ✅ 通过 |
| HK$10M | HK$7.0M | HK$33,929 | HK$42,545 | 56.5% | 70.9% | ❌ 两关都超 |
| HK$9M | HK$6.3M | HK$30,536 | HK$38,291 | 50.9% | 63.8% | ❌ 都超一些 |
| HK$8.5M | HK$5.95M | HK$28,840 | HK$36,163 | 48.1% | 60.3% | ⚠️ 压测边缘 |
4. 如何提高过压测机会
1. 拉长按揭年期（最长 30 年）— 直接降低月供。
2. 增加首期 — 借少些，月供少些。
3. 加入担保人 — 以父母或配偶入息合并计算。
4. 清理其他负债 — 私人贷款、卡数、车贷都会扣减 DSR 空间。
5. 提供稳定入息证明 — 花红、佣金通常打折。
6. 议低楼价 — 每议低 HK$100,000，贷款额少 HK$70,000，月供减约 HK$339。
5. 议价如何降低压测门槛
以上例月入 HK$60,000 买 HK$9M 为例：现时刚过 DSR 上限。若议低 HK$500,000 至 HK$8.5M：贷款额降至 HK$5.95M，月供由 $30,536 降至 $28,840，压测 DSR 由 63.8% 降至 60.3%，剛好过关。
议价不单止省楼价，更可能是你顺利借足 70% 按揭的关键。
6. 试批（按揭预先批核）怎么做
「试批」（又称按揭原则批核 Approval-in-Principle）是在你未有指定物业之前，先让银行评估你的借款能力，得出一个原则上可借的金额与利率。它不是正式批核，不受具体物业估价约束，但足以让你知道自己的实际上限。
银行会查的项目：入息证明（最近 3 个月薪金记录、税单，自雇人士一般需 2 年税单或核数师报告）、环联信贷报告（TU）、现有贷款与信用卡负债、供款占入息比率（DSR），以及加息 2 厘情境下的 DSR。
有效期一般为 3 至 6 个月，视乎银行；期内可用于多个物业，但正式批核仍需就个别物业估价。
为何试批直接影响议价：手持预批的买家在卖方眼中属「可成交」的买家。当两个出价相近时，卖方及代理通常倾向接受不需再等按揭结果的一方 — 这种确定性本身，往往可以换到价钱上的让步。
同时，试批让你在出价前就知道上限，避免在临约前 72 小时的时间压力下超出预算。压测边缘的买家更应先做试批：议减楼价可同步降低贷款额与 DSR。
7. 常见问题
按揭试批同正式批核有什么分别？+
试批是在未有指定物业前评估你的借款能力，得出原则上可借金额与利率，一般 3 至 6 个月内有效。正式批核则针对具体物业，需要银行估价；估价不足会令实际可借金额低于试批结果。
试批会影响信贷评分吗？+
银行查阅环联信贷报告会留下纪录，短期内向多家银行大量查询有可能影响评分。实务上建议集中在 2 至 3 家银行、于同一段时间内申请。
如果压测不过，是不是不能买楼？+
不是。可选择按揭保险将贷款成数提高至 90%，但需通过保险公司压测。或降低楼价、增加首期、加担保人。
自僱人士怎么做压测？+
自僱一般需提供 2 年税单或核数师报告；银行取平均入息，并可能打折。压测标准相同。
压测用哪个利率？+
现时银行普遍以 H+1.3 加封顶 P-1.75 为准，实际约 4.125%。压测再加 2% 即约 6.125%。