1. 什么是从价印花税（AVD）
在香港购入住宅物业，需要缴交「从价印花税」（Ad Valorem Stamp Duty，简称 AVD），由税务局向买方征收。税款于签署「临时买卖合约」后 30 日内缴交，通常由律师代办。
现行制度分为两部分：适用于香港永久性居民首置买家的较低税阶（俗称「首置优惠」），以及适用于所有其他情况的较高税阶。以往针对非香港永久性居民的「买家印花税」（BSD）及「额外印花税」（SSD）在 2024 年 2 月已全面撤销。
2. 2026 从价印花税税阶全表
以下为现行标准税阶。SSD 及 BSD 已撤销，公司名义买家采用同一表但不能享用首置优惠。
| 物业楼价（HK$） | 从价印花税 |
|---|---|
| 4,000,000 或以下 | HK$100 |
| 4,000,001 – 4,323,780 | HK$100 + 楼价超出 HK$4,000,000 的 20% |
| 4,323,781 – 4,500,000 | 1.5% |
| 4,500,001 – 4,935,480 | HK$67,500 + 楼价超出 HK$4,500,000 的 10% |
| 4,935,481 – 6,000,000 | 2.25% |
| 6,000,001 – 6,642,860 | HK$135,000 + 楼价超出 HK$6,000,000 的 10% |
| 6,642,861 – 9,000,000 | 3.00% |
| 9,000,001 – 10,080,000 | HK$270,000 + 楼价超出 HK$9,000,000 的 10% |
| 10,080,001 – 20,000,000 | 3.75% |
| 20,000,001 – 21,739,120 | HK$750,000 + 楼价超出 HK$20,000,000 的 10% |
| 21,739,121 或以上 | 4.25% |
3. 首置买家如何界定
「首置」在税务局定义下有严格条件：买家必须为香港永久性居民；于签署买卖合约当日，在香港没有任何其他住宅物业（包括联名、继承、透过公司持有）；并以自然人身份购入，不能用公司名义。
夫妇联名买楼时，若其中一方已拥有其他物业，则整宗交易不符合首置条件。实务上，很多买家会安排由未持有物业的一方单独承接，以保留首置税阶。
4. 三个常见实例
以下为三个常见楼价的印花税计算。所有例子假设买家为首置。
| 成交价 | 适用税率 | 印花税 |
|---|---|---|
| HK$6,000,000 | 2.25% | HK$135,000 |
| HK$10,000,000 | 10% 级距 | HK$370,000 |
| HK$18,000,000 | 3.75% | HK$675,000 |
5. 议价如何直接减税
从价印花税以「成交价」计算，所以每议低 HK$100,000 楼价，你不只省楼价，还省相应印花税。以 HK$10M 级距为例，税率为 3.75%，即议低 HK$100K 可再省 HK$3,750 印花税。
议价的真正成果是「楼价折扣 + 印花税折扣 + 律师费折扣 + 按揭利息折扣」的总和。
名词对照：AVD、BSD、SSD 中英文一览
香港印花税的英文缩写经常令人混淆，以下为税务局用语的中英对照。
重点：自 2024 年 2 月 28 日起，买家印花税（BSD）及额外印花税（SSD）已全面撤销，现时住宅交易只余从价印花税（AVD）。
| 英文 | 中文 | 现况 |
|---|---|---|
| Ad Valorem Stamp Duty (AVD) | 从价印花税 | 现行，按成交价分级征收 |
| Buyer's Stamp Duty (BSD) | 买家印花税 | 2024 年 2 月起撤销 |
| Special Stamp Duty (SSD) | 额外印花税 | 2024 年 2 月起撤销 |
| Scale 1 / Scale 2 | 第一 / 第二标准税率 | 现时住宅统一适用较低税阶 |
| Chargeable consideration | 应课税代价（即成交价） | 议价后的价格即计税基础 |
各税阶实例计算：由 HK$400 万到 HK$2,000 万
以下逐级列出常见楼价的印花税金额，以及每议低 HK$100,000 对应可省的印花税。留意边际级距，议价把价格压回级距之下，往往一次过省下数万元。
| 成交价 | 税率 / 公式 | 印花税 | 每议低 HK$100K 省税 |
|---|---|---|---|
| HK$4,000,000 | 定额 | HK$100 | —（已在最低级） |
| HK$4,200,000 | HK$100 + 超出部分 20% | HK$40,100 | 最高可省 HK$20,000 |
| HK$5,000,000 | HK$67,500 + 超出 4.5M 的 10% | HK$117,500 | HK$10,000 |
| HK$6,000,000 | 2.25% | HK$135,000 | HK$2,250 |
| HK$8,000,000 | 3.00% | HK$240,000 | HK$3,000 |
| HK$12,000,000 | 3.75% | HK$450,000 | HK$3,750 |
| HK$20,000,000 | 3.75% | HK$750,000 | HK$3,750 |
退税、换楼与缴税时限
缴税时限：住宅物业从价印花税须于签署临时买卖合约后 30 日内缴付，一般由代表律师代办。逾期罚款可高达应缴税款的 10 倍。
换楼人士：购入新居时仍持有旧居，该宗交易未必符合首置条件；部分情况下在指定期限内售出原有唯一住宅，可向税务局申请退回多缴的印花税差额。
印花税以成交价计算 — 临约上写多少，税局就以多少计。这是议价对总开支最直接的杠杆。
9. 常见问题
签了临时买卖合约才发现用错税阶，可以更改吗？+
可以。若后续发现本应以首置税阶计算，可透过律师向税务局申请退税或重新评估。反之亦然。
父母赠楼给我，都要交印花税吗？+
至亲之间的「赠予契」仍需缴交从价印花税，但可按首置税阶计算（若受赠方符合首置条件）。
我用公司名义买楼，税率有分别吗？+
SSD 及 BSD 撤销后，公司名义买楼与个人（非首置）采用相同标准税阶，但不能享用首置优惠。
印花税怎么计算？有简单公式吗？+
住宅从价印花税按成交价分级计算：HK$400 万或以下划一 HK$100；HK$400 万至 HK$2,174 万之间按 1.5% 至 4.25% 分级；级距之间设有缓冲公式（定额 + 超出部分 10% 或 20%）。
Ad valorem stamp duty 中文是什么意思？+
Ad valorem 是拉丁文「按价值计算」，中文即「从价印花税」，指按物业成交价的百分比征收、由买方缴付的印花税。
BSD 与 SSD 还要不要交？+
不用。买家印花税（BSD）及额外印花税（SSD）已于 2024 年 2 月 28 日起全面撤销，现时住宅交易只需缴付从价印花税（AVD）。
印花税可以做按揭借回吗？+
不可以。印花税必须以现金于签临约后 30 日内缴付，不能计入按揭贷款额。