1. 整体时间表
由看中单位到正式收楼，香港标准买楼流程一般为 45 至 90 日。若买家已有按揭原则批核（AIP），可压缩至 45 日；若需重新申请按揭或做压力测试，延至 60–90 日。
议价往往集中于签临时买卖合约前的 3–14 日 — 这段时间是决定你成交价的关键窗口。
2. 10 步流程逐个讲
1️⃣ 预算与按揭原则批核 — 先向 2–3 间银行取原则批核。
2️⃣ 委任地产代理与看楼 — 选活跃于目标屋苑的代理。
3️⃣ 索取成交纪录 — 看同座、邻座过去 6 个月成交，建立议价底稿。
4️⃣ 提出还价（议价） — 依据成交纪录与市况，透过代理向业主提出还价。
5️⃣ 签署「临时买卖合约」 — 议价达成后 24 小时内签署，并支付「细订」（樓价 3–5%）。
6️⃣ 委任律师 — 负责产权审查、按揭文件、印花税、樓契过户。
7️⃣ 签署「正式买卖合约」 — 通常临约后 14 日内，再付至合共 10%。
8️⃣ 申请正式按揭 — 银行估价、审批、律师接收按揭指示。
9️⃣ 缴付印花税 — 于临约签署后 30 日内完成。
🔟 成交交收 — 由律师安排尾数支付、樓契交收、锁匙交收。
3. 每步要准备多少钱（以 HK$10M 首置为例）
| 阶段 | 支出 | 金额（HK$） |
|---|---|---|
| 签临约 | 细订 (5%) | 500,000 |
| 签大订 (14 日内) | 补足至 10% | 500,000 |
| 30 日内 | 印花税 | 370,000 |
| 成交时 | 律师费（买方） | 10,000 – 18,000 |
| 成交时 | 代理佣金（1%） | 100,000 |
| 成交时 | 首期尾数（30% - 已付 10%） | 2,000,000 |
| 按揭金额 | 70% 按揭 | 7,000,000 |
4. 常见陷阱
🚩 估价不足：银行估价低于成交价 → 按揭成数被压缩。应在签临约前先取估价确认。
🚩 业主反价：口头议价达成但未签临约前，业主收到更高 offer 反口 → 唯一保障是尽快签临约。
🚩 撻订：买家临约后撤回 → 没收细订（5%）并可能被追究差价。
🚩 未预留印花税：印花税 30 日内缴付，很多买家忘记预留现金流。
🚩 舊契 / 产权瑕疵：律师产权审查发现问题，可能导致成交延迟甚至流产。
5. 常见问题
如果按揭批不足，可以取消交易吗？+
不可以。临约条款一般不容许因按揭问题撤回。若你已签临约但按揭批不足，要即时补首期，否则会失去 5% 细订。
一手楼与二手楼流程有分别吗？+
一手楼（新盘）由发展商提供标准买卖合约，通常有更多回赠与付款方式选择；二手楼则有更大议价空间。
看楼时应问代理什么？+
至少要问：业主放盘原因、放盘时间、业主上手成交价、同座近 6 个月成交、实用率、管理费、有没有僭建、有没有未完成工程。