2026 市况：官方数据，不是市场情绪
截至 2026 年 6 月，差饷物业估价署全港私人住宅售价指数为 323.2（1999 = 100），较 2021 年 9 月高位 398.1 低约 18.8%，较 2025 年 3 月低位 284.9 回升约 13.4%。
同期租金指数为 205.8，接近历史高位。售价未回到高位、租金却创新高，两者的差距正是租金回报率上升的原因 — 也是「现在买楼好吗」这个问题的核心。
利率方面，金管局基本利率为 4.00%，市场主流 H 按封顶息率约 3.5 厘。本页所有计算以 3.5 厘、30 年还款期为基准。
结论：估值层面，2026 年比 2021 年吸引；现金流层面，3.5 厘的借贷成本仍高于约 2.9% 的租金回报 — 杠杆买入收租盘，每月是负现金流。以下逐项计算。
租金回报率（差饷物业估价署，按单位类别）
回报率随单位面积上升而下降 — 小单位租金相对售价高，是收租盘回报较好的原因，但流转率与维修频率亦较高。
| 类别 | 实用面积 | 毛租金回报率 | 投资含意 |
|---|---|---|---|
| A 类 | 少于 40 平方米 | 约 3.4% | 回报最高，租客流转快，维修较频密 |
| B 类 | 40 至 69.9 平方米 | 约 2.9% | 供求最平衡，二手流通量最高 |
| C 类 | 70 至 99.9 平方米 | 约 2.7% | 租客较稳定，回报偏低 |
| D／E 类 | 100 平方米以上 | 约 2.4–2.6% | 以自住及资产配置为主，非收租之选 |
每月现金流实例：HK$5,000,000 B 类单位，七成按揭
假设：楼价 HK$5,000,000、按揭七成（贷款 HK$3,500,000）、息率 3.5 厘、还款期 30 年、毛租金回报 2.9%（B 类）。管理费 HK$1,500／月、差饷及地租 HK$800／月、空置及维修拨备为毛租金 5%。
每月供款 HK$15,717，净租金收入约 HK$9,179，即每月净流出约 HK$6,538，一年约 HK$78,456。
连同首期、印花税 HK$112,500、佣金及律师费，上会前现金支出约 HK$1,677,500；以此计算的现金回报率（cash-on-cash）约 -4.68% — 即负数。
这不代表不应买。它代表：在 2026 年的利率下，租金并不能养起一个七成按揭的单位，回报必须来自资产升值或本金摊还，而非现金流。诚实面对这一点，比任何市场预测更有用。
| 项目 | 每月 | 备注 |
|---|---|---|
| 按揭供款 | HK$15,717 | HK$3,500,000 @ 3.5% / 30 年 |
| 管理费 | HK$1,500 | 视乎屋苑 |
| 差饷及地租 | HK$800 | 季缴，此处摊分 |
| 空置及维修拨备 | HK$604 | 毛租金 5% |
| 毛租金收入 | HK$12,083 | 2.9% 毛回报 |
| 净现金流 | −HK$6,538 | 每月流出 |
买定租：平衡点在哪里
同一单位，租客每月付约 HK$12,083；业主每月付按揭 HK$15,717 加管理费及差饷 HK$2,300，合共 HK$18,017。表面上租平约 HK$5,934／月。
但供款中约 HK$5,509 是偿还本金，属于自己的资产，并非开支。扣除本金部分后，业主的真实持有成本约 HK$12,508／月，与租金 HK$12,083 相当接近。
所以买定租的分野，不在每月数字，而在三点：一、你会否持有五年以上（足以摊薄印花税与佣金等一次性成本）；二、你的首期是否有更好的用途；三、你的买入价，是高于还是低于可比成交。
第三点最少人计算，却是唯一可以在签约前改变的变量。
| 项目 | 自置每月 | 租住每月 |
|---|---|---|
| 按揭供款 | HK$15,717 | — |
| 管理费及差饷 | HK$2,300 | — |
| 租金 | — | HK$12,083 |
| 合计 | HK$18,017 | HK$12,083 |
投资角度看地区：回报高的地方，通常有原因
以毛回报排序，新界西北与部分旧区最高，港岛南与半山最低。但毛回报高的地区，通常伴随较长的空置期、较高的租客流转率，以及较窄的买家群 — 影响的是退场时的成交速度。
务实的做法是把地区分成三类：现金流型（回报高、升值慢）、流通型（回报中等、成交密、易买易卖）、防守型（回报低、跌市较抗跌）。选哪一类，取决于你的持有年期，而不是市场气氛。
| 类型 | 代表地区 | 毛回报（约） | 取舍 |
|---|---|---|---|
| 现金流型 | 屯门、天水围、上水 | 3.2–3.8% | 回报高；空置期长、升值较慢 |
| 流通型 | 沙田、荃湾、将军澳、黄埔 | 2.7–3.1% | 成交密、估价稳、易买易卖 |
| 防守型 | 港岛东、九龙站、南区 | 2.2–2.6% | 回报低；跌市较抗跌、租客质素稳定 |
议价对回报的实际影响（同一单位，两个买入价）
同一个 HK$5,000,000 单位，若以 3% 议减至 HK$4,850,000：印花税由 HK$112,500 减至 HK$102,500，佣金按新价计亦减少，上会现金由 HK$1,677,500 减至 HK$1,621,000。
每月供款由 HK$15,717 减至 HK$15,245，每月净流出由 HK$6,538 收窄至 HK$6,066；以买入价计的净回报率由 2.20% 升至 2.27%。
重点在于：租金水平、利率、地区前景，全部不由你控制。买入价是唯一可控变量，而它同时影响印花税、佣金、按揭本金与三十年利息 — 一次议减，四项成本同步下降。
| 项目 | 原价 HK$5,000,000 | 议减后 HK$4,850,000 |
|---|---|---|
| 从价印花税（第 2 标准） | HK$112,500 | HK$102,500 |
| 上会前现金支出 | HK$1,677,500 | HK$1,621,000 |
| 每月供款 | HK$15,717 | HK$15,245 |
| 每月净现金流 | −HK$6,538 | −HK$6,066 |
| 以买入价计净回报 | 2.20% | 2.27% |
常见问题
现在买楼好吗（2026）？+
估值上，售价指数 323.2 较 2021 年高位低约 18.8%，但已由 2025 年 3 月低位回升约 13.4%（差饷物业估价署）。现金流上，3.5 厘按揭成本高于约 2.9% 的毛租金回报，杠杆收租盘仍是负现金流。自住并打算持有五年以上的买家，现时条件比 2021 年明显较佳；纯为短期租金回报而入市则不划算。
买楼投资哪区好？+
视乎目标。追求现金流：屯门、天水围、上水毛回报约 3.2–3.8%，但空置期较长。追求流通性与估价稳定：沙田、荃湾、将军澳、黄埔约 2.7–3.1%。追求抗跌：港岛东与南区回报约 2.2–2.6%。
香港租金回报率有多少？+
按差饷物业估价署 2026 年 5 月临时数字，A 类（少于 40 平方米）约 3.4%、B 类约 2.9%、C 类约 2.7%。此为毛回报，未扣管理费、差饷、维修及空置。
租金收入需要交税吗？+
需要。物业租金收入须缴物业税，税率为应评税净值的 15%，而应评税净值为租金收入扣除差饷后再扣 20% 法定修葺免税额。个人可选择个人入息课税，或会较有利。详情应咨询税务顾问。
议价能改善多少回报？+
以 HK$5,000,000 单位议减 3% 为例，上会现金减少约 HK$56,500，每月供款减少约 HK$472，以买入价计的净回报由 2.20% 升至 2.27%，并同步节省印花税、佣金与三十年利息。