香港换楼程序 2026：先卖后买，还是先买后卖？

大部分自住换楼的情况，先卖后买在财务上较稳健：你的按揭申请以「无按揭在身」的身分处理，现金已到手，而且在议价桌上你没有必须成交的期限。

先买后卖只有在两个条件同时成立时才合理：你已锁定一个不可替代的单位（例如指定校网、指定座向），而且即使旧居三至六个月卖不出，你仍能承担两边供款。

以下比较假设自住换楼、两个单位均为香港住宅物业。

政策说明：自 2024 年 2 月 28 日起，买家印花税（BSD）及额外印花税（SSD）已撤销，住宅从价印花税统一使用同一税阶，因此以往换楼客「先付 15%、12 个月内卖出旧居再退税」的安排已不再适用。现时真正限制换楼客的是按揭政策（已有按揭在身的申请人，按揭成数上限与供款与收入比率一般较严，具体按金管局指引及个别银行政策）与时间安排。实际条件请于申请时向银行确认。

2024 年 2 月 28 日之前，换楼客在未卖出旧居前买入新居，需先按较高税率（15%）缴付从价印花税，并在指定期限内售出原有物业后申请退税。

自该日起，买家印花税与额外印花税全面撤销，住宅从价印花税统一使用同一税阶，所以「先付高税、再退税」的程序已不存在。你买入时按楼价对应的税阶缴税即可。

换句话说，今天决定次序的因素已由税务转为按揭与现金流 — 这是很多仍在参考旧资料的买家会犯的错误。

若你在申请新按揭时仍持有一个有按揭的住宅，银行一般会以较严格的条件审批：按揭成数上限通常较首次置业低，而供款与收入比率的要求亦更严（需同时计入两笔供款），并须通过加息假设的压力测试。

具体数字按金管局当时的指引与个别银行政策而定，差异可以很大，所以在出价之前先取得原则性批核，比事后补救有效得多。

另一个常见安排是「甩名」：夫妻之间转让其中一方的份额，令另一方回复首次置业身分。这涉及印花税、按揭重组与家庭安排，必须先咨询律师与银行，不应假设一定省钱。

过渡融资：部分银行提供短期贷款或弹性安排，让你在旧居成交前支付新居首期。成本与批核条件差异大，应把利息与手续费计入换楼总成本。

第 1–4 周：为旧居取得三份估价（银行估价与代理估价分开看），并整理同楼盘近期成交，定出你的最低可接受售价。

第 4–10 周：放售旧居，同时开始看新居但不出价。这段时间你在收集市场资讯，而不是在追价。

签出旧居临约后：一般 6–8 周后成交。在这段时间内出价买新居，并在临约中把成交日订在旧居成交之后一至两星期。

过渡期：若两边日期无法接合，短租一至三个月是常见安排；把租金与双重搬迁成本（约 HK$30,000–80,000）计入预算。

实务提示：旧居临约中的成交日，就是你买入新居时的谈判时限。订得太紧，你就会被迫接受业主的价；预留两星期缓冲，议价位置会完全不同。

换楼客最常犯的错误，是主动告诉代理「我旧居已经卖出，X 月要成交」。这句话一出，你的期限就变成对方的筹码，议价空间随即收窄。

正确做法：把你的时间限制留在自己一方，只用可核实的事实谈价 — 同楼盘近期成交、银行估价水平、单位本身的缺点（座向、楼层、即将到来的大厦维修）。

同时记住：你在买方一侧议价省下的钱，与在卖方一侧多卖的钱同样真实，但性质不同。卖出旧居时价格由市场与放盘策略决定；买入新居时价格由谈判决定，而谈判是可以委托专业处理的。

我们只代表买方一侧。你原有的地产代理继续负责看房、临约与成交流程；我们专注把成交价议下来，收费为（原价 − 成交价）÷ 2，于签署买卖合约时支付。