香港換樓程序 2026：先賣後買，還是先買後賣？

大部分自住換樓的情況，先賣後買在財務上較穩健：你的按揭申請以「無按揭在身」的身分處理，現金已到手，而且在議價桌上你沒有必須成交的期限。

先買後賣只有在兩個條件同時成立時才合理：你已鎖定一個不可替代的單位（例如指定校網、指定座向），而且即使舊居三至六個月賣不出，你仍能承擔兩邊供款。

以下比較假設自住換樓、兩個單位均為香港住宅物業。

政策說明：自 2024 年 2 月 28 日起，買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）已撤銷，住宅從價印花稅統一使用同一稅階，因此以往換樓客「先付 15%、12 個月內賣出舊居再退稅」的安排已不再適用。現時真正限制換樓客的是按揭政策（已有按揭在身的申請人，按揭成數上限與供款與收入比率一般較嚴，具體按金管局指引及個別銀行政策）與時間安排。實際條件請於申請時向銀行確認。

2024 年 2 月 28 日之前，換樓客在未賣出舊居前買入新居，需先按較高稅率（15%）繳付從價印花稅，並在指定期限內售出原有物業後申請退稅。

自該日起，買家印花稅與額外印花稅全面撤銷，住宅從價印花稅統一使用同一稅階，所以「先付高稅、再退稅」的程序已不存在。你買入時按樓價對應的稅階繳稅即可。

換句話說，今天決定次序的因素已由稅務轉為按揭與現金流 — 這是很多仍在參考舊資料的買家會犯的錯誤。

若你在申請新按揭時仍持有一個有按揭的住宅，銀行一般會以較嚴格的條件審批：按揭成數上限通常較首置低，而供款與收入比率的要求亦更嚴（需同時計入兩筆供款），並須通過加息假設的壓力測試。

具體數字按金管局當時的指引與個別銀行政策而定，差異可以很大，所以在出價之前先取得原則性批核，比事後補救有效得多。

另一個常見安排是「甩名」：夫妻之間轉讓其中一方的份額，令另一方回復首置身分。這涉及印花稅、按揭重組與家庭安排，必須先諮詢律師與銀行，不應假設一定省錢。

過渡融資：部分銀行提供短期貸款或彈性安排，讓你在舊居成交前支付新居首期。成本與批核條件差異大，應把利息與手續費計入換樓總成本。

第 1–4 週：為舊居取得三份估價（銀行估價與代理估價分開看），並整理同屋苑近期成交，定出你的最低可接受售價。

第 4–10 週：放售舊居，同時開始睇新居但不出價。這段時間你在收集市場資訊，而不是在追價。

簽出舊居臨約後：一般 6–8 週後成交。在這段時間內出價買新居，並在臨約中把成交日訂在舊居成交之後一至兩星期。

過渡期：若兩邊日期無法接合，短租一至三個月是常見安排；把租金與雙重搬遷成本（約 HK$30,000–80,000）計入預算。

實務提示：舊居臨約中的成交日，就是你買入新居時的談判時限。訂得太緊，你就會被迫接受業主的價；預留兩星期緩衝，議價位置會完全不同。

換樓客最常犯的錯誤，是主動告訴代理「我舊居已經賣出，X 月要成交」。這句話一出，你的期限就變成對方的籌碼，議價空間隨即收窄。

正確做法：把你的時間限制留在自己一方，只用可核實的事實談價 — 同屋苑近期成交、銀行估價水平、單位本身的缺點（座向、樓層、即將到來的大廈維修）。

同時記住：你在買方一側議價省下的錢，與在賣方一側多賣的錢同樣真實，但性質不同。賣出舊居時價格由市場與放盤策略決定；買入新居時價格由談判決定，而談判是可以委託專業處理的。

我們只代表買方一側。你原有的地產代理繼續負責睇樓、臨約與成交流程；我們專注把成交價議下來，收費為（原價 − 成交價）÷ 2，於簽署買賣合約時支付。