1. 银行估价如何计算
银行按揭审批看两条腿：一是还款能力（收入、供款占入息比率、压力测试），二是抵押品价值，即物业估价。估价由银行委托估价行进行，主要采用比较法：找同一屋苑、楼龄、座向、楼层、实用面积相近的近期成交纪录，再按楼层、景观、装修、业权状况调整。
估价师看的是土地注册处已登记的成交价，而非代理放盘的叫价。放盘价与实际成交价之间往往有数个百分点差距，这正是估价与叫价落差的根源。
关键一点：按揭成数以成交价与估价中较低者计算。估价高于成交价不会让你借得更多，但估价低于成交价，会直接减少可贷金额。
| 估价考虑因素 | 影响方向 | 备注 |
|---|---|---|
| 同屋苑近三至六个月成交 | 最主要依据 | 成交越近期、越相似，权重越高 |
| 实用面积与间隔 | 面积小、格局差扣减 | 以实用面积计，非建筑面积 |
| 楼层与景观 | 高层海景加价 | 同座低层与高层可差 5% 以上 |
| 楼龄与大厦状况 | 旧楼、单幢楼扣减 | 有大维修令估价审慎 |
| 业权与用途 | 凶宅、僭建、村屋大幅扣减 | 部分银行直接拒绝承造 |
2. 估价不足要补多少现金
假设成交价 HK$800 万、按揭成数七成。若估价足额 HK$800 万，可贷 HK$560 万，首期 HK$240 万。若估价只有 HK$760 万，银行以较低者计算，可贷额变成 HK$532 万，你要多拿 HK$28 万现金。
换言之，每估少 HK$100 万、在七成按揭下，就要额外准备 HK$70 万现金。这笔钱不能靠按揭，也不能在临约后补救，临约一签价格即锁死。
| 成交价 | 估价 | 七成按揭可贷 | 额外现金 |
|---|---|---|---|
| HK$800 万 | HK$800 万（足额） | HK$560 万 | — |
| HK$800 万 | HK$780 万 | HK$546 万 | HK$14 万 |
| HK$800 万 | HK$760 万 | HK$532 万 | HK$28 万 |
| HK$800 万 | HK$720 万 | HK$504 万 | HK$56 万 |
3. 为何各家银行估价不同
同一单位，不同银行估价可相差 3% 至 8%。原因包括：各行委聘的估价行不同、对该屋苑的风险胃纳不同、对旧楼与单幢楼的扣减政策不同，以及网上即时估价与正式实地估价的差别。
网上估价只是初步参考，银行最终以正式估价报告为准。做法上，先在多家银行做网上估价比较，再向估价较高、利率与现金回赠合理的一至两家递交正式申请。
估价会随市况更新。指数下行时，估价行以最新成交为准，过往成交参考价值下降，这也是市况回落时估价追不上叫价特别常见的原因。
4. 估价不足的五个做法
一、向银行提交补充资料要求翻价：包括最近的同座成交、单位装修照片、间隔图，说明可比成交为何更接近你的单位。
二、转行申请：不同银行结果可差数十万，多做一两家是最直接的方法。
三、承造按揭保险：可提高按揭成数，但保费以贷款额计，且仍以较低估价为基准，只是减少即时现金压力。
四、增加首期或延长年期：用现金或年期换取批核，代价是流动性或总利息。
五、在签临约之前把价格议低到估价水平：这是唯一不用多掏现金的做法。
5. 议价才是最直接的解法
估价不足的本质，是叫价高于市场可比成交所支持的水平，银行只是把它用数字说了出来。既然估价以成交纪录为基准，用同一批成交纪录议价，就是把成交价拉回估价水平的正路。
以 HK$800 万单位为例，若议减 3%（HK$24 万），成交价变成 HK$776 万，估价缺口大部分即时消失，同时从价印花税、代理佣金与三十年按揭利息一并下降。
资料来源：差饷物业估价署《香港物业报告》月报补编（私人住宅售价指数及 A–E 类单位每平方米售价）；土地注册处住宅买卖合约统计；金融管理局住宅按揭统计调查及按揭成数指引。数据以公开官方发布为准，读者宜核对最新一期。