1. 銀行估價是如何計出來的
銀行按揭審批分兩條腿：一是你的還款能力（收入、供款佔入息比率、壓力測試），二是抵押品價值，即物業估價。估價由銀行委託的估價行進行，主要採用「比較法」：搵同一屋苑、樓齡、座向、樓層、實用面積相近的近期成交紀錄，再按樓層、景觀、裝修、業權狀況調整。
估價師睇的是土地註冊處已登記的成交價，不是代理放盤的叫價。放盤價與實際成交價之間往往有幾個百分點差距，這正是估價與叫價出現落差的根源。
重要一點：按揭成數是以「成交價與估價中較低者」計算。即係話估價高過成交價對你沒有額外好處，但估價低過成交價，就會直接減少可借金額。
| 估價考慮因素 | 影響方向 | 備註 |
|---|---|---|
| 同屋苑近三至六個月成交 | 最主要依據 | 成交越近期、越相似，權重越高 |
| 實用面積與間隔 | 面積細、則差扣減 | 以實用面積計，非建築面積 |
| 樓層與景觀 | 高層海景加價 | 同座低層與高層可差 5% 以上 |
| 樓齡與大廈狀況 | 舊樓、單幢樓扣減 | 有大維修令估價審慎 |
| 業權與用途 | 凶宅、僭建、村屋大幅扣減 | 部分銀行直接拒絕承造 |
2. 估價不足要補幾多現金
假設成交價 HK$800 萬、按揭成數七成。若估價足額 HK$800 萬，可借 HK$560 萬，首期 HK$240 萬。若估價只有 HK$760 萬，銀行以較低者計算，可借額變成 HK$532 萬，你要多拿 HK$28 萬現金出來。
換言之，每估少 HK$100 萬、在七成按揭下，你就要額外預備 HK$70 萬現金。這筆錢不能靠按揭，也不能用臨約後補救，臨約一簽價錢就鎖死。
| 成交價 | 估價 | 七成按揭可借 | 額外現金 |
|---|---|---|---|
| HK$800 萬 | HK$800 萬（足額） | HK$560 萬 | — |
| HK$800 萬 | HK$780 萬 | HK$546 萬 | HK$14 萬 |
| HK$800 萬 | HK$760 萬 | HK$532 萬 | HK$28 萬 |
| HK$800 萬 | HK$720 萬 | HK$504 萬 | HK$56 萬 |
3. 為何各間銀行估價不同
同一個單位，不同銀行的估價可以相差 3% 至 8%。原因包括：各行委聘的估價行不同、對該屋苑的風險胃納不同、內部對舊樓與單幢樓的扣減政策不同，以及網上即時估價與正式實地估價的差別。
網上估價只是初步參考，銀行最終以正式估價報告為準。做法上，先在多間銀行做網上估價比較，再向估價較高、且利率與現金回贈合理的一至兩間遞交正式申請。
留意估價會隨市況更新。指數下行時，估價行會以最新成交為準，過往成交參考價值下降，這也是市況回落時「估價追唔上叫價」特別常見的原因。
4. 估價不足的五個做法
一、向銀行提交補充資料要求「翻價」：包括最近的同座成交、單位裝修相片、間隔圖，說明可比成交為何更接近你的單位。
二、轉行申請：不同銀行結果可以差幾十萬，多做一至兩間是最直接的方法。
三、承造按揭保險：透過按保可提高按揭成數，但保費以貸款額計，且仍以較低估價為基準，只是減少即時現金壓力。
四、增加首期或延長年期：用現金或年期換取批核，代價是流動性或總利息。
五、在簽臨約之前把價錢議低到估價水平：這是唯一一個不用你多掏現金的做法。
5. 議價才是最直接的解法
估價不足的本質，是叫價高於市場可比成交所支持的水平。銀行只是把這件事用數字講了出來。既然估價以成交紀錄為基準，那麼以同一批成交紀錄為依據議價，就是把成交價拉回估價水平的正路。
以 HK$800 萬單位為例，若議減 3%（HK$24 萬），成交價變成 HK$776 萬，估價缺口大部分即時消失，同時從價印花稅、代理佣金與三十年按揭利息一併下降。
資料來源：差餉物業估價署《香港物業報告》月報補編（私人住宅售價指數及 A–E 類單位每平方米售價）；土地註冊處住宅買賣合約統計；金融管理局住宅按揭統計調查及按揭成數指引。數據以公開官方發布為準，讀者宜核對最新一期。