1. 三种估价的分别
香港市场上「估价」一词至少指三件事，用途、成本与法律效力都不同。买楼前弄清楚用哪一种，可以省下时间与冤枉钱。
一般二手交易中，网上估价用于初步筛选，银行正式估价决定你能贷多少，测量师报告则用于遗产、诉讼、公司账目等需要独立专业意见的场合。
| 类别 | 由谁做 | 费用 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 网上即时估价 | 银行自动模型 | 免费 | 初步参考、比较各行取态 |
| 银行正式估价 | 银行委托的估价行 | 一般由银行承担 | 决定按揭可贷金额 |
| 独立测量师报告 | 注册专业测量师 | 数千元起 | 遗产、诉讼、审计、公司交易 |
| 代理估价 | 地产代理 | 免费 | 促成放盘或成交，非独立意见 |
2. 成交纪录从哪里看
所有已完成的住宅买卖都会在土地注册处登记，公众可以查册，这是最权威的成交价来源。差饷物业估价署每月发布《香港物业报告》补编，提供全港及各区 A 至 E 类单位的每平方米售价与售价指数，适合用来判断大市与区域水平。
地产代理网站与楼价网站的成交纪录胜在即时、按屋苑分类，但可能包含未完成交易或误差。做法是：先用代理平台找出可比成交，再以土地注册处或差估署数据核实。
留意面积定义。2013 年起一手住宅必须以实用面积标示，二手市场亦已普遍改用实用面积，但旧资料仍可能是建筑面积，两者可差 15% 至 25%，混用会令每呎价完全失真。
3. 自行估价五步法
第一步：锁定可比成交。同一屋苑、同期落成、实用面积相差 10% 以内、最近六个月内成交，至少找五宗。
第二步：全部换算成实用面积每呎价，剔除明显异常（亲属转让、内部转让、连车位、连装修家电）。
第三步：调整楼层与座向。同座每高一层一般加约 0.2% 至 0.5%，海景、开扬、避开西晒与噪音源皆有溢价。
第四步：调整状况。刚装修可加，需要全屋翻新则以实际维修预算扣减，不要凭感觉。
第五步：得出合理价区间，再与叫价比较。叫价高于区间上限的部分，就是你的议价空间。
| 调整项目 | 常见幅度 | 说明 |
|---|---|---|
| 楼层 | 每层 0.2% – 0.5% | 同座比较，高层溢价 |
| 景观 | 3% – 10% | 海景、开扬 vs 对楼 |
| 装修状况 | ±3% – 8% | 以实际翻新预算计算 |
| 座向与噪音 | −2% – 5% | 西晒、面马路扣减 |
| 连车位 / 家电 | 个别议定 | 须从成交价中分拆 |
4. 自行估价常见错误
以叫价作基准：叫价不是市场价，用叫价比较只会把整条价格带推高。永远用已登记成交价。
混用建筑面积与实用面积：同一单位可能因此出现两个相差两成的每呎价。
样本太少或太旧：两三宗、或半年以上的成交，在指数波动时足以误导。
忽略特殊成交：亲属转让与内部认购价明显偏离市场，必须剔除。
只看单价不看总价：小单位每呎价通常较高，跨面积比较要先分组。
资料来源：差饷物业估价署《香港物业报告》月报补编（私人住宅售价指数及 A–E 类单位每平方米售价）；土地注册处住宅买卖合约统计；金融管理局住宅按揭统计调查及按揭成数指引。数据以公开官方发布为准，读者宜核对最新一期。
5. 由估价到出价
得出合理价区间后，第一口价一般定在区间下限再低 3% 至 5%，并附上所依据的成交纪录。有理据的低价会得到回应，无理据的低价只会被无视。
估价也决定你的上限。把区间上限写下来，作为不再追价的纪律线；多数买家输的不是议价技巧，而是在现场失守。