1. 凶宅是什么？法律上并无定义
香港法例并没有「凶宅」的正式定义。市场上一般把曾经发生非自然死亡事故（例如凶杀、自杀、堕楼致死）的单位称为凶宅。但「凶」的范围可以很阔：有人只计单位内发生的事故，有人把同层、同座甚至同一大厦都纳入考虑。
正因为没有法定定义，买家必须自己查证，并在出价前清楚界定「你心目中的凶宅」范围，否则签约后才发现，补救空间非常有限。
2. 凶宅一般平几多
简短答案：视乎事故性质、单位知名度与市场况，一般成交价较同类单位低 15% 至 40%。轻微事故或年代久远的个案，折扣可能只有 10% 至 15%；广为人知、传媒广泛报道的事故单位，折扣可达 30% 至 40% 以上。
重要观察：凶宅的「折让」并非单纯心理作用，而是银行估价与未来转售流动性共同决定。估价行对凶宅通常会大幅扣减，甚至不估值，这直接影响买家的按揭成数与现金需求。
| 事故类型 / 知名度 | 常见折扣幅度 | 按揭影响 |
|---|---|---|
| 轻微、年代久远、无传媒报道 | 10% – 15% | 部分银行正常估价 |
| 单位内非自然死亡，有本地报道 | 15% – 30% | 多间银行扣减或不估 |
| 重大案件、广为人知 | 30% – 40%+ | 多数银行拒绝或不估价 |
| 同层 / 同座但非事故单位 | 0% – 10% | 视乎银行政策，多数正常 |
3. 如何查证单位是否凶宅
方法一：土地注册处查册。查业主资料及有无死亡登记纪录。局限在于，死亡证未必即时登记；租客死亡、长命契继承等情况未必显示。
方法二：银行网上估价。若单位显示「N/A」、「0」或「需致电职员」，可能是银行对该单位采取审慎或不估价态度。
方法三：向管理处、邻居查询。管理员通常最清楚大厦历史；邻居亦可能知道曾经发生的事故。
方法四：坊间凶宅网 / 资料库。可作参考，但覆盖与准确度不一，不应作为唯一依据。
方法五：看楼时直接问代理。根据监管局《操守守则》，代理须秉持诚实、尽一切应尽努力查证并向客户提供相关资料。但「凶宅」无法定定义，最好以书面列明你对凶宅的定义，并要求代理确认。
4. 凶宅按揭与银行估价
银行对凶宅的取态差异很大。部分银行会正常承造按揭，但估价扣减；部分银行只愿做较低成数；亦有银行直接拒绝或不估值。
若银行估价大幅低于成交价，买家便要额外填补现金差额。以七成按揭、成交价 HK$600 万为例：若估价只有 HK$500 万，可借额由 HK$420 万跌至 HK$350 万，即要多预备 HK$70 万现金。
因此，买凶宅前应先向多间银行做初步估价，确认可借成数，再决定出价上限。
| 银行取态 | 估价 | 按揭成数 | 常见情况 |
|---|---|---|---|
| 正常承造 | 轻微扣减 | 接近标准成数 | 轻微或久远事故 |
| 审慎承造 | 明显扣减 15%–30% | 可能降成数 | 单位内事故，有报道 |
| 不估价 / 拒绝 | N/A 或 0 | 难以按揭 | 重大案件或银行内部黑名单 |
5. 同层、同座、同层楼有无影响
实务上，银行与市场最关注的是「事故单位」本身。同层其他单位通常不受影响，除非事故极为轰动或涉及结构问题（例如大火、煤气爆炸）。
同座但不同层的单位，影响更小。但如果是广为人知的重大案件，个别买家与银行可能会有心理折扣，这时议价空间会略为增加。
6. 凶宅单位的议价策略
凶宅是议价事件，不是单纯的「买平货」。议价时要同时考虑：楼价折扣、银行估价折扣、未来转售难度，以及你自己对居住的心理接受程度。
第一步：先做多间银行估价，确认实际可借成数。第二步：抽出同屋苑同类单位近六个月成交，计算「非凶宅」合理价。第三步：按事故严重程度与银行取态，提出 20% 至 35% 的议价空间。第四步：预留额外现金，应对估价不足。
我们的议价顾问会以可比成交与银行估价为基礎，帮你设定出价锚点，避免因为「贪平」而买入一个现金缺口过大的单位。
7. 几多折先值得买
一般经验法则：若凶宅折扣能覆盖未来转售时的流动性折让与额外现金成本，才值得考虑。粗略而言，若你需要额外预备 10% 现金（因按揭成数下降），而单位又比市价平 25%，净折扣约为 15%，这才是一个有缓冲的入场价。
另一个角度：把凶宅当作「收租工具」而非「自住单位」。若租金回报率显著高于同区平均，而你能承受较长的放售期，折扣才有意义。
8. 常见问题
凶宅有法定定义吗？+
没有。香港法例没有正式定义「凶宅」，市场一般指曾发生非自然死亡事故的单位。买家应自行界定范围并查证。
凶宅一般平几多？+
视乎事故性质与知名度，一般较同类单位平 15% 至 40%。轻微或久远事故可能只平 10%–15%；重大案件可达 30%–40% 以上。
如何知道单位是否凶宅？+
可透过土地注册处查册、银行网上估价、管理处 / 邻居查询、坊间凶宅数据库，以及看楼时要求代理书面确认。没有单一方法能百分百保证，建议多管齐下。
凶宅可以做按揭吗？+
可以，但视乎银行取态。部分银行正常承造但估价扣减；部分只愿做较低成数；亦有银行拒绝或不估价。建议先向多间银行取得初步估价。
同层单位会否受影响？+
一般不受影响，除非事故极为轰动或涉及结构问题。银行与市场最关注的通常是事故单位本身。
凶宅几多折先值得买？+
建议折扣能覆盖未来转售折让与因按揭成数下降而产生的额外现金成本。粗略而言，若要比市价平 20% 以上，并预留额外现金缓冲，才属可考虑范围。
9. 资料来源
资料来源：土地注册处查册纪录；差饷物业估价署《香港物业报告》月报补编（同区私人住宅成交数据）；香港银行按揭实务对凶宅物业的估价取态。以上为公开资料及市场惯例，个别银行政策会有差异。