1. 凶宅是什麼？法律上並無定義
香港法例並沒有「凶宅」的正式定義。市場上一般把曾經發生非自然死亡事故（例如兇殺、自殺、墮樓致死）的單位稱為凶宅。但「凶」的範圍可以好闊：有人只計單位內發生的事故，有人把同層、同座甚至同一大廈都納入考慮。
正因為沒有法定定義，買家必須自己查證，並在出價前清楚界定「你心目中的凶宅」範圍，否則簽約後才發現，補救空間非常有限。
2. 凶宅一般平幾多
簡短答案：視乎事故性質、單位知名度與市況，一般成交價較同類單位低 15% 至 40%。輕微事故或年代久遠的個案，折扣可能只有 10% 至 15%；廣為人知、傳媒廣泛報道的事故單位，折扣可達 30% 至 40% 以上。
重要觀察：凶宅的「折讓」並非單純心理作用，而是銀行估價與未來轉售流動性共同決定。估價行對凶宅通常會大幅扣減，甚至不估值，這直接影響買家的按揭成數與現金需求。
| 事故類型 / 知名度 | 常見折扣幅度 | 按揭影響 |
|---|---|---|
| 輕微、年代久遠、無傳媒報道 | 10% – 15% | 部分銀行正常估價 |
| 單位內非自然死亡，有本地報道 | 15% – 30% | 多間銀行扣減或不估 |
| 重大案件、廣為人知 | 30% – 40%+ | 多數銀行拒絕或不估價 |
| 同層 / 同座但非事故單位 | 0% – 10% | 視乎銀行政策，多數正常 |
3. 如何查證單位是否凶宅
方法一：土地註冊處查冊。查業主資料及有無死亡登記紀錄。局限在於，死亡證未必即時登記；租客死亡、長命契繼承等情況未必顯示。
方法二：銀行網上估價。若單位顯示「N/A」、「0」或「需致電職員」，可能是銀行對該單位採取審慎或不估價態度。
方法三：向管理處、鄰居查詢。管理員通常最清楚大廈歷史；鄰居亦可能知道曾經發生的事故。
方法四：坊間凶宅網 / 資料庫。可作參考，但覆蓋與準確度不一，不應作為唯一依據。
方法五：睇樓時直接問代理。根據監管局《操守守則》，代理須秉持誠實、盡一切應盡努力查證並向客戶提供相關資料。但「凶宅」無法定定義，最好以書面列明你對凶宅的定義，並要求代理確認。
4. 凶宅按揭與銀行估價
銀行對凶宅的取態差異很大。部分銀行會正常承造按揭，但估價扣減；部分銀行只願做較低成數；亦有銀行直接拒絕或不估值。
若銀行估價大幅低於成交價，買家便要額外填補現金差額。以七成按揭、成交價 HK$600 萬為例：若估價只有 HK$500 萬，可借額由 HK$420 萬跌至 HK$350 萬，即要多預備 HK$70 萬現金。
因此，買凶宅前應先向多間銀行做初步估價，確認可借成數，再決定出價上限。
| 銀行取態 | 估價 | 按揭成數 | 常見情況 |
|---|---|---|---|
| 正常承造 | 輕微扣減 | 接近標準成數 | 輕微或久遠事故 |
| 審慎承造 | 明顯扣減 15%–30% | 可能降成數 | 單位內事故，有報道 |
| 不估價 / 拒絕 | N/A 或 0 | 難以按揭 | 重大案件或銀行內部黑名單 |
5. 同層、同座、同層樓有無影響
實務上，銀行與市場最關注的是「事故單位」本身。同層其他單位通常不受影響，除非事故極為轟動或涉及結構問題（例如大火、煤氣爆炸）。
同座但不同層的單位，影響更小。但如果是廣為人知的重大案件，個別買家與銀行可能會有心理折扣，這時議價空間會略為增加。
6. 凶宅單位的議價策略
凶宅是議價事件，不是單純的「買平貨」。議價時要同時考慮：樓價折扣、銀行估價折扣、未來轉售難度、以及你自己對居住的心理接受程度。
第一步：先做多間銀行估價，確認實際可借成數。第二步：抽出同屋苑同類單位近六個月成交，計算「非凶宅」合理價。第三步：按事故嚴重程度與銀行取態，提出 20% 至 35% 的議價空間。第四步：預留額外現金，應對估價不足。
我們的議價顧問會以可比成交與銀行估價為基礎，幫你設定出價錨點，避免因為「貪平」而買入一個現金缺口過大的單位。
7. 幾多折先值得買
一般經驗法則：若凶宅折扣能覆蓋未來轉售時的流動性折讓與額外現金成本，才值得考慮。粗略而言，若你需要額外預備 10% 現金（因按揭成數下降），而單位又比市價平 25%，淨折扣約為 15%，這才是一個有緩衝的入場價。
另一個角度：把凶宅當作「收租工具」而非「自住單位」。若租金回報率顯著高於同區平均，而你能承受較長的放售期，折扣才有意義。
8. 常見問題
凶宅有法定定義嗎？+
沒有。香港法例沒有正式定義「凶宅」，市場一般指曾發生非自然死亡事故的單位。買家應自行界定範圍並查證。
凶宅一般平幾多？+
視乎事故性質與知名度，一般較同類單位平 15% 至 40%。輕微或久遠事故可能只平 10%–15%；重大案件可達 30%–40% 以上。
如何知道單位是否凶宅？+
可透過土地註冊處查冊、銀行網上估價、管理處 / 鄰居查詢、坊間凶宅資料庫，以及睇樓時要求代理書面確認。沒有單一方法能百分百保證，建議多管齊下。
凶宅可以做按揭嗎？+
可以，但視乎銀行取態。部分銀行正常承造但估價扣減；部分只願做較低成數；亦有銀行拒絕或不估價。建議先向多間銀行取得初步估價。
同層單位會否受影響？+
一般不受影響，除非事故極為轟動或涉及結構問題。銀行與市場最關注的通常是事故單位本身。
凶宅幾多折先值得買？+
建議折扣能覆蓋未來轉售折讓與因按揭成數下降而產生的額外現金成本。粗略而言，若要比市價平 20% 以上，並預留額外現金緩衝，才屬可考慮範圍。
9. 資料來源
資料來源：土地註冊處查冊紀錄；差餉物業估價署《香港物業報告》月報補編（同區私人住宅成交數據）；香港銀行按揭實務對凶宅物業的估價取態。以上為公開資料及市場慣例，個別銀行政策會有差異。