1. 业主盘、放盘、盘源分别在哪
「放盘」指业主把单位交出市场出售，通常会签署放盘纸（地产代理监管局表格 3 或 4），列明叫价、佣金及是否独家。「盘源」是代理手上的放盘清单。「业主盘」则指由业主自行放售、或声称不经代理直接交易的单位。
常见误解是「业主盘 = 便宜」。实情是业主盘只省下卖方代理佣金（一般 1%），而业主往往把这 1% 当成自己的利润，而不是你的折扣。省不省得到，取决于议价，而不取决于盘源类型。
2. 放盘价与成交价的真实差距
我们持续比对放盘叫价与土地注册处的最终成交价。以下是 2026 年二手住宅常见的差距区间，按放盘在市时间分类。放得越久的盘，议价空间通常越大，因为业主的心理价已经被市场修正。
| 放盘在市时间 | 常见成交 vs 叫价差距 | 买方应有的心理准备 |
|---|---|---|
| 少于 1 个月 | 0% – 2% | 业主仍在试价，硬砍容易被拒 |
| 1 – 3 个月 | 2% – 4% | 开始接受现实，可以正式出价 |
| 3 – 6 个月 | 4% – 7% | 叫价明显高于市价，议价空间最大 |
| 超过 6 个月 | 5% – 10% | 多数有实际卖楼压力（换楼、移民、资金） |
3. 怎样分辨真盘与吸客盘
吸客盘通常有几个特征：叫价明显低于同座近三个月成交、照片是旧图或示范单位图、联系后即被引导看其他单位、拒绝提供楼层或单位号。
真盘可以核实：向对方索取楼层与单位，然后到土地注册处查该单位的上手成交价与按揭纪录。查册费用很低，却可以立即分辨盘是否存在、业主是否真的有权出售、以及有没有多重按揭。
另一个实用检查是「同座对照」：若同座同面积单位近三个月的成交呎价是 HK$12,000，而该盘叫 HK$10,500，先问自己为何便宜 —— 通常是低层、对正天井、有僭建，或者根本不存在。
4. 直接与业主交易的四个风险
风险一：没有第三方核实业权。代理有查册责任，直接交易则要靠你自己或律师。务必在落订前完成土地查册，确认业权人、有无查封令、有无僭建命令。
风险二：临时买卖合约条款不完整。坊间标准临约范本未必涵盖交吉安排、家具清单、延期成交罚则。建议由律师草拟或审阅后才签。
风险三：订金安排。订金应交由律师楼以持份人（stakeholder）身份保管，切勿直接转账给业主。
风险四：估价落空。业主盘没有代理协助处理按揭转介，若银行估价不足，补差价的压力全数落在你身上。落订前先取两家银行的估价。
5. 没有代理居中时怎样议价
直接对业主议价的难处在于：你和对方都没有缓冲，一句话讲死就没有回头路。专业做法是把议价变成「数据对话」，而不是「立场对话」。
第一步，出价前准备三宗同座或同楼盘、近三个月、面积相近的成交纪录，列明成交日期、面积、成交价与呎价。第二步，出价时附上这三宗纪录，说明你的价格如何得出。第三步，把付款条件（快速成交、不设按揭条件、弹性交吉日）作为让步筹码，而不是无条件加价。
我们是买方顾问，不代表卖方、不收卖方佣金。我们可以代你与业主或其代理直接谈判，收费为议减金额的一半，于签署临时买卖合约时支付；议减不成功，不收分文。
6. 常见问题
业主盘是不是一定比代理盘便宜？+
不一定。业主盘只是省去卖方代理佣金，业主通常会把这部分当成自己的利润。实际成交价高低取决于业主的卖楼压力与你手上的成交数据。
放盘价与成交价一般差多少？+
视乎在市时间。放盘少于一个月约 0%–2%，一至三个月约 2%–4%，三至六个月约 4%–7%，超过半年可达 5%–10%。
怎样知道一个放盘是真盘？+
索取楼层与单位号，再到土地注册处查册，核对业权人、上手成交价与按揭纪录。拒绝提供单位资料的，多数是吸客广告。
直接与业主签临约安全吗？+
可以，但订金必须由律师楼以持份人身份保管，临约条款应先由律师审阅，并在落订前完成土地查册及银行估价。
你们可以代我与业主议价吗？+
可以。我们是买方顾问，不代表卖方、不收卖方佣金，只在成功议减后收取议减金额的一半，于签署临时买卖合约时支付。
7. 资料来源
资料来源：土地注册处成交纪录、地产代理监管局《操守守则》有关盘源及放盘纸（表格 3/4）的规定、差饷物业估价署私人住宅售价指数。个别成交及放盘条款以土地注册处纪录及正式合约为准。