1. 業主盤、放盤、盤源分別在哪
「放盤」指業主把單位交出市場出售，通常會簽署放盤紙（地產代理監管局表格 3 或 4），列明叫價、佣金及是否獨家。「盤源」是代理手上的放盤清單。「業主盤」則指由業主自行放售、或聲稱不經代理直接交易的單位。
常見誤解是「業主盤 = 平」。實情是業主盤只省下賣方代理佣金（一般 1%），而業主往往把這 1% 當成自己的利潤，而不是你的折扣。省唔省到，取決於議價，而唔取決於盤源類型。
2. 放盤價與成交價的真實差距
我們持續比對放盤叫價與土地註冊處的最終成交價。以下是 2026 年二手住宅常見的差距區間，按放盤在市時間分類。放得越耐的盤，議價空間通常越大，因為業主的心理價已經被市場修正。
| 放盤在市時間 | 常見成交 vs 叫價差距 | 買方應有的心理準備 |
|---|---|---|
| 少於 1 個月 | 0% – 2% | 業主仍在試價，硬砍容易被拒 |
| 1 – 3 個月 | 2% – 4% | 開始接受現實，可以正式出價 |
| 3 – 6 個月 | 4% – 7% | 叫價明顯高於市價，議價空間最大 |
| 超過 6 個月 | 5% – 10% | 多數有實際賣樓壓力（換樓、移民、資金） |
3. 點分辨真盤與吸客盤
吸客盤（俗稱「筍盤廣告」）通常有幾個特徵：叫價明顯低於同座近三個月成交、相片是舊圖或示範單位圖、聯絡後即被引導睇其他單位、拒絕提供樓層或單位號。
真盤可以核實：向對方索取樓層與單位，然後在土地註冊處查該單位的上手成交價與按揭紀錄。查冊費用很低，卻可以立即分辨盤是否存在、業主是否真的有權出售、以及有沒有多重按揭。
另一個實用檢查是「同座對照」：若同座同面積單位近三個月的成交呎價是 HK$12,000，而該盤叫 HK$10,500，先問自己為何便宜 —— 通常是低層、對正天井、有僭建，或者根本不存在。
4. 直接同業主交易的四個風險
風險一：沒有第三方核實業權。代理有查冊責任，直接交易則要靠你自己或律師。務必在落訂前完成土地查冊，確認業權人、有無查封令、有無僭建命令。
風險二：臨時買賣合約條款不完整。坊間標準臨約範本未必涵蓋交吉安排、傢俬清單、延期成交罰則。建議由律師草擬或審閱後才簽。
風險三：訂金安排。訂金應交由律師樓以持份人（stakeholder）身份保管，切勿直接過數給業主。
風險四：估價落空。業主盤沒有代理協助處理按揭轉介，若銀行估價不足，補差價的壓力全數落在你身上。落訂前先取兩間銀行的估價。
5. 冇代理居中時點議價
直接對業主議價的難處在於：你和對方都沒有緩衝，一句話講死就沒有回頭路。專業做法是把議價變成「數據對話」，而不是「立場對話」。
第一步，出價前準備三宗同座或同屋苑、近三個月、面積相近的成交紀錄，列明成交日期、面積、成交價與呎價。第二步，出價時附上這三宗紀錄，說明你的價格如何得出。第三步，把付款條件（快速成交、不設按揭條件、彈性交吉日）作為讓步籌碼，而不是無條件加價。
我們是買方顧問，不代表賣方、不收賣方佣金。我們可以代你與業主或其代理直接談判，收費為議減金額的一半，於簽署臨時買賣合約時支付；議減不成功，不收分文。
6. 常見問題
業主盤是不是一定比代理盤便宜？+
不一定。業主盤只是省去賣方代理佣金，業主通常會把這部分當成自己的利潤。實際成交價高低取決於業主的賣樓壓力與你手上的成交數據。
放盤價同成交價一般差幾多？+
視乎在市時間。放盤少於一個月約 0%–2%，一至三個月約 2%–4%，三至六個月約 4%–7%，超過半年可達 5%–10%。
點樣知道一個放盤是真盤？+
索取樓層與單位號，再到土地註冊處查冊，核對業權人、上手成交價與按揭紀錄。拒絕提供單位資料的，多數是吸客廣告。
直接同業主簽臨約安全嗎？+
可以，但訂金必須由律師樓以持份人身份保管，臨約條款應先由律師審閱，並在落訂前完成土地查冊及銀行估價。
你們可以代我同業主議價嗎？+
可以。我們是買方顧問，不代表賣方、不收賣方佣金，只在成功議減後收取議減金額的一半，於簽署臨時買賣合約時支付。
7. 資料來源
資料來源：土地註冊處成交紀錄、地產代理監管局《操守守則》有關盤源及放盤紙（表格 3/4）的規定、差餉物業估價署私人住宅售價指數。個別成交及放盤條款以土地註冊處紀錄及正式合約為準。