1. 三種估價的分別
香港市場上「估價」一詞至少指三件事，用途、成本與法律效力都不同。買樓前搞清楚用邊一種，可以省下時間與冤枉錢。
一般二手交易，網上估價用來初步篩選，銀行正式估價決定你借得幾多，測量師報告則用於遺產、訴訟、公司帳目、分身家等需要獨立專業意見的場合。
| 類別 | 由誰做 | 費用 | 用途 |
|---|---|---|---|
| 網上即時估價 | 銀行自動模型 | 免費 | 初步參考、比較各行取態 |
| 銀行正式估價 | 銀行委託的估價行 | 一般由銀行承擔 | 決定按揭可借金額 |
| 獨立測量師報告 | 註冊專業測量師 | 數千元起 | 遺產、訴訟、審計、公司交易 |
| 代理估價 | 地產代理 | 免費 | 促成放盤或成交，非獨立意見 |
2. 成交紀錄從哪裡看
所有已完成的住宅買賣都會在土地註冊處登記，公眾可以查冊，這是最權威的成交價來源。差餉物業估價署每月發布《香港物業報告》補編，提供全港及各區 A 至 E 類單位的每平方米售價與售價指數，適合用來判斷大市與區域水平。
地產代理網站與樓價網站的成交紀錄勝在即時、按屋苑分類，但資料可能包括未完成交易或有誤差。做法是：先用代理平台找出可比成交，再以土地註冊處或差估署數據核實。
留意面積定義。2013 年起一手住宅必須以實用面積標示，二手市場亦已普遍改用實用面積，但舊資料仍可能是建築面積，兩者可差 15% 至 25%，混用會令每呎價完全失真。
3. 自行估價五步法
第一步：鎖定可比成交。同一屋苑、同期落成、實用面積相差 10% 以內、最近六個月內成交，至少找五宗。
第二步：全部換算成實用面積每呎價，剔除明顯異常（親屬轉讓、內部轉讓、連車位、連裝修家電）。
第三步：調整樓層與座向。同座每高一層一般加約 0.2% 至 0.5%，海景、開揚、避開西斜與噪音源皆有溢價。
第四步：調整狀況。剛裝修可加，需要全屋翻新則以實際維修預算扣減，不要憑感覺。
第五步：得出合理價區間，再與叫價比較。叫價高於區間上限的部分，就是你的議價空間。
| 調整項目 | 常見幅度 | 說明 |
|---|---|---|
| 樓層 | 每層 0.2% – 0.5% | 同座比較，高層溢價 |
| 景觀 | 3% – 10% | 海景、開揚 vs 對樓 |
| 裝修狀況 | ±3% – 8% | 以實際翻新預算計算 |
| 座向與噪音 | −2% – 5% | 西斜、面馬路扣減 |
| 連車位 / 家電 | 個別議定 | 須從成交價中分拆 |
4. 自行估價常見錯誤
以叫價作基準：叫價不是市場價，用叫價比較只會令你把整條價格帶推高。永遠用已登記成交價。
混用建築面積與實用面積：同一單位可以因此出現兩個相差兩成的每呎價。
樣本太少或太舊：兩三宗、或半年以上的成交，在指數波動時足以誤導。
忽略特殊成交：親屬轉讓與內部認購價明顯偏離市場，必須剔除。
只看單價不看總價：細單位每呎價通常較高，跨面積比較要先分組。
資料來源：差餉物業估價署《香港物業報告》月報補編（私人住宅售價指數及 A–E 類單位每平方米售價）；土地註冊處住宅買賣合約統計；金融管理局住宅按揭統計調查及按揭成數指引。數據以公開官方發布為準，讀者宜核對最新一期。
5. 由估價到出價
得出合理價區間之後，第一口價一般定在區間下限再低 3% 至 5%，並附上你所依據的成交紀錄。有理據的低價會得到回應，無理據的低價只會被無視。
估價亦決定你的上限。把區間上限寫下來，作為不再追價的紀律線；大部分買家蝕的不是議價技巧，而是在現場失守。