香港持有一个单位，每月实际成本是多少？

以一个新界 500 平方英尺、市值租金约 HK$16,000 的楼盘单位计，未计按揭的持有成本每月约 HK$3,430：管理费 HK$1,500、差饷 HK$800、地租 HK$480、火险 HK$150，加上自行预留的维修储备 HK$500。

港岛或九龙同面积单位，管理费与差饷一般较高（因应课差饷租值较高），但多数市区地段不需缴地租，两者部分互相抵销。

以下假设市值租金 HK$16,000／月，即应课差饷租值约 HK$192,000／年。

资料来源：差饷为《差饷条例》（第 116 章）下应课差饷租值的 5%（每年）；地租为《地租（评估及征收）条例》（第 515 章）下应课差饷租值的 3%（适用地段）；应课差饷租值由差饷物业估价署评定。管理费区间为本行整理的二手放盘观察（截至 2026 年 8 月）。差饷宽减（如有）每年由财政预算案公布，请以当年度公告为准。

差饷：以差饷物业估价署评定的「应课差饷租值」（大致等于该单位一年的市值租金）乘以 5%，按季预缴。租值 HK$192,000 即每年 HK$9,600，每季 HK$2,400。

地租：适用于新界土地，以及部分在 1985 年后续期的市区地段，为应课差饷租值的 3%（每年）。租值 HK$192,000 即每年 HK$5,760。不适用的地段只需缴象征性地税。

差饷宽减：政府在个别年度的财政预算案中曾宽减部分季度的差饷，但这并非常设安排。做预算时应以全额计算。

查核方法：向卖方索取最近一期差饷及地租单，或在成交前由律师代为查证，即可确认实际金额与有无欠缴。

1. 大厦特别征费：每 8–12 年一次，每户 HK$30,000–120,000。把它摊成每月储备（例如每月 HK$500），才是真实成本。

2. 车位月费：楼盘车位一般 HK$1,200–4,500／月，市区更高，且与管理费分开收取。

3. 单位内维修：热水炉、空调、水管、窗框都有寿命。旧楼入住头三年的维修支出，往往比之后十年都高。

4. 空置期（收租用途）：计租金回报时应预留每年约两至四星期的空置与代理佣金，否则回报率会被高估。

以 HK$600 万买入、月租 HK$16,000 计，毛回报为 HK$192,000 ÷ HK$6,000,000 ＝ 3.2%。

扣除管理费、差饷、地租、保险与维修储备（每月约 HK$3,430，即每年 HK$41,160），净租金为 HK$150,840，净回报约 2.5%。若再计每年三星期空置（约 HK$9,200），净回报约 2.36%。

这就是为什么买入价比租金水平更重要：在 HK$600 万的价格上议价 5%（HK$30 万），会把净回报由约 2.36% 提升至约 2.48%，而且是即时、确定的改善，不需要等租金上升。