排名怎样计出来
五项指标，各有公开权重：流通性 30%（年成交数目 ÷ 总单位数）、净租金回报 25%（毛回报扣管理费、差饷地租及 4% 空租）、通勤 20%、楼龄 15%、开发商及管理 10%。所有原始数字都在工具页列出，你可以不同意我们的权重，仍然用得上这些数据。
通勤一项不再只算中环。启德、观塘、铜锣湾、尖沙咀同样是大型就业区，工具允许你自行调整五个商业区的权重，通勤分数与排名会即时重算——在观塘上班的人，丽港城与维景湾畔的分数会明显高于默认排名。
十大楼盘总排名
以下按默认权重排列（中环 35%、尖沙咀 20%、铜锣湾 15%、观塘 15%、启德 15%）。通勤栏为加权门到门分钟数。
| 排名 | 楼盘 | 地区 | 评分 | 年换手率 | 净回报 | 加权通勤（分钟） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 沙田第一城 | 沙田 | 73 | 6.6% | 2.95% | 31 |
| 2 | 维景湾畔 | 调景岭 | 70 | 5.2% | 2.53% | 28 |
| 3 | 丽港城 | 蓝田 | 69 | 5.2% | 2.56% | 23 |
| 4 | 黄埔花园 | 红磡 | 68 | 5.0% | 2.48% | 19 |
| 5 | 映湾园 | 东涌 | 67 | 5.6% | 2.68% | 44 |
| 6 | 海怡半岛 | 鸭脷洲 | 66 | 5.1% | 2.39% | 27 |
| 7 | 嘉湖山庄 | 天水围 | 65 | 5.7% | 2.96% | 55 |
| 8 | 美孚新邨 | 美孚 | 63 | 4.7% | 2.66% | 23 |
| 9 | 太古城 | 鲗鱼涌 | 62 | 4.4% | 2.14% | 17 |
| 10 | 愉景湾 | 大屿山 | 55 | 4.1% | 2.04% | 47 |
呎价、规模与管理费
呎价为实用面积计算的参考成交区间；管理费为每实用平方英尺每月。管理费看似小数目，但直接吃掉净租金回报——愉景湾毛回报不算低，扣除管理费后排名立即下跌。
| 楼盘 | 实用呎价区间（HK$） | 单位数 | 落成年份 | 管理费／呎 |
|---|---|---|---|---|
| 沙田第一城 | 11,000–14,000 | 10,642 | 1981–1987 | HK$2.4 |
| 维景湾畔 | 11,000–14,000 | 5,728 | 1999–2003 | HK$3.0 |
| 丽港城 | 10,500–13,500 | 8,072 | 1990–1993 | HK$2.6 |
| 黄埔花园 | 12,500–15,500 | 10,431 | 1985–1991 | HK$2.9 |
| 映湾园 | 8,000–10,500 | 5,344 | 2002–2005 | HK$3.2 |
| 海怡半岛 | 13,000–16,500 | 9,812 | 1991–1995 | HK$3.0 |
| 嘉湖山庄 | 7,000–9,500 | 15,880 | 1991–2000 | HK$2.2 |
| 美孚新邨 | 11,000–14,000 | 13,149 | 1968–1978 | HK$2.6 |
| 太古城 | 17,000–21,000 | 12,698 | 1976–1987 | HK$3.5 |
| 愉景湾 | 9,000–13,000 | 8,000 | 1982–2015 | HK$5.5 |
到五大商业区通勤时间
门到门分钟数，按该楼盘实际主要路线计算（包括接驳巴士或渡轮），并非单纯车程。
| 楼盘 | 中环／金钟 | 铜锣湾／湾仔 | 尖沙咀／九龙站 | 观塘／九龙湾 | 启德／九龙城 |
|---|---|---|---|---|---|
| 沙田第一城 | 32 | 38 | 25 | 35 | 28 |
| 维景湾畔 | 30 | 34 | 30 | 16 | 24 |
| 丽港城 | 26 | 30 | 25 | 12 | 20 |
| 黄埔花园 | 20 | 26 | 12 | 22 | 15 |
| 映湾园 | 42 | 50 | 38 | 50 | 45 |
| 海怡半岛 | 18 | 24 | 30 | 34 | 38 |
| 嘉湖山庄 | 55 | 62 | 45 | 60 | 58 |
| 美孚新邨 | 22 | 30 | 15 | 30 | 25 |
| 太古城 | 14 | 10 | 22 | 18 | 24 |
| 愉景湾 | 38 | 48 | 45 | 60 | 58 |
逐个楼盘分析
1. 沙田第一城（沙田）— 评分 73。小单位为主，租务需求极旺，是新界东最活跃的二手市场。全盘 10,642 伙，年换手率约 6.6%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.95%。议价角度：同类单位极多、可比性高，实际成交价几乎透明；议价靠速度和付款条件而非幅度。
2. 维景湾畔（调景岭）— 评分 70。将军澳线起点站旁，海景比例高，楼龄相对新。全盘 5,728 伙，年换手率约 5.2%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.53%。议价角度：同期同型单位多，估价扎实；议价重点在装修状况与交楼期而非大幅减价。
3. 丽港城（蓝田）— 评分 69。实用面积大、家庭客为主，配套成熟；距地铁站需接驳。全盘 8,072 伙，年换手率约 5.2%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.56%。议价角度：业主群以自住换楼为主，成交节奏受换楼链影响，遇上急换楼个案议价空间明显。
4. 黄埔花园（红磡）— 评分 68。屯马线黄埔站上盖一带，商场、学校、医院齐备，过海方便。全盘 10,431 伙，年换手率约 5.0%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.48%。议价角度：成交量稳定，价格带清晰；议价需针对特定座数与楼层的实际成交，而非平均价。
5. 映湾园（东涌）— 评分 67。机场及物流业就业带动租务需求，楼龄最新；但距核心商业区最远。全盘 5,344 伙，年换手率约 5.6%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.68%。议价角度：投资客比例较高，持货成本敏感，加息或空租期会直接转化为议价空间。
6. 海怡半岛（鸭脷洲）— 评分 66。南港岛线通车后通勤大幅改善，海景单位溢价明显。全盘 9,812 伙，年换手率约 5.1%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.39%。议价角度：海景与内景差价可达两成，议价最有效的切入点是把单位归类到正确的可比组别。
7. 嘉湖山庄（天水围）— 评分 65。全港最大型私人屋苑之一，入场门槛最低、成交最频密，代价是通勤时间最长。全盘 15,880 伙，年换手率约 5.7%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.96%。议价角度：成交极密，可比成交多、业主心里有价；议价要靠同座同景的最新成交压价，而非笼统市况。
8. 美孚新邨（美孚）— 评分 63。地铁四线交汇、实用率高、校网成熟，但楼龄已近五十年，维修及按揭年期是主要考虑。全盘 13,149 伙，年换手率约 4.7%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.66%。议价角度：楼龄影响银行估价与按揭年期，估价不足是常见议价缺口，可据此争取减价。
9. 太古城（鲗鱼涌）— 评分 62。管理与商场配套全港标杆，抗跌力强；但每平方英尺价最高、租金回报最低。全盘 12,698 伙，年换手率约 4.4%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.14%。议价角度：业主多属长线持有、财务压力低，议价空间偏窄；重点放在楼层、座向差价而非整体叫价。
10. 愉景湾（大屿山）— 评分 55。低密度、环境优胜，适合家庭；管理费为十大之中最高，且需依赖渡轮或巴士。全盘 8,000 伙，年换手率约 4.1%，扣除管理费、差饷及空租后净回报约 2.04%。议价角度：成交较疏、可比成交少，叫价与成交价落差最大，往往是十大之中议价空间最阔的一个。
呎价数据从何而来
工具页的「最新市场呎价」由系统定期读取中原地产、美联物业及 28Hse 的公开楼盘页面，抽取二手成交及叫价的实用呎价区间、平均呎价与近期成交宗数，并附上来源链接，让你可以自行核对。
有实时数据时，价格区间会改用实时呎价计算；没有时则沿用我们以差饷物业估价署《香港物业报告》及土地注册处成交数目为基础的参考区间，并在页面标明。
要留意的是：地产网站的呎价包含叫价，通常高于实际成交；银行估价又往往低于叫价。三个数字之间的落差，正是议价空间所在。
如何用这些数字议价
第一步是把单位归入正确的可比组别：同一楼盘不同期数、座向、楼层的差价可达两成，用整个楼盘的平均呎价去谈判，一定吃亏。
第二步是看流通性。换手率高的楼盘（沙田第一城、嘉湖山庄）成交透明，议价幅度有限，胜负在速度与付款条件；换手率低的楼盘（愉景湾、映湾园）可比成交少，叫价与成交价落差最大，议价空间通常最阔。
第三步是找出业主的时间压力：换楼链、按揭到期、移民、空租期。这些不会写在放盘纸上，但会反映在放盘时间长短与减价纪录上。
以区间中位价计，每议减 1% 就是实际落袋的金额。我们的收费是（原叫价 − 成交价）÷ 2，议不到就不收费，于临时买卖合约签署时支付。