排名怎樣計出來
五項指標，各有公開權重：流通性 30%（年成交數目 ÷ 總單位數）、淨租金回報 25%（毛回報扣管理費、差餉地租及 4% 空租）、通勤 20%、樓齡 15%、發展商及管理 10%。所有原始數字都在工具頁列出，你可以不同意我們的權重，仍然用得着這些數據。
通勤一項不再只計中環。啟德、觀塘、銅鑼灣、尖沙咀同樣是大型就業區，工具容許你自行調整五個商業區的權重，通勤分數與排名會即時重算——在觀塘上班的人，麗港城與維景灣畔的分數會明顯高於預設排名。
十大屋苑總排名
以下按預設權重排列（中環 35%、尖沙咀 20%、銅鑼灣 15%、觀塘 15%、啟德 15%）。通勤欄為加權門到門分鐘數。
| 排名 | 屋苑 | 地區 | 評分 | 年換手率 | 淨回報 | 加權通勤（分鐘） |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 沙田第一城 | 沙田 | 73 | 6.6% | 2.95% | 31 |
| 2 | 維景灣畔 | 調景嶺 | 70 | 5.2% | 2.53% | 28 |
| 3 | 麗港城 | 藍田 | 69 | 5.2% | 2.56% | 23 |
| 4 | 黃埔花園 | 紅磡 | 68 | 5.0% | 2.48% | 19 |
| 5 | 映灣園 | 東涌 | 67 | 5.6% | 2.68% | 44 |
| 6 | 海怡半島 | 鴨脷洲 | 66 | 5.1% | 2.39% | 27 |
| 7 | 嘉湖山莊 | 天水圍 | 65 | 5.7% | 2.96% | 55 |
| 8 | 美孚新邨 | 美孚 | 63 | 4.7% | 2.66% | 23 |
| 9 | 太古城 | 鰂魚涌 | 62 | 4.4% | 2.14% | 17 |
| 10 | 愉景灣 | 大嶼山 | 55 | 4.1% | 2.04% | 47 |
呎價、規模與管理費
呎價為實用面積計算的參考成交區間；管理費為每實用平方呎每月。管理費看似小數目，但直接吃掉淨租金回報——愉景灣毛回報不算低，扣除管理費後排名即時下跌。
| 屋苑 | 實用呎價區間（HK$） | 單位數 | 落成年份 | 管理費／呎 |
|---|---|---|---|---|
| 沙田第一城 | 11,000–14,000 | 10,642 | 1981–1987 | HK$2.4 |
| 維景灣畔 | 11,000–14,000 | 5,728 | 1999–2003 | HK$3.0 |
| 麗港城 | 10,500–13,500 | 8,072 | 1990–1993 | HK$2.6 |
| 黃埔花園 | 12,500–15,500 | 10,431 | 1985–1991 | HK$2.9 |
| 映灣園 | 8,000–10,500 | 5,344 | 2002–2005 | HK$3.2 |
| 海怡半島 | 13,000–16,500 | 9,812 | 1991–1995 | HK$3.0 |
| 嘉湖山莊 | 7,000–9,500 | 15,880 | 1991–2000 | HK$2.2 |
| 美孚新邨 | 11,000–14,000 | 13,149 | 1968–1978 | HK$2.6 |
| 太古城 | 17,000–21,000 | 12,698 | 1976–1987 | HK$3.5 |
| 愉景灣 | 9,000–13,000 | 8,000 | 1982–2015 | HK$5.5 |
往五大商業區通勤時間
門到門分鐘數，按該屋苑實際主要路線計算（包括接駁巴士或渡輪），非單純車程。
| 屋苑 | 中環／金鐘 | 銅鑼灣／灣仔 | 尖沙咀／九龍站 | 觀塘／九龍灣 | 啟德／九龍城 |
|---|---|---|---|---|---|
| 沙田第一城 | 32 | 38 | 25 | 35 | 28 |
| 維景灣畔 | 30 | 34 | 30 | 16 | 24 |
| 麗港城 | 26 | 30 | 25 | 12 | 20 |
| 黃埔花園 | 20 | 26 | 12 | 22 | 15 |
| 映灣園 | 42 | 50 | 38 | 50 | 45 |
| 海怡半島 | 18 | 24 | 30 | 34 | 38 |
| 嘉湖山莊 | 55 | 62 | 45 | 60 | 58 |
| 美孚新邨 | 22 | 30 | 15 | 30 | 25 |
| 太古城 | 14 | 10 | 22 | 18 | 24 |
| 愉景灣 | 38 | 48 | 45 | 60 | 58 |
逐個屋苑分析
1. 沙田第一城（沙田）— 評分 73。細單位為主，租務需求極旺，是新界東最活躍的二手市場。全盤 10,642 伙，年換手率約 6.6%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.95%。議價角度：同類單位極多、可比性高，實際成交價幾乎透明；議價靠速度同付款條件而非幅度。
2. 維景灣畔（調景嶺）— 評分 70。將軍澳線起點站旁，海景比例高，樓齡相對新。全盤 5,728 伙，年換手率約 5.2%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.53%。議價角度：同期同型單位多，估價紮實；議價重點在裝修狀況與交樓期而非大幅減價。
3. 麗港城（藍田）— 評分 69。實用面積大、家庭客為主，配套成熟；距地鐵站需接駁。全盤 8,072 伙，年換手率約 5.2%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.56%。議價角度：業主群以自住換樓為主，成交節奏受換樓鏈影響，遇上急換樓個案議價空間明顯。
4. 黃埔花園（紅磡）— 評分 68。屯馬線黃埔站上蓋一帶，商場、學校、醫院齊備，過海方便。全盤 10,431 伙，年換手率約 5.0%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.48%。議價角度：成交量穩定，價格帶清晰；議價需針對特定座數與樓層的實際成交，非平均價。
5. 映灣園（東涌）— 評分 67。機場及物流業就業帶動租務需求，樓齡最新；但距核心商業區最遠。全盤 5,344 伙，年換手率約 5.6%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.68%。議價角度：投資客比例較高，持貨成本敏感，加息或空租期會直接轉化為議價空間。
6. 海怡半島（鴨脷洲）— 評分 66。南港島線通車後通勤大幅改善，海景單位溢價明顯。全盤 9,812 伙，年換手率約 5.1%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.39%。議價角度：海景與內景差價可達兩成，議價最有效的切入點是把單位歸類到正確的可比組別。
7. 嘉湖山莊（天水圍）— 評分 65。全港最大型私人屋苑之一，樓價入場門檻最低、成交最頻密，代價是通勤時間最長。全盤 15,880 伙，年換手率約 5.7%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.96%。議價角度：成交極密，可比成交多、業主心裡有價；議價要靠同座同景的最新成交壓價，而非籠統市況。
8. 美孚新邨（美孚）— 評分 63。地鐵四線交匯、實用率高、校網成熟，但樓齡已近五十年，維修及按揭年期是主要考慮。全盤 13,149 伙，年換手率約 4.7%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.66%。議價角度：樓齡影響銀行估價與按揭年期，估價不足是常見議價缺口，可據此爭取減價。
9. 太古城（鰂魚涌）— 評分 62。管理與商場配套全港標杆，抗跌力強；但每呎價最高、租金回報最低。全盤 12,698 伙，年換手率約 4.4%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.14%。議價角度：業主多屬長線持有、財務壓力低，議價空間偏窄；重點放在樓層、座向差價而非整體叫價。
10. 愉景灣（大嶼山）— 評分 55。低密度、環境優勝，適合家庭；管理費為十大之中最高，且需依賴渡輪或巴士。全盤 8,000 伙，年換手率約 4.1%，扣除管理費、差餉及空租後淨回報約 2.04%。議價角度：成交較疏、可比成交少，叫價與成交價落差最大，往往是十大之中議價空間最闊的一個。
呎價數據從何而來
工具頁的「最新市場呎價」由系統定期讀取中原地產、美聯物業及 28Hse 的公開屋苑頁面，抽取二手成交及叫價的實用呎價區間、平均呎價與近期成交宗數，並附上來源連結，讓你可以自己核對。
有實時數據時，價格區間會改用實時呎價計算；沒有時則沿用我們以差餉物業估價署《香港物業報告》及土地註冊處成交數目為基礎的參考區間，並在頁面標明。
要留意的是：地產網站的呎價包含叫價，通常高於實際成交；銀行估價又往往低於叫價。三個數字之間的落差，正是議價空間所在。
如何用這些數字議價
第一步是把單位歸入正確的可比組別：同屋苑不同期數、座向、樓層的差價可以達兩成，用整個屋苑的平均呎價去談判，一定吃虧。
第二步是看流通性。換手率高的屋苑（沙田第一城、嘉湖山莊）成交透明，議價幅度有限，勝負在速度與付款條件；換手率低的屋苑（愉景灣、映灣園）可比成交少，叫價與成交價落差最大，議價空間通常最闊。
第三步是找出業主的時間壓力：換樓鏈、按揭到期、移民、空租期。這些不會寫在放盤紙上，但會反映在放盤時間長短與減價紀錄上。
以區間中位價計，每議減 1% 就是實際落袋的金額。我們的收費是（原叫價 − 成交價）÷ 2，議不到就不收費，於臨時買賣合約簽署時支付。