屋苑評分

映灣園評分、呎價區間同議價空間

映灣園（東涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

映灣園位於香港東涌，共 5,344 個單位，2002–2005 年入伙；實用呎價約 HK$8,000–HK$10,500，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.4%，每年約 5.6% 單位成交。

東涌返回香港屋苑評分

映灣園

東涌 · 港鐵合作發展

總單位數: 5,344
年換手率: 5.6%
落成年份: 2002–2005
管理費: HK$3.2／呎
毛租金回報: 3.4%
淨租金回報: 2.68%

博晉屋苑評分

67／100

實用呎價區間

HK$10,067–HK$10,719

中位呎價 HK$10,393 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$762 萬 – HK$811 萬

區間中位 HK$7,867,501

映灣園位於東涌，約 5,344 個單位，2002–2005 年落成。每年約有 5.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 44 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.68%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 70/100
回報: 84/100
通勤: 32/100
樓齡: 68/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 70/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 84/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 32/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 68/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘42 min

銅鑼灣／灣仔50 min

尖沙咀／九龍站38 min

觀塘／九龍灣50 min

啟德／九龍城45 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 463–2,470 ft²

此面積估算樓價

HK$787 萬

此面積估算月租

HK$21,953

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	471 ft²	HK$490 萬	HK$13,659
2 房	546 ft²	HK$567 萬	HK$15,834
3 房	636 ft² · 建築面積 864 ft²	HK$661 萬	HK$18,444
3 房	757 ft² · 建築面積 880 ft²	HK$787 萬	HK$21,953
3 房	930 ft²	HK$967 萬	HK$26,970
3 房	986 ft² · 建築面積 1,255 ft²	HK$1,025 萬	HK$28,594

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$236,025	HK$118,013
5%	HK$393,375	HK$196,688
8%	HK$629,400	HK$314,700

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$9,121–HK$12,527	HK$10,043	12
中原地產 Centanet	—	HK$10,418	19
美聯物業 Midland	HK$10,342–HK$11,147	HK$11,003	21

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 757 ft²

HK$21,953

租金呎價（每月）

HK$29.0

屋苑平均月租

HK$29,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 471 ft² · HK$13,6592 房 · 546 ft² · HK$15,8343 房 · 636 ft² · HK$18,4443 房 · 757 ft² · HK$21,9533 房 · 930 ft² · HK$26,9703 房 · 986 ft² · HK$28,594

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 185放租單位: 93已累積 107 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-06	映灣園註冊處成交 2房	471 ft²	HK$540 萬	HK$11,465
2026-10-05	一期 28樓 F室	471 ft²	HK$540 萬	HK$11,465
2026-10-05	映灣園市場成交 3房	971 ft²	HK$1,000 萬	HK$10,299
2026-10-04	三期 10樓 B室	748 ft²	HK$730 萬	HK$9,759
2026-10-04	二期 58樓 E室	548 ft²	HK$580 萬	HK$10,584
2026-10-02	映灣園 1期賞濤軒 1座 41 E	541 ft²	HK$565 萬	HK$10,444
2026-10-02	映灣園註冊處成交 2房	541 ft²	HK$565 萬	HK$10,444
2026-10-02	映灣園市場成交 2房	471 ft²	HK$540 萬	HK$11,465
2026-10-01	一期 41樓 E室	541 ft²	HK$565 萬	HK$10,444
2026-10-01	一期 20樓 H室	956 ft²	HK$866 萬	HK$9,059
2026-09-30	映灣園市場成交 3房	956 ft²	HK$866 萬	HK$9,059
2026-09-28	映灣園 2期映濤軒 7座 51 A	894 ft²	HK$900 萬	HK$10,067
2026-09-27	二期 51樓 A室	894 ft²	HK$900 萬	HK$10,067
2026-09-25	映灣園 4期聽濤軒 15座 45 H	930 ft²	HK$1,000 萬	HK$10,753
2026-09-25	映灣園 2期映濤軒 6座 45 E	544 ft²	HK$567 萬	HK$10,414
2026-09-24	二期 45樓 E室	544 ft²	HK$567 萬	HK$10,414
2026-09-24	映灣園 2期映濤軒 6座 50 B	729 ft²	HK$772 萬	HK$10,590
2026-09-24	映灣園 3期悅濤軒 10座 30 E	546 ft²	HK$600 萬	HK$10,989
2026-09-24	四期 45樓 H室	930 ft²	HK$1,000 萬	HK$10,753
2026-09-23	映灣園 3期悅濤軒海雲天 (12座) 46 G	757 ft²	HK$833 萬	HK$11,004
2026-09-23	三期 30樓 E室	546 ft²	HK$600 萬	HK$10,989
2026-09-23	二期 50樓 B室	729 ft²	HK$772 萬	HK$10,590
2026-09-23	映灣園 1期賞濤軒 5座 39 H	986 ft²	HK$975 萬	HK$9,888
2026-09-23	映灣園 4期聽濤軒 15座 8 A	912 ft²	HK$845 萬	HK$9,265
2026-09-23	映灣園註冊處成交 3房	986 ft²	HK$975 萬	HK$9,888
2026-09-18	映灣園註冊處成交 3房	809 ft²	HK$835 萬	HK$10,321
2026-09-18	映灣園 1期賞濤軒 5座 42 G	809 ft²	HK$835 萬	HK$10,321
2026-09-17	映灣園註冊處成交 3房	710 ft²	HK$729 萬	HK$10,265
2026-09-17	映灣園 1期賞濤軒 1座 28樓 B室 28 B室	710 ft²	HK$729 萬	HK$10,265
2026-09-16	一期 1座 28 B	710 ft²	HK$729 萬	HK$10,265

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由映灣園本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

映灣園呎價幾錢？

映灣園現時實用呎價約 HK$8,000–HK$10,500，中位約 HK$9,250。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

映灣園一個單位大約幾錢？

按今日區間，映灣園一個中等面積單位約 HK$787萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

映灣園最新成交點？

我們持有的映灣園最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

映灣園租金回報幾多？

毛租金回報約 3.4%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.68%，參考中位月租約 HK$29,000。

映灣園管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,920。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

映灣園係幾年樓？

映灣園於 2002–2005 年入伙，樓齡約 21 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

映灣園有幾多個單位？

共 5,344 個單位，每年約 5.6% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

映灣園返中環要幾久？

由東涌搭公共交通去中環約 42 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

映灣園議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在映灣園議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買映灣園仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。