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屋苑評分

映灣園評分、呎價區間同議價空間

映灣園（東涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

東涌返回香港屋苑評分

映灣園

東涌 · 港鐵合作發展

總單位數: 5,344
年換手率: 5.6%
落成年份: 2002–2005
管理費: HK$3.2／呎
毛租金回報: 3.4%
淨租金回報: 2.68%

博晉屋苑評分

67／100

實用呎價區間

HK$9,868–HK$10,719

中位呎價 HK$10,294 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$726 萬 – HK$789 萬

區間中位 HK$7,576,016

映灣園位於東涌，約 5,344 個單位，2002–2005 年落成。每年約有 5.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 44 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.68%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 70/100
回報: 84/100
通勤: 32/100
樓齡: 68/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 70/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 84/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 32/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 68/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘42 min

銅鑼灣／灣仔50 min

尖沙咀／九龍站38 min

觀塘／九龍灣50 min

啟德／九龍城45 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 463–2,470 ft²

此面積估算樓價

HK$758 萬

此面積估算月租

HK$22,816

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	518 ft²	HK$533 萬	HK$16,058
2 房	563 ft²	HK$580 萬	HK$17,453
3 房	700 ft² · 建築面積 950 ft²	HK$721 萬	HK$21,700
2 房	736 ft²	HK$758 萬	HK$22,816
3 房	800 ft² · 建築面積 1,050 ft²	HK$823 萬	HK$24,800
4 房	1,000 ft² · 建築面積 1,300 ft²	HK$1,029 萬	HK$31,000

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$227,280	HK$113,640
5%	HK$378,801	HK$189,400
8%	HK$606,081	HK$303,041

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$10,763	5
美聯物業 Midland	HK$10,549–HK$11,230	HK$11,000	6
28Hse 千居	HK$9,079–HK$12,527	HK$10,254	9

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 736 ft²

HK$22,816

租金呎價（每月）

HK$31.0

屋苑平均月租

HK$24,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 518 ft² · HK$16,0582 房 · 563 ft² · HK$17,4533 房 · 700 ft² · HK$21,7002 房 · 736 ft² · HK$22,8163 房 · 800 ft² · HK$24,8004 房 · 1,000 ft² · HK$31,000

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 169放租單位: 103已累積 47 宗成交紀錄

目前最抵：映灣園，叫價較我們的估算低約 6%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
映灣園	放租	540 ft²	HK$15,000	HK$15,568 – HK$17,912	-10%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
映灣園	放售	894 ft²	HK$900 萬	HK$721 萬 – HK$1,202 萬	-6%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
映灣園	放售	709 ft²	HK$760 萬	HK$572 萬 – HK$953 萬	0%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
映灣園	放售	550 ft²	HK$590 萬	HK$444 萬 – HK$740 萬	0%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
映灣園	放租	543 ft²	HK$17,000	HK$15,655 – HK$18,011	+1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
映灣園	放租	636 ft²	HK$20,000	HK$18,336 – HK$21,096	+1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
映灣園	放售	2,400 ft²	HK$3,180 萬	HK$1,935 萬 – HK$3,226 萬	+23%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
映灣園	放租	709 ft²	HK$29,000	HK$20,440 – HK$23,518	+32%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
映灣園	放售	540 ft²	HK$200 萬	HK$436 萬 – HK$726 萬	核實中	—	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月5日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$2,452 萬

可望節省

HK$728 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$364 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-01	映灣園 1期賞濤軒 5座 7 E室	518 ft²	HK$507 萬	HK$9,788
2026-09-01	映灣園 N/A 3房	709 ft²	HK$760 萬	HK$10,719
2026-09-01	映灣園 2期映濤軒 6座 56 D室	709 ft²	HK$760 萬	HK$10,719
2026-08-31	映灣園 N/A 3房	894 ft²	HK$900 萬	HK$10,067
2026-08-31	一期 7樓 E室	518 ft²	HK$507 萬	HK$9,788
2026-08-31	二期 56樓 D室	709 ft²	HK$760 萬	HK$10,719
2026-08-26	映灣園 6期車位地庫1 C212號	—	HK$110 萬	—
2026-08-24	映灣園高層市場成交	709 ft²	HK$760 萬	HK$10,719
2026-08-24	映灣園 N/A 3房	709 ft²	HK$760 萬	HK$10,719
2026-08-20	四期 10 A	912 ft²	HK$900 萬	HK$9,868
2026-08-20	四期 10樓 A室	912 ft²	HK$900 萬	HK$9,868
2026-08-13	三期高層 G室	757 ft²	HK$800 萬	HK$10,568
2026-08-13	映灣園 4期聽濤軒 16座 41 F室	563 ft²	HK$635 萬	HK$11,279
2026-08-12	四期 41樓 F室	563 ft²	HK$635 萬	HK$11,279
2026-08-12	四期 41 F	563 ft²	HK$635 萬	HK$11,279
2026-08-07	映灣園 N/A 3房	736 ft²	HK$777 萬	HK$10,557
2026-08-07	映灣園 2期映濤軒 8座 25 G室	736 ft²	HK$777 萬	HK$10,557
2026-08-07	映灣園高層註冊處成交	736 ft²	HK$777 萬	HK$10,557
2026-08-07	一期中層 G室	809 ft²	HK$835 萬	HK$10,321
2026-08-06	映灣園 1期賞濤軒 2座 56 C室	520 ft²	HK$530 萬	HK$10,188
2026-08-06	二期 25 G	736 ft²	HK$777 萬	HK$10,557
2026-08-06	映灣園 3期悅濤軒 11座 8 F室	563 ft²	HK$599 萬	HK$10,639
2026-08-05	一期 56 C	520 ft²	HK$530 萬	HK$10,188
2026-08-05	三期 8 F	563 ft²	HK$599 萬	HK$10,639
2026-08-03	映灣園 4期聽濤軒 15座 60 C室	565 ft²	HK$630 萬	HK$11,150
2026-08-02	四期 60 C	565 ft²	HK$630 萬	HK$11,150
2026-07-30	映灣園 3期悅濤軒 9座 12 B室	—	HK$768 萬	—
2026-07-30	映灣園 3期悅濤軒 9座 12 B室	748 ft²	HK$600 萬	HK$8,021
2026-07-29	三期 12 B	748 ft²	HK$768 萬	HK$10,267
2026-07-28	映灣園 1期賞濤軒 5座 9 E室	518 ft²	HK$532 萬	HK$10,270

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。