楼盘评分

映湾园评分、每平方英尺价区间与议价空间

映湾园（东涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

映湾园位于香港东涌，共 5,344 个单位，2002–2005 年入住；实用呎价约 HK$8,000–HK$10,500，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.4%，每年约 5.6% 单位成交。

东涌返回香港楼盘评分

映湾园

东涌 · 港鐵合作發展

总单位数: 5,344
年换手率: 5.6%
落成年份: 2002–2005
管理费: HK$3.2／平方英尺
毛租金回报: 3.4%
净租金回报: 2.68%

博晋楼盘评分

67／100

实用呎价区间

HK$10,067–HK$10,719

中位呎价 HK$10,393 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$762 万 – HK$811 万

区间中位 HK$7,867,501

映湾园位于东涌，约 5,344 个单位，2002–2005 年落成。每年约 5.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 44 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.68%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 70/100
回报: 84/100
通勤: 32/100
楼龄: 68/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 70/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 84/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 32/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 68/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟42 min

铜锣湾／湾仔50 min

尖沙咀／九龙站38 min

观塘／九龙湾50 min

启德／九龙城45 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 463–2,470 ft²

该面积估算楼价

HK$787 万

该面积估算月租

HK$21,953

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	471 ft²	HK$490 万	HK$13,659
2 房	546 ft²	HK$567 万	HK$15,834
3 房	636 ft² · 建筑面积 864 ft²	HK$661 万	HK$18,444
3 房	757 ft² · 建筑面积 880 ft²	HK$787 万	HK$21,953
3 房	930 ft²	HK$967 万	HK$26,970
3 房	986 ft² · 建筑面积 1,255 ft²	HK$1,025 万	HK$28,594

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$236,025	HK$118,013
5%	HK$393,375	HK$196,688
8%	HK$629,400	HK$314,700

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$9,121–HK$12,527	HK$10,043	12
中原地產 Centanet	—	HK$10,418	19
美聯物業 Midland	HK$10,342–HK$11,147	HK$11,003	21

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 757 ft²

HK$21,953

租金呎价（每月）

HK$29.0

楼盘平均月租

HK$29,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 471 ft² · HK$13,6592 房 · 546 ft² · HK$15,8343 房 · 636 ft² · HK$18,4443 房 · 757 ft² · HK$21,9533 房 · 930 ft² · HK$26,9703 房 · 986 ft² · HK$28,594

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 185放租单位: 93已累积 107 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-06	映灣園註冊處成交 2房	471 ft²	HK$540 万	HK$11,465
2026-10-05	一期 28樓 F室	471 ft²	HK$540 万	HK$11,465
2026-10-05	映灣園市場成交 3房	971 ft²	HK$1,000 万	HK$10,299
2026-10-04	三期 10樓 B室	748 ft²	HK$730 万	HK$9,759
2026-10-04	二期 58樓 E室	548 ft²	HK$580 万	HK$10,584
2026-10-02	映灣園 1期賞濤軒 1座 41 E	541 ft²	HK$565 万	HK$10,444
2026-10-02	映灣園註冊處成交 2房	541 ft²	HK$565 万	HK$10,444
2026-10-02	映灣園市場成交 2房	471 ft²	HK$540 万	HK$11,465
2026-10-01	一期 41樓 E室	541 ft²	HK$565 万	HK$10,444
2026-10-01	一期 20樓 H室	956 ft²	HK$866 万	HK$9,059
2026-09-30	映灣園市場成交 3房	956 ft²	HK$866 万	HK$9,059
2026-09-28	映灣園 2期映濤軒 7座 51 A	894 ft²	HK$900 万	HK$10,067
2026-09-27	二期 51樓 A室	894 ft²	HK$900 万	HK$10,067
2026-09-25	映灣園 4期聽濤軒 15座 45 H	930 ft²	HK$1,000 万	HK$10,753
2026-09-25	映灣園 2期映濤軒 6座 45 E	544 ft²	HK$567 万	HK$10,414
2026-09-24	二期 45樓 E室	544 ft²	HK$567 万	HK$10,414
2026-09-24	映灣園 2期映濤軒 6座 50 B	729 ft²	HK$772 万	HK$10,590
2026-09-24	映灣園 3期悅濤軒 10座 30 E	546 ft²	HK$600 万	HK$10,989
2026-09-24	四期 45樓 H室	930 ft²	HK$1,000 万	HK$10,753
2026-09-23	映灣園 3期悅濤軒海雲天 (12座) 46 G	757 ft²	HK$833 万	HK$11,004
2026-09-23	三期 30樓 E室	546 ft²	HK$600 万	HK$10,989
2026-09-23	二期 50樓 B室	729 ft²	HK$772 万	HK$10,590
2026-09-23	映灣園 1期賞濤軒 5座 39 H	986 ft²	HK$975 万	HK$9,888
2026-09-23	映灣園 4期聽濤軒 15座 8 A	912 ft²	HK$845 万	HK$9,265
2026-09-23	映灣園註冊處成交 3房	986 ft²	HK$975 万	HK$9,888
2026-09-18	映灣園註冊處成交 3房	809 ft²	HK$835 万	HK$10,321
2026-09-18	映灣園 1期賞濤軒 5座 42 G	809 ft²	HK$835 万	HK$10,321
2026-09-17	映灣園註冊處成交 3房	710 ft²	HK$729 万	HK$10,265
2026-09-17	映灣園 1期賞濤軒 1座 28樓 B室 28 B室	710 ft²	HK$729 万	HK$10,265
2026-09-16	一期 1座 28 B	710 ft²	HK$729 万	HK$10,265

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由映湾园本身的数据计算，数字随每日更新而变。

映湾园呎价多少？

映湾园目前实用呎价约 HK$8,000–HK$10,500，中位约 HK$9,250。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

映湾园一个单位大约多少钱？

按今天的区间，映湾园一个中等面积单位约 HK$787万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

映湾园最新成交如何？

我们持有的映湾园最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

映湾园租金回报多少？

毛租金回报约 3.4%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.68%，参考中位月租约 HK$29,000。

映湾园管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,920。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

映湾园是几年楼？

映湾园于 2002–2005 年入住，楼龄约 21 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

映湾园有多少单位？

共 5,344 个单位，每年约 5.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

映湾园到中环要多久？

由东涌乘公共交通到中环约 42 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

映湾园议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在映湾园议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买映湾园还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。