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楼盘评分

映湾园评分、每平方英尺价区间与议价空间

映湾园（东涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

东涌返回香港楼盘评分

映湾园

东涌 · 港鐵合作發展

总单位数: 5,344
年换手率: 5.6%
落成年份: 2002–2005
管理费: HK$3.2／平方英尺
毛租金回报: 3.4%
净租金回报: 2.68%

博晋楼盘评分

67／100

实用呎价区间

HK$9,868–HK$10,719

中位呎价 HK$10,294 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$726 万 – HK$789 万

区间中位 HK$7,576,016

映湾园位于东涌，约 5,344 个单位，2002–2005 年落成。每年约 5.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 44 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.68%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 70/100
回报: 84/100
通勤: 32/100
楼龄: 68/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 70/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 84/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 32/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 68/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟42 min

铜锣湾／湾仔50 min

尖沙咀／九龙站38 min

观塘／九龙湾50 min

启德／九龙城45 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 463–2,470 ft²

该面积估算楼价

HK$758 万

该面积估算月租

HK$22,816

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	518 ft²	HK$533 万	HK$16,058
2 房	563 ft²	HK$580 万	HK$17,453
3 房	700 ft² · 建筑面积 950 ft²	HK$721 万	HK$21,700
2 房	736 ft²	HK$758 万	HK$22,816
3 房	800 ft² · 建筑面积 1,050 ft²	HK$823 万	HK$24,800
4 房	1,000 ft² · 建筑面积 1,300 ft²	HK$1,029 万	HK$31,000

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$227,280	HK$113,640
5%	HK$378,801	HK$189,400
8%	HK$606,081	HK$303,041

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$10,763	5
美聯物業 Midland	HK$10,549–HK$11,230	HK$11,000	6
28Hse 千居	HK$9,079–HK$12,527	HK$10,254	9

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 736 ft²

HK$22,816

租金呎价（每月）

HK$31.0

楼盘平均月租

HK$24,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 518 ft² · HK$16,0582 房 · 563 ft² · HK$17,4533 房 · 700 ft² · HK$21,7002 房 · 736 ft² · HK$22,8163 房 · 800 ft² · HK$24,8004 房 · 1,000 ft² · HK$31,000

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 169放租单位: 103已累积 47 宗成交纪录

目前最值：映灣園，叫价较我们的估算低约 6%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
映灣園	放租	540 ft²	HK$15,000	HK$15,568 – HK$17,912	-10%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
映灣園	放售	894 ft²	HK$900 万	HK$721 万 – HK$1,202 万	-6%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
映灣園	放售	709 ft²	HK$760 万	HK$572 万 – HK$953 万	0%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
映灣園	放售	550 ft²	HK$590 万	HK$444 万 – HK$740 万	0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
映灣園	放租	543 ft²	HK$17,000	HK$15,655 – HK$18,011	+1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
映灣園	放租	636 ft²	HK$20,000	HK$18,336 – HK$21,096	+1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
映灣園	放售	2,400 ft²	HK$3,180 万	HK$1,935 万 – HK$3,226 万	+23%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看
映灣園	放租	709 ft²	HK$29,000	HK$20,440 – HK$23,518	+32%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看
映灣園	放售	540 ft²	HK$200 万	HK$436 万 – HK$726 万	核实中	—	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月5日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$2,452 万

可望节省

HK$728 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$364 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-01	映灣園 1期賞濤軒 5座 7 E室	518 ft²	HK$507 万	HK$9,788
2026-09-01	映灣園 N/A 3房	709 ft²	HK$760 万	HK$10,719
2026-09-01	映灣園 2期映濤軒 6座 56 D室	709 ft²	HK$760 万	HK$10,719
2026-08-31	映灣園 N/A 3房	894 ft²	HK$900 万	HK$10,067
2026-08-31	一期 7樓 E室	518 ft²	HK$507 万	HK$9,788
2026-08-31	二期 56樓 D室	709 ft²	HK$760 万	HK$10,719
2026-08-26	映灣園 6期車位地庫1 C212號	—	HK$110 万	—
2026-08-24	映灣園高層市場成交	709 ft²	HK$760 万	HK$10,719
2026-08-24	映灣園 N/A 3房	709 ft²	HK$760 万	HK$10,719
2026-08-20	四期 10 A	912 ft²	HK$900 万	HK$9,868
2026-08-20	四期 10樓 A室	912 ft²	HK$900 万	HK$9,868
2026-08-13	三期高層 G室	757 ft²	HK$800 万	HK$10,568
2026-08-13	映灣園 4期聽濤軒 16座 41 F室	563 ft²	HK$635 万	HK$11,279
2026-08-12	四期 41樓 F室	563 ft²	HK$635 万	HK$11,279
2026-08-12	四期 41 F	563 ft²	HK$635 万	HK$11,279
2026-08-07	映灣園 N/A 3房	736 ft²	HK$777 万	HK$10,557
2026-08-07	映灣園 2期映濤軒 8座 25 G室	736 ft²	HK$777 万	HK$10,557
2026-08-07	映灣園高層註冊處成交	736 ft²	HK$777 万	HK$10,557
2026-08-07	一期中層 G室	809 ft²	HK$835 万	HK$10,321
2026-08-06	映灣園 1期賞濤軒 2座 56 C室	520 ft²	HK$530 万	HK$10,188
2026-08-06	二期 25 G	736 ft²	HK$777 万	HK$10,557
2026-08-06	映灣園 3期悅濤軒 11座 8 F室	563 ft²	HK$599 万	HK$10,639
2026-08-05	一期 56 C	520 ft²	HK$530 万	HK$10,188
2026-08-05	三期 8 F	563 ft²	HK$599 万	HK$10,639
2026-08-03	映灣園 4期聽濤軒 15座 60 C室	565 ft²	HK$630 万	HK$11,150
2026-08-02	四期 60 C	565 ft²	HK$630 万	HK$11,150
2026-07-30	映灣園 3期悅濤軒 9座 12 B室	—	HK$768 万	—
2026-07-30	映灣園 3期悅濤軒 9座 12 B室	748 ft²	HK$600 万	HK$8,021
2026-07-29	三期 12 B	748 ft²	HK$768 万	HK$10,267
2026-07-28	映灣園 1期賞濤軒 5座 9 E室	518 ft²	HK$532 万	HK$10,270

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。