屋苑評分

維景灣畔評分、呎價區間同議價空間

維景灣畔（調景嶺）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

維景灣畔位於香港調景嶺，共 5,728 個單位，1999–2003 年入伙；實用呎價約 HK$11,000–HK$14,000，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.1%，每年約 5.2% 單位成交。

調景嶺返回香港屋苑評分

維景灣畔

調景嶺 · 長江實業／和記黃埔

總單位數: 5,728
年換手率: 5.2%
落成年份: 1999–2003
管理費: HK$3.0／呎
毛租金回報: 3.1%
淨租金回報: 2.53%

博晉屋苑評分

70／100

實用呎價區間

HK$15,670–HK$17,915

中位呎價 HK$16,793 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$835 萬 – HK$955 萬

區間中位 HK$8,950,456

維景灣畔位於調景嶺，約 5,728 個單位，1999–2003 年落成。每年約有 5.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 28 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.53%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 65/100
回報: 77/100
通勤: 65/100
樓齡: 64/100
發展商: 85/100

流通性權重 30% · 65/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 77/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 65/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 64/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 85/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘30 min

銅鑼灣／灣仔34 min

尖沙咀／九龍站30 min

觀塘／九龍灣16 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 398–1,026 ft²

此面積估算樓價

HK$895 萬

此面積估算月租

HK$22,919

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	398 ft² · 建築面積 405 ft²	HK$668 萬	HK$17,114
2 房	498 ft² · 建築面積 678 ft²	HK$836 萬	HK$21,414
2 房	516 ft²	HK$866 萬	HK$22,188
2 房	533 ft²	HK$895 萬	HK$22,919
3 房	682 ft²	HK$1,145 萬	HK$29,326
3 房	950 ft²	HK$1,595 萬	HK$40,850

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$268,514	HK$134,257
5%	HK$447,523	HK$223,761
8%	HK$716,036	HK$358,018

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$16,716–HK$17,379	HK$16,716	33
中原地產 Centanet	—	HK$16,838	13
美聯物業 Midland	HK$16,908–HK$17,914	HK$17,411	12

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 533 ft²

HK$22,919

租金呎價（每月）

HK$43.0

屋苑平均月租

HK$22,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 398 ft² · HK$17,1142 房 · 498 ft² · HK$21,4142 房 · 516 ft² · HK$22,1882 房 · 533 ft² · HK$22,9193 房 · 682 ft² · HK$29,3263 房 · 950 ft² · HK$40,850

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 150放租單位: 34已累積 73 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-02	Block 2 15 A	516 ft²	HK$800 萬	HK$15,004
2026-10-02	Block 1 15 B	512 ft²	HK$800 萬	HK$15,625
2026-09-29	維景灣畔 3期 11座 49 C	530 ft²	HK$940 萬	HK$17,736
2026-09-29	Block 3 29 C	530 ft²	HK$940 萬	HK$17,736
2026-09-28	3期 49 C室	530 ft²	HK$940 萬	HK$17,736
2026-09-28	Block 3 25 D	533 ft²	HK$940 萬	HK$17,636
2026-09-28	維景灣畔 3期 11座 49 D	533 ft²	HK$940 萬	HK$17,636
2026-09-27	3期 49 D室	533 ft²	HK$940 萬	HK$17,636
2026-09-25	Block 1 11 E	498 ft²	HK$850 萬	HK$17,068
2026-09-18	維景灣畔 1期 2座 28 F	504 ft²	HK$918 萬	HK$18,214
2026-09-17	2房未知 A	551 ft²	HK$919 萬	HK$16,679
2026-09-17	1期 28 F室	504 ft²	HK$918 萬	HK$18,214
2026-09-17	維景灣畔 3期 11座 15 C	551 ft²	HK$919 萬	HK$16,679
2026-09-17	維景灣畔 3期 15座 48 B	405 ft²	HK$767 萬	—
2026-09-17	1房未知 C	405 ft²	HK$767 萬	—
2026-09-17	2房未知 B	554 ft²	HK$919 萬	HK$16,560
2026-09-16	3期 48 B室	405 ft²	HK$767 萬	—
2026-09-16	3房高層 D	784 ft²	HK$1,243 萬	HK$15,852
2026-09-16	3期 15 D室	554 ft²	HK$919 萬	HK$16,588
2026-09-16	3期 15 C室	551 ft²	HK$919 萬	HK$16,679
2026-09-15	2房低層 E	503 ft²	HK$838 萬	HK$16,660
2026-09-15	3期 47 B室	682 ft²	HK$1,243 萬	HK$18,223
2026-09-15	11座 47 B	682 ft²	HK$1,243 萬	HK$18,223
2026-09-15	維景灣畔 3期 11座 36 H	503 ft²	HK$838 萬	HK$16,660
2026-09-14	11座 36 H	503 ft²	HK$838 萬	HK$16,660
2026-09-14	3期 36 H室	503 ft²	HK$838 萬	HK$16,660
2026-09-11	2房未知 F	533 ft²	HK$940 萬	HK$17,636
2026-09-09	12座 26 F	550 ft²	HK$990 萬	HK$18,000
2026-09-09	12座 26 E	554 ft²	HK$990 萬	HK$17,870
2026-09-09	3期 26 E室	554 ft²	HK$990 萬	HK$17,870

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由維景灣畔本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

維景灣畔呎價幾錢？

維景灣畔現時實用呎價約 HK$11,000–HK$14,000，中位約 HK$12,500。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

維景灣畔一個單位大約幾錢？

按今日區間，維景灣畔一個中等面積單位約 HK$895萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

維景灣畔最新成交點？

我們持有的維景灣畔最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

維景灣畔租金回報幾多？

毛租金回報約 3.1%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.53%，參考中位月租約 HK$22,000。

維景灣畔管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,800。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

維景灣畔係幾年樓？

維景灣畔於 1999–2003 年入伙，樓齡約 23 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

維景灣畔有幾多個單位？

共 5,728 個單位，每年約 5.2% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

維景灣畔返中環要幾久？

由調景嶺搭公共交通去中環約 30 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

維景灣畔議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在維景灣畔議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買維景灣畔仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。