简 EN

預約保密諮詢

屋苑評分

維景灣畔評分、呎價區間同議價空間

維景灣畔（調景嶺）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

調景嶺返回香港屋苑評分

維景灣畔

調景嶺 · 長江實業／和記黃埔

總單位數: 5,728
年換手率: 5.2%
落成年份: 1999–2003
管理費: HK$3.0／呎
毛租金回報: 3.1%
淨租金回報: 2.53%

博晉屋苑評分

70／100

實用呎價區間

HK$14,835–HK$17,861

中位呎價 HK$16,348 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$890 萬 – HK$1,072 萬

區間中位 HK$9,808,980

維景灣畔位於調景嶺，約 5,728 個單位，1999–2003 年落成。每年約有 5.2% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 28 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.53%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 65/100
回報: 77/100
通勤: 65/100
樓齡: 64/100
發展商: 85/100

流通性權重 30% · 65/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 77/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 65/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 64/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 85/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘30 min

銅鑼灣／灣仔34 min

尖沙咀／九龍站30 min

觀塘／九龍灣16 min

啟德／九龍城24 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 398–1,026 ft²

此面積估算樓價

HK$981 萬

此面積估算月租

HK$25,800

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	398 ft² · 建築面積 500 ft²	HK$651 萬	HK$17,114
1 房	480 ft² · 建築面積 600 ft²	HK$785 萬	HK$20,640
2 房	513 ft²	HK$839 萬	HK$22,059
2 房	600 ft² · 建築面積 800 ft²	HK$981 萬	HK$25,800
2 房	670 ft² · 建築面積 900 ft²	HK$1,095 萬	HK$28,810
3 房	800 ft² · 建築面積 1,100 ft²	HK$1,308 萬	HK$34,400

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$294,269	HK$147,135
5%	HK$490,449	HK$245,225
8%	HK$784,718	HK$392,359

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	—	HK$16,737	9
美聯物業 Midland	—	HK$16,555	9
28Hse 千居	—	HK$16,612	36

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 600 ft²

HK$25,800

租金呎價（每月）

HK$43.0

屋苑平均月租

HK$17,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 398 ft² · HK$17,1141 房 · 480 ft² · HK$20,6402 房 · 513 ft² · HK$22,0592 房 · 600 ft² · HK$25,8002 房 · 670 ft² · HK$28,8103 房 · 800 ft² · HK$34,400

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 127放租單位: 44已累積 30 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-03	1座高層 B	666 ft²	HK$1,220 萬	HK$18,318
2026-09-03	1座高層 A	784 ft²	HK$1,380 萬	HK$17,602
2026-09-01	3座中層 C	660 ft²	HK$1,000 萬	HK$15,152
2026-09-01	3座中層 B	498 ft²	HK$258 萬	—
2026-08-31	2座低層 D	496 ft²	HK$615 萬	HK$12,399
2026-08-31	1期 45 H室	660 ft²	HK$1,000 萬	HK$15,152
2026-08-27	維景灣畔 1期低層地下2樓 30號	—	HK$100 萬	—
2026-08-26	6座高層 A	682 ft²	HK$1,243 萬	HK$18,223
2026-08-26	1座中層 D	600 ft²	HK$990 萬	HK$16,500
2026-08-26	維景灣畔 3期低層地下3樓 473號	—	HK$139 萬	—
2026-08-26	維景灣畔 3期 19樓 H室	600 ft²	HK$990 萬	HK$16,500
2026-08-25	3期 19 H室	600 ft²	HK$990 萬	HK$16,500
2026-08-24	1期 22 B室	511 ft²	HK$751 萬	HK$14,697
2026-08-21	3座中層 C	511 ft²	HK$751 萬	HK$14,997
2026-08-21	2座高層 D	666 ft²	HK$1,220 萬	HK$18,318
2026-08-19	維景灣畔 3期 52樓 B室	463 ft²	HK$685 萬	HK$14,795
2026-08-19	1座低層 A	463 ft²	HK$685 萬	HK$14,795
2026-08-18	3期 52 B室	463 ft²	HK$685 萬	HK$14,795
2026-08-18	維景灣畔 2期 42樓 C室	498 ft²	HK$800 萬	HK$16,064
2026-08-17	2期 42 C室	498 ft²	HK$800 萬	HK$16,064
2026-08-11	維景灣畔 1期 35樓 H室	513 ft²	HK$883 萬	HK$17,212
2026-08-11	維景灣畔 3期 35樓 A室	603 ft²	HK$1,010 萬	HK$16,750
2026-08-10	3期 35 A室	603 ft²	HK$1,010 萬	HK$16,750
2026-08-10	1期 35 H室	513 ft²	HK$883 萬	HK$17,212
2026-08-10	維景灣畔 3期 12樓 F室	499 ft²	HK$815 萬	HK$16,333
2026-08-09	3期 12 F室	499 ft²	HK$815 萬	HK$16,333
2026-08-09	3期 22 D室	787 ft²	HK$800 萬	HK$10,165
2026-08-07	維景灣畔 3期 43樓 F室	527 ft²	HK$960 萬	HK$18,216
2026-08-06	3期 43 F室	527 ft²	HK$960 萬	HK$18,216
2026-08-05	維景灣畔 3期 30樓 B室	405 ft²	HK$726 萬	HK$17,926

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。