繁 EN

预约保密咨询

楼盘评分

维景湾畔评分、每平方英尺价区间与议价空间

维景湾畔（调景岭）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

调景岭返回香港楼盘评分

维景湾畔

调景岭 · 長江實業／和記黃埔

总单位数: 5,728
年换手率: 5.2%
落成年份: 1999–2003
管理费: HK$3.0／平方英尺
毛租金回报: 3.1%
净租金回报: 2.53%

博晋楼盘评分

70／100

实用呎价区间

HK$14,835–HK$17,861

中位呎价 HK$16,348 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$890 万 – HK$1,072 万

区间中位 HK$9,808,980

维景湾畔位于调景岭，约 5,728 个单位，1999–2003 年落成。每年约 5.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 28 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.53%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 65/100
回报: 77/100
通勤: 65/100
楼龄: 64/100
开发商: 85/100

流通性权重 30% · 65/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 77/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 65/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 64/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 85/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟30 min

铜锣湾／湾仔34 min

尖沙咀／九龙站30 min

观塘／九龙湾16 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 398–1,026 ft²

该面积估算楼价

HK$981 万

该面积估算月租

HK$25,800

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	398 ft² · 建筑面积 500 ft²	HK$651 万	HK$17,114
1 房	480 ft² · 建筑面积 600 ft²	HK$785 万	HK$20,640
2 房	513 ft²	HK$839 万	HK$22,059
2 房	600 ft² · 建筑面积 800 ft²	HK$981 万	HK$25,800
2 房	670 ft² · 建筑面积 900 ft²	HK$1,095 万	HK$28,810
3 房	800 ft² · 建筑面积 1,100 ft²	HK$1,308 万	HK$34,400

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$294,269	HK$147,135
5%	HK$490,449	HK$245,225
8%	HK$784,718	HK$392,359

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$16,612	36
中原地產 Centanet	—	HK$16,737	9
美聯物業 Midland	—	HK$16,555	9

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 600 ft²

HK$25,800

租金呎价（每月）

HK$43.0

楼盘平均月租

HK$17,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 398 ft² · HK$17,1141 房 · 480 ft² · HK$20,6402 房 · 513 ft² · HK$22,0592 房 · 600 ft² · HK$25,8002 房 · 670 ft² · HK$28,8103 房 · 800 ft² · HK$34,400

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 127放租单位: 44已累积 30 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-03	1座高層 B	666 ft²	HK$1,220 万	HK$18,318
2026-09-03	1座高層 A	784 ft²	HK$1,380 万	HK$17,602
2026-09-01	3座中層 C	660 ft²	HK$1,000 万	HK$15,152
2026-09-01	3座中層 B	498 ft²	HK$258 万	—
2026-08-31	2座低層 D	496 ft²	HK$615 万	HK$12,399
2026-08-31	1期 45 H室	660 ft²	HK$1,000 万	HK$15,152
2026-08-27	維景灣畔 1期低層地下2樓 30號	—	HK$100 万	—
2026-08-26	6座高層 A	682 ft²	HK$1,243 万	HK$18,223
2026-08-26	1座中層 D	600 ft²	HK$990 万	HK$16,500
2026-08-26	維景灣畔 3期低層地下3樓 473號	—	HK$139 万	—
2026-08-26	維景灣畔 3期 19樓 H室	600 ft²	HK$990 万	HK$16,500
2026-08-25	3期 19 H室	600 ft²	HK$990 万	HK$16,500
2026-08-24	1期 22 B室	511 ft²	HK$751 万	HK$14,697
2026-08-21	3座中層 C	511 ft²	HK$751 万	HK$14,997
2026-08-21	2座高層 D	666 ft²	HK$1,220 万	HK$18,318
2026-08-19	維景灣畔 3期 52樓 B室	463 ft²	HK$685 万	HK$14,795
2026-08-19	1座低層 A	463 ft²	HK$685 万	HK$14,795
2026-08-18	3期 52 B室	463 ft²	HK$685 万	HK$14,795
2026-08-18	維景灣畔 2期 42樓 C室	498 ft²	HK$800 万	HK$16,064
2026-08-17	2期 42 C室	498 ft²	HK$800 万	HK$16,064
2026-08-11	維景灣畔 1期 35樓 H室	513 ft²	HK$883 万	HK$17,212
2026-08-11	維景灣畔 3期 35樓 A室	603 ft²	HK$1,010 万	HK$16,750
2026-08-10	3期 35 A室	603 ft²	HK$1,010 万	HK$16,750
2026-08-10	1期 35 H室	513 ft²	HK$883 万	HK$17,212
2026-08-10	維景灣畔 3期 12樓 F室	499 ft²	HK$815 万	HK$16,333
2026-08-09	3期 12 F室	499 ft²	HK$815 万	HK$16,333
2026-08-09	3期 22 D室	787 ft²	HK$800 万	HK$10,165
2026-08-07	維景灣畔 3期 43樓 F室	527 ft²	HK$960 万	HK$18,216
2026-08-06	3期 43 F室	527 ft²	HK$960 万	HK$18,216
2026-08-05	維景灣畔 3期 30樓 B室	405 ft²	HK$726 万	HK$17,926

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。