楼盘评分

维景湾畔评分、每平方英尺价区间与议价空间

维景湾畔（调景岭）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

维景湾畔位于香港调景岭，共 5,728 个单位，1999–2003 年入住；实用呎价约 HK$11,000–HK$14,000，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.1%，每年约 5.2% 单位成交。

调景岭返回香港楼盘评分

维景湾畔

调景岭 · 長江實業／和記黃埔

总单位数: 5,728
年换手率: 5.2%
落成年份: 1999–2003
管理费: HK$3.0／平方英尺
毛租金回报: 3.1%
净租金回报: 2.53%

博晋楼盘评分

70／100

实用呎价区间

HK$15,670–HK$17,915

中位呎价 HK$16,793 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$835 万 – HK$955 万

区间中位 HK$8,950,456

维景湾畔位于调景岭，约 5,728 个单位，1999–2003 年落成。每年约 5.2% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 28 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.53%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 65/100
回报: 77/100
通勤: 65/100
楼龄: 64/100
开发商: 85/100

流通性权重 30% · 65/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 77/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 65/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 64/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 85/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟30 min

铜锣湾／湾仔34 min

尖沙咀／九龙站30 min

观塘／九龙湾16 min

启德／九龙城24 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 398–1,026 ft²

该面积估算楼价

HK$895 万

该面积估算月租

HK$22,919

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	398 ft² · 建筑面积 405 ft²	HK$668 万	HK$17,114
2 房	498 ft² · 建筑面积 678 ft²	HK$836 万	HK$21,414
2 房	516 ft²	HK$866 万	HK$22,188
2 房	533 ft²	HK$895 万	HK$22,919
3 房	682 ft²	HK$1,145 万	HK$29,326
3 房	950 ft²	HK$1,595 万	HK$40,850

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$268,514	HK$134,257
5%	HK$447,523	HK$223,761
8%	HK$716,036	HK$358,018

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
美聯物業 Midland	HK$16,908–HK$17,914	HK$17,411	12
28Hse 千居	HK$16,716–HK$17,379	HK$16,716	33
中原地產 Centanet	—	HK$16,838	13

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 533 ft²

HK$22,919

租金呎价（每月）

HK$43.0

楼盘平均月租

HK$22,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 398 ft² · HK$17,1142 房 · 498 ft² · HK$21,4142 房 · 516 ft² · HK$22,1882 房 · 533 ft² · HK$22,9193 房 · 682 ft² · HK$29,3263 房 · 950 ft² · HK$40,850

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 150放租单位: 34已累积 73 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-02	Block 2 15 A	516 ft²	HK$800 万	HK$15,004
2026-10-02	Block 1 15 B	512 ft²	HK$800 万	HK$15,625
2026-09-29	維景灣畔 3期 11座 49 C	530 ft²	HK$940 万	HK$17,736
2026-09-29	Block 3 29 C	530 ft²	HK$940 万	HK$17,736
2026-09-28	3期 49 C室	530 ft²	HK$940 万	HK$17,736
2026-09-28	Block 3 25 D	533 ft²	HK$940 万	HK$17,636
2026-09-28	維景灣畔 3期 11座 49 D	533 ft²	HK$940 万	HK$17,636
2026-09-27	3期 49 D室	533 ft²	HK$940 万	HK$17,636
2026-09-25	Block 1 11 E	498 ft²	HK$850 万	HK$17,068
2026-09-18	維景灣畔 1期 2座 28 F	504 ft²	HK$918 万	HK$18,214
2026-09-17	2房未知 A	551 ft²	HK$919 万	HK$16,679
2026-09-17	1期 28 F室	504 ft²	HK$918 万	HK$18,214
2026-09-17	維景灣畔 3期 11座 15 C	551 ft²	HK$919 万	HK$16,679
2026-09-17	維景灣畔 3期 15座 48 B	405 ft²	HK$767 万	—
2026-09-17	1房未知 C	405 ft²	HK$767 万	—
2026-09-17	2房未知 B	554 ft²	HK$919 万	HK$16,560
2026-09-16	3期 48 B室	405 ft²	HK$767 万	—
2026-09-16	3房高層 D	784 ft²	HK$1,243 万	HK$15,852
2026-09-16	3期 15 D室	554 ft²	HK$919 万	HK$16,588
2026-09-16	3期 15 C室	551 ft²	HK$919 万	HK$16,679
2026-09-15	2房低層 E	503 ft²	HK$838 万	HK$16,660
2026-09-15	3期 47 B室	682 ft²	HK$1,243 万	HK$18,223
2026-09-15	11座 47 B	682 ft²	HK$1,243 万	HK$18,223
2026-09-15	維景灣畔 3期 11座 36 H	503 ft²	HK$838 万	HK$16,660
2026-09-14	11座 36 H	503 ft²	HK$838 万	HK$16,660
2026-09-14	3期 36 H室	503 ft²	HK$838 万	HK$16,660
2026-09-11	2房未知 F	533 ft²	HK$940 万	HK$17,636
2026-09-09	12座 26 F	550 ft²	HK$990 万	HK$18,000
2026-09-09	12座 26 E	554 ft²	HK$990 万	HK$17,870
2026-09-09	3期 26 E室	554 ft²	HK$990 万	HK$17,870

在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由维景湾畔本身的数据计算，数字随每日更新而变。

维景湾畔呎价多少？

维景湾畔目前实用呎价约 HK$11,000–HK$14,000，中位约 HK$12,500。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

维景湾畔一个单位大约多少钱？

按今天的区间，维景湾畔一个中等面积单位约 HK$895万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

维景湾畔最新成交如何？

我们持有的维景湾畔最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

维景湾畔租金回报多少？

毛租金回报约 3.1%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.53%，参考中位月租约 HK$22,000。

维景湾畔管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,800。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

维景湾畔是几年楼？

维景湾畔于 1999–2003 年入住，楼龄约 23 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

维景湾畔有多少单位？

共 5,728 个单位，每年约 5.2% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

维景湾畔到中环要多久？

由调景岭乘公共交通到中环约 30 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

维景湾畔议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在维景湾畔议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买维景湾畔还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。