1. 現時樓市一頁睇
簡單講：樓價由 2021 年高位累計回落約三成，成交量在低息預期與撤辣後回穩，但業主叫價與銀行估價之間仍然有明顯落差。這個落差，就是買家的議價空間來源。
值得留意的是，市場已由「賣方定價」轉為「成交定價」。同一屋苑同一座，兩個相近單位的成交呎價可以相差超過一成，分別往往只在於買家有無用成交數據還價。
| 指標 | 現況 | 對買家的意思 |
|---|---|---|
| 樓價指數 | 距 2021 年高位約 -30% | 入場門檻低咗，但要防再跌 |
| 住宅成交量 | 由谷底回升、仍低於長期平均 | 流動性一般，急賣業主較願讓步 |
| 按揭利率 | 由高位回落但仍高於 2021 年 | 供款壓力主導負擔能力 |
| 負資產宗數 | 仍處高水平 | 部分業主無法減價，議價要挑對象 |
| 叫價 vs 估價 | 普遍有 5%–15% 落差 | 議價空間主要來源 |
2. 樓價指數：跌幅同時間軸
差餉物業估價署的私人住宅售價指數是最權威的樓價尺。它以實際成交編製，滯後約一至兩個月，所以它反映的是你上個月看到的成交，而不是今日的叫價。
重點不是指數的絕對數字，而是三件事：跌幅是否收窄、細單位與大單位是否同步、以及指數與你目標屋苑的實際成交是否一致。全港指數平穩，唔代表你嗰個屋苑無得議價。
3. 成交量：市場有無流動性
土地註冊處每月公佈的住宅買賣合約登記宗數，是判斷流動性的最快指標。成交量回升時，業主較硬淨；成交量萎縮時，肯減價的業主比例上升。
對買家而言，成交量的意義是「你有幾多個替代選擇」。同一屋苑同時有 20 個放盤，你的議價位置遠好過只有 3 個放盤。我們在每個屋苑頁都顯示現存放盤數與租盤數，正是這個原因。
4. 按揭與負資產：風險在邊
金管局的住宅按揭統計調查顯示按揭申請宗數、新批貸款與拖欠比率；負資產統計則顯示有多少業主的貸款高於物業價值。負資產業主通常無法減價出售，因為銀行差額要自己補。
所以「業主好急」不等於「業主可以減」。在議價前，先判斷對方是否有減價能力：持貨年期、按揭成數、是否已買下一間，都是關鍵訊號。
5. 一手 vs 二手：貨源結構
發展商手上的貨尾與新推盤，決定了二手業主的定價天花板。當一手以貼近二手甚至低於二手的價錢推售，二手業主就必須讓步。
反過來，當一手以高溢價推售並成功去貨，二手業主會跟隨叫高價 —— 但成交價未必跟得上。這個時候，成交紀錄冊比廣告更有用。
6. 對買家嘅實際意思
第一，用成交價還價，唔好用叫價。同座同層近三個月成交，是唯一有說服力的還價理據。
第二，先做銀行估價再出價。估價不足是撻訂的頭號原因，也是最有力的減價理由。
第三，挑有減價能力的業主。持貨十年以上、低按揭成數、已換樓的業主，讓步空間最大。
第四，把議價成果量化。市況弱的時候，議到 5%–8% 是常見結果；HK$800 萬單位即係 HK$40 萬至 HK$64 萬。
7. 「幾時見底」的誠實答案
無人知。任何聲稱知道底部的人，都是在賣嘢。真正可控的不是入市時機，而是入市價格與你的現金流安全邊際。
我們的立場很簡單：如果你要自住、供得起最壞情況的利率、並且以低於同區成交中位數的價錢買入，那麼時機的重要性就大幅下降。反之，用盡槓桿、賭三年後轉按，先至係真正的風險。
8. 常見問題
香港樓市 2026 是升還是跌？+
樓價距 2021 年高位累計回落約三成，近期以橫行為主。方向取決於利率、成交量與供應，任何單一預測都不應作為入市唯一理由。
現時買樓可以議到幾多？+
市況偏弱時，5%–8% 是常見的成功議幅，個別急讓或估價不足個案可以更多。實際幅度取決於業主持貨年期、按揭成數與同區放盤數量。
邊個指標最值得睇？+
差餉物業估價署樓價指數看方向、土地註冊處成交量看流動性、金管局負資產數據看業主的減價能力。三者一齊看才有意義。
應該等樓價見底先買嗎？+
沒有人能準確預測底部。可控的是買入價與現金流安全邊際：以低於同區成交中位數買入，並確保最壞利率下仍供得起。
一手盤減價會拖低二手嗎？+
會。發展商以貼近或低於二手的價錢推售時，二手業主的定價天花板隨即下移，這是議價的好時機。
9. 資料來源
資料來源：差餉物業估價署《私人住宅——各類單位售價指數》；土地註冊處住宅物業買賣合約登記統計；金管局《住宅按揭統計調查》及負資產住宅按揭貸款統計。指數與宗數會定期修訂，本頁數字為撰文時的最新公佈值，決策前請以官方最新公佈為準。