按揭保險（按保）2026：保費計算與是否值得

銀行一般只借出物業價值的六成。若你想借更高成數，需由香港按揭證券有限公司旗下的按證保險提供按揭保險，為銀行承保超出部分的風險。保費由買方支付，保障的卻是銀行，這點常被誤解。

承造按保仍須通過銀行的入息與壓力測試，而且按保申請對供款佔入息比率與收入證明的要求通常比一般按揭更嚴格；自僱或非固定收入人士獲批機會較低。

保費按貸款額的百分比計算，成數愈高、年期愈長，費率愈高。可選擇一次過繳付（可加入貸款額分期供），或逐年繳付。一次過繳付並加入貸款，等於你連保費都要付三十年利息，實際成本比表面高。

以樓價 HK$800 萬、造八成按揭（貸款 HK$640 萬）、年期 30 年為例，一次過保費約為貸款額的 4% 左右，即約 HK$25 萬。若加入貸款額分期，30 年下來連利息計，實際支出可超過 HK$45 萬。

高成數按揭設有樓價上限，且上限與可造成數掛鈎；樓價愈高，可造成數愈低。申請前應向銀行或按證公司確認當時適用的上限，因為金管局與按證公司會因應市況調整。

此外，樓齡、物業類型（村屋、工廈改建、資助房屋未補地價）都會影響可造成數與按保審批。二手樓宇的估價不足，是高成數按揭最常見的失敗原因——估價低於成交價時，差額要你以現金補足。

資料來源：香港按揭證券有限公司按揭保險計劃保費表；金融管理局按揭成數指引。律師費並無法定劃一收費，下列為市場常見報價區間，實際以律師行報價為準。

付按保的理由：以較少現金上車，保留應急資金；在租金支出高於供款差額時，提早入市可能划算。

不付按保的理由：保費加上額外借款的利息，往往等同樓價的 3% 至 6%。若你能把成交價議低同樣幅度，等於不用付按保就得到相同效果——而議價省下的錢是本金，按保省下的錢也是本金，但議價同時減少印花稅與佣金。

務實做法：先計清楚「八成上會 + 按保」與「六成上會 + 議價 5%」兩個方案的三十年總支出，再決定。多數個案中，先議價、後決定成數的次序較有利。