1. 轉按是什麼、幾時該考慮
轉按（Refinancing）即是把現有按揭由一間銀行轉到另一間，貸款額大致不變，目的是取得更低利率、更高現金回贈或更長年期。與加按不同，轉按不會套現額外資金。
值得考慮轉按的三個訊號：一，現有按揭已過罰息期（一般兩至三年）；二，市場新造按揭利率或現金回贈明顯優於你現時條款；三，物業估價上升，令按揭成數下降，可取得更好的定價。
2. 回本期怎樣計
公式很簡單：回本月數 =（律師費 + 估價費 + 罰息 − 現金回贈）÷ 每月慳到的供款。若回本期短於你預計持有物業的時間，就值得轉。
以未償還貸款 HK$500 萬、餘下年期 25 年為例：利率由 4.35% 轉到 4.05%，月供由約 HK$27,300 減至約 HK$26,500，每月慳約 HK$800。轉按開支約 HK$12,000（律師費及雜費），現金回贈約貸款額 1.2%，即 HK$60,000。回贈已高於開支，首月即回本，之後每月慳的都是淨賺。
反過來，若你仍在罰息期，提早贖回罰息通常是貸款額的 1% 至 3%，即 HK$5 萬至 HK$15 萬，就算回贈可觀亦未必划算。先向現時銀行索取罰息計算，再比較。
| 項目 | 典型金額（HK$500 萬貸款） | 備註 |
|---|---|---|
| 現金回贈 | +HK$50,000 – 70,000 | 一般為貸款額 1% – 1.4% |
| 律師費 | −HK$8,000 – 15,000 | 部分銀行提供免費轉按律師 |
| 估價費 | −HK$0 – 3,000 | 多數由銀行承擔 |
| 罰息（如在罰息期內） | −HK$50,000 – 150,000 | 貸款額 1% – 3% |
| 每月供款差額 | +HK$500 – 1,500 | 視乎息差 |
3. 轉按的實際開支
律師費：轉按需要重新辦理按揭契，一般 HK$8,000 至 HK$15,000。不少銀行提供「免律師費」計劃，但通常要求你在該行維持指定存款或出糧戶口，並設有鎖定期。
現金回贈的鎖定期：收了回贈，一般要求你在兩至三年內不得再轉按，否則需按比例退回。連續「轉按食回贈」在鎖定期內並不可行。
按揭保險：若原有按揭有承造按保，轉按時已繳保費一般不獲全額退回，需向按證公司查詢可退部分。
資料來源：金融管理局住宅按揭統計調查及按揭成數指引；差餉物業估價署私人住宅售價指數。銀行條款、現金回贈與罰息期各行不同，實際以銀行批核文件為準。
4. 轉按流程與時間
整個流程一般四至八星期：向新銀行遞交申請與收入證明（3 – 5 日）、估價（2 – 5 日）、正式批核並簽按揭信（1 – 2 星期）、律師辦理贖樓與新按揭契（2 – 4 星期），最後由新行清還舊行貸款。
期間你不需要搬遷或改動物業，供款會在轉會當月由新行接手。緊記在舊行罰息期完結後才安排贖樓日，日期差一兩日就可能觸發罰息。
5. 常見不獲批原因
估價下跌令按揭成數超標：市況回落時最常見。若現時貸款餘額佔新估價比例過高，銀行會要求你先還一部分本金。
收入證明不足或壓力測試不過：轉按同樣要通過供款佔入息比率與加息 2 厘的壓測。轉工、轉自僱、增加了其他貸款都會影響。
樓齡太舊：部分銀行以「樓齡 + 年期」設上限，舊樓轉按年期會被縮短，月供反而上升。
業權問題：僭建、未補地價資助房屋、村屋等，可承造的銀行明顯較少。