1. 加按與轉按的分別
轉按是搬銀行、貸款額不變；加按是在同一物業上增加貸款額，把樓價升值部分套現成現金。兩者可以同時進行，即「轉按加套現」，由新銀行批出較高貸款額。
加按屬於新增借貸，銀行會重新審視你的還款能力、現有負債與資金用途，審批一般比純轉按嚴格。
2. 可套現金額怎樣計
可套現金額 = 現時估價 × 適用按揭成數 − 現有貸款餘額 − 相關費用。決定成數的是金管局指引與該物業的用途（自住或出租）、你的收入來源地，以及是否已持有其他按揭。
例子：物業現估價 HK$1,000 萬，適用成數六成即 HK$600 萬，現有貸款餘額 HK$350 萬，理論上可套現約 HK$250 萬，實際仍要通過供款佔入息比率與加息 2 厘壓測。
留意套現後貸款額上升，月供與壓測供款同步上升。若你同時持有其他按揭，DSR 上限一般收緊 10 個百分點。
| 項目 | 金額 | 說明 |
|---|---|---|
| 現時估價 | HK$1,000 萬 | 以銀行正式估價為準 |
| 適用按揭成數 | 60% | 視乎用途與持有情況 |
| 可承造貸款上限 | HK$600 萬 | 估價 × 成數 |
| 現有貸款餘額 | −HK$350 萬 | 扣除 |
| 理論可套現 | 約 HK$250 萬 | 仍須通過壓力測試 |
3. 資金用途與申報
銀行會要求申報資金用途。裝修、子女教育、業務周轉、償還高息債務屬常見且較易接受的用途。用作購買另一物業的首期，銀行會視你為已持有按揭人士，並按較嚴格的成數與 DSR 標準審批。
以套現資金投資股票或高風險資產，部分銀行不接受，亦不建議：物業按揭是長期固定負債，投資回報卻不確定。
資料來源：金融管理局住宅按揭統計調查及按揭成數指引；差餉物業估價署私人住宅售價指數。銀行條款、現金回贈與罰息期各行不同，實際以銀行批核文件為準。
4. 風險：把自住樓變成槓桿
加按之後，樓價下跌時你更接近負資產：貸款額提高，估價下跌的緩衝變薄。若同時利率上升，月供與壓測要求一併上升。
套現金額若用於低回報或流動性差的用途，等同以四厘按揭成本換取不確定回報。合理做法是先計清楚套現後最壞情況下的月供，再決定金額。
如目的是換樓或購入第二個單位，先計清楚兩層按揭的總 DSR、印花稅（第二層物業不享首置稅階）與持有成本，再決定是否加按。