楼盘评分

連方 II评分、每平方英尺价区间与议价空间

連方 II（长沙湾）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

連方 II位于香港长沙湾，共 378 个单位，2025 年入住；实用呎价约 HK$18,284–HK$26,743，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 4.5% 单位成交。

长沙湾返回香港楼盘评分

連方 II

长沙湾 · 萬科香港

总单位数: 378
年换手率: 4.5%
落成年份: 2025–2025
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.73%

博晋楼盘评分

70／100

实用呎价区间

HK$19,686–HK$22,657

中位呎价 HK$21,171 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$685 万 – HK$788 万

区间中位 HK$7,367,612

連方 II位于长沙湾，约 378 个单位，2025–2025 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 26 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.73%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 42/100
回报: 87/100
通勤: 68/100
楼龄: 100/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 42/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 87/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 68/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 100/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔32 min

尖沙咀／九龙站18 min

观塘／九龙湾30 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 176–611 ft²

该面积估算楼价

HK$737 万

该面积估算月租

HK$19,836

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	176 ft²	HK$373 万	HK$10,032
1 房	259 ft²	HK$548 万	HK$14,763
1 房	280 ft²	HK$593 万	HK$15,960
2 房	348 ft²	HK$737 万	HK$19,836
2 房	377 ft²	HK$798 万	HK$21,489
3 房	611 ft²	HK$1,294 万	HK$34,827

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$221,028	HK$110,514
5%	HK$368,381	HK$184,190
8%	HK$589,409	HK$294,704

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价
中原地產 Centanet	HK$18,284–HK$26,743	HK$19,383
美聯物業 Midland	HK$19,138–HK$19,938	HK$19,164
28Hse 千居	HK$17,021–HK$21,931	—

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 348 ft²

HK$19,836

租金呎价（每月）

HK$57.0

楼盘平均月租

HK$16,300/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 176 ft² · HK$10,0321 房 · 259 ft² · HK$14,7631 房 · 280 ft² · HK$15,9602 房 · 348 ft² · HK$19,8362 房 · 377 ft² · HK$21,4893 房 · 611 ft² · HK$34,827

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 12放租单位: 2已累积 20 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-04	連方II 23 N3	281 ft²	HK$634 万	HK$22,549
2026-09-30	連方 II 8 N8	611 ft²	HK$1,290 万	HK$21,118
2026-09-30	連方 II 6 N7	398 ft²	HK$859 万	HK$21,580
2026-09-29	連方II 8 N8	611 ft²	HK$1,290 万	HK$21,118
2026-09-29	連方II 6 N7	398 ft²	HK$859 万	HK$21,580
2026-09-26	連方II 27 S5	421 ft²	HK$1,037 万	HK$24,639
2026-09-12	連方II 25 N10	268 ft²	HK$584 万	HK$21,770
2026-09-11	連方II 26 S10	259 ft²	HK$580 万	HK$22,402
2026-07-07	連方 II 11 N10	268 ft²	HK$487 万	HK$18,164
2026-07-06	連方II 11 N10	268 ft²	HK$487 万	HK$18,164
2026-06-29	連方 II 6 S10	259 ft²	HK$388 万	HK$14,981
2026-06-28	連方II 6 S10	259 ft²	HK$388 万	HK$14,981
2026-06-02	連方 II 20 N3	281 ft²	HK$641 万	HK$22,822
2026-06-01	連方II 20 N3	281 ft²	HK$641 万	HK$22,822
2026-05-28	連方 II 27 N10	268 ft²	HK$607 万	HK$22,657
2026-05-27	連方II 27 N10	268 ft²	HK$607 万	HK$22,657
2026-05-11	連方 II 27 S10	259 ft²	HK$586 万	HK$22,625
2026-04-09	連方 II 5 S7	175 ft²	HK$365 万	HK$20,857
2026-03-27	連方 II 27 N6	538 ft²	HK$1,205 万	HK$22,401
2025-12-30	連方 II 21 S3	377 ft²	HK$757 万	HK$20,066

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由連方 II本身的数据计算，数字随每日更新而变。

連方 II呎价多少？

連方 II目前实用呎价约 HK$18,284–HK$26,743，中位约 HK$22,514。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

連方 II一个单位大约多少钱？

按今天的区间，連方 II一个中等面积单位约 HK$737万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

連方 II最新成交如何？

我们持有的連方 II最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

連方 II租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.73%，参考中位月租约 HK$16,300。

連方 II管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

連方 II是几年楼？

連方 II于 2025 年入住，楼龄约 1 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

連方 II有多少单位？

共 378 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

連方 II到中环要多久？

由长沙湾乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

連方 II议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在連方 II议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买連方 II还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

长沙湾其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是連方 II。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。