屋苑評分

昌華大廈評分、呎價區間同議價空間

昌華大廈（荃灣）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

昌華大廈位於香港荃灣，共 193 個單位，1973 年入伙；實用呎價約 HK$9,873–HK$12,077，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 4.3%，每年約 4.7% 單位成交。

荃灣返回香港屋苑評分

昌華大廈

荃灣

總單位數: 193
年換手率: 4.7%
落成年份: 1973–1973
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 4.3%
淨租金回報: 3.62%

博晉屋苑評分

54／100

實用呎價區間

HK$9,271–HK$10,101

中位呎價 HK$9,686 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$384 萬 – HK$418 萬

區間中位 HK$4,010,004

昌華大廈位於荃灣，約 193 個單位，1973–1973 年落成。每年約有 4.7% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 36 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.62%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 38/100
回報: 100/100
通勤: 49/100
樓齡: 4/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 38/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 49/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 4/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘34 min

銅鑼灣／灣仔42 min

尖沙咀／九龍站26 min

觀塘／九龍灣42 min

啟德／九龍城40 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 343–482 ft²

此面積估算樓價

HK$401 萬

此面積估算月租

HK$15,732

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	343 ft²	HK$332 萬	HK$13,034
2 房	343 ft²	HK$332 萬	HK$13,034
3 房	395 ft²	HK$383 萬	HK$15,010
3 房	414 ft²	HK$401 萬	HK$15,732
3 房	463 ft²	HK$448 萬	HK$17,594
2 房	482 ft²	HK$467 萬	HK$18,316

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$120,300	HK$60,150
5%	HK$200,500	HK$100,250
8%	HK$320,800	HK$160,400

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 53 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
美聯物業 Midland	HK$9,854–HK$11,704	HK$10,829	1
28Hse 千居	HK$9,854–HK$11,662	HK$9,854	2
中原地產 Centanet	HK$9,873–HK$12,077	—	0

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 414 ft²

HK$15,732

租金呎價（每月）

HK$38.0

屋苑平均月租

HK$15,200/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 343 ft² · HK$13,0342 房 · 343 ft² · HK$13,0343 房 · 395 ft² · HK$15,0103 房 · 414 ft² · HK$15,7323 房 · 463 ft² · HK$17,5942 房 · 482 ft² · HK$18,316

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 5放租單位: 3已累積 30 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
昌華大廈	放租	343 ft²	HK$9,800	HK$12,122 – HK$13,946	-25%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
A座	放租	414 ft²	HK$16,500	HK$14,631 – HK$16,833	+5%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	395 ft²	HK$390 萬	HK$276 萬 – HK$461 萬	+6%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
B座	放租	343 ft²	HK$15,000	HK$12,122 – HK$13,946	+15%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	395 ft²	HK$450 萬	HK$276 萬 – HK$461 萬	+22%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	482 ft²	HK$550 萬	HK$337 萬 – HK$562 萬	+22%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看
昌華大廈	放售	343 ft²	HK$400 萬	HK$240 萬 – HK$400 萬	+25%	明顯偏高	28Hse 千居 · 查看
A座	放售	414 ft²	HK$500 萬	HK$290 萬 – HK$483 萬	+29%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年11月1日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$367 萬

可望節省

HK$133 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$67 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-09	昌華大廈十六樓 B5室	343 ft²	HK$338 萬	HK$9,854
2026-10-09	昌華大廈 2房	343 ft²	HK$338 萬	HK$9,854
2026-10-08	B座 15 B5室	343 ft²	HK$338 萬	HK$9,854
2026-09-09	昌華大廈 3房	395 ft²	HK$338 萬	HK$8,557
2026-08-14	昌華大廈 2房	343 ft²	HK$190 萬	—
2026-08-14	昌華大廈二十樓 B5室	343 ft²	HK$190 萬	—
2026-06-18	昌華大廈十三樓 A2室	414 ft²	HK$520 萬	HK$12,560
2026-06-18	昌華大廈	—	HK$520 萬	—
2026-06-17	A座 12 A2室	414 ft²	HK$520 萬	HK$12,560
2026-06-16	昌華大廈	—	HK$318 萬	—
2026-06-16	昌華大廈十二樓 B6室	343 ft²	HK$318 萬	HK$9,271
2026-06-15	B座 11 B6室	343 ft²	HK$318 萬	HK$9,271
2026-06-03	昌華大廈	—	HK$345 萬	—
2026-06-03	昌華大廈十五樓 B6室	343 ft²	HK$345 萬	HK$10,058
2026-06-02	B座 14 B6室	343 ft²	HK$345 萬	HK$10,058
2026-05-27	昌華大廈四樓 B6室	343 ft²	HK$336 萬	HK$9,796
2026-05-27	昌華大廈 2房	343 ft²	HK$336 萬	HK$9,796
2026-05-26	B座 3 B6室	343 ft²	HK$336 萬	HK$9,796
2026-03-11	昌華大廈 3房	414 ft²	HK$150 萬	—
2026-03-03	昌華大廈	463 ft²	HK$438 萬	HK$9,460
2026-03-03	昌華大廈六樓 B2室	463 ft²	HK$438 萬	HK$9,460
2026-03-02	B座 5 B2室	463 ft²	HK$438 萬	HK$9,460
2026-01-02	昌華大廈十一樓 B5室	343 ft²	HK$400 萬	HK$11,662
2026-01-02	昌華大廈	440 ft²	HK$400 萬	HK$9,091
2026-01-01	B座 10 B5室	343 ft²	HK$400 萬	HK$11,662
2025-12-05	昌華大廈四樓 B6室	343 ft²	HK$288 萬	HK$8,397
2025-12-04	B座 3 B6室	343 ft²	HK$288 萬	HK$8,397
2025-11-26	昌華大廈十樓 B3室	395 ft²	HK$399 萬	HK$10,101
2025-11-25	B座 9 B3室	395 ft²	HK$399 萬	HK$10,101
2025-10-19	B座 8 B3室	395 ft²	HK$399 萬	HK$10,101

在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由昌華大廈本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

昌華大廈呎價幾錢？

昌華大廈現時實用呎價約 HK$9,873–HK$12,077，中位約 HK$10,975。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

昌華大廈一個單位大約幾錢？

按今日區間，昌華大廈一個中等面積單位約 HK$401萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

昌華大廈最新成交點？

我們持有的昌華大廈最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

昌華大廈租金回報幾多？

毛租金回報約 4.3%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 3.62%，參考中位月租約 HK$15,200。

昌華大廈管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

昌華大廈係幾年樓？

昌華大廈於 1973 年入伙，樓齡約 53 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

昌華大廈有幾多個單位？

共 193 個單位，每年約 4.7% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

昌華大廈返中環要幾久？

由荃灣搭公共交通去中環約 34 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

昌華大廈議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在昌華大廈議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 5 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買昌華大廈仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

荃灣其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係昌華大廈。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。