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屋苑評分

沙田第一城評分、呎價區間同議價空間

沙田第一城（沙田）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

沙田返回香港屋苑評分

沙田第一城

沙田 · 恒隆／長實

總單位數: 10,642
年換手率: 6.6%
落成年份: 1981–1987
管理費: HK$2.4／呎
毛租金回報: 3.5%
淨租金回報: 2.95%

博晉屋苑評分

73／100

實用呎價區間

HK$13,039–HK$15,520

中位呎價 HK$14,279 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$652 萬 – HK$776 萬

區間中位 HK$7,139,700

沙田第一城位於沙田，約 10,642 個單位，1981–1987 年落成。每年約有 6.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 31 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.95%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 82/100
回報: 98/100
通勤: 57/100
樓齡: 32/100
發展商: 80/100

流通性權重 30% · 82/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 98/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 57/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 32/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 80/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘32 min

銅鑼灣／灣仔38 min

尖沙咀／九龍站25 min

觀塘／九龍灣35 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 282–854 ft²

此面積估算樓價

HK$714 萬

此面積估算月租

HK$24,000

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	284 ft² · 建築面積 395 ft²	HK$406 萬	HK$13,632
2 房	307 ft² · 建築面積 389 ft²	HK$438 萬	HK$14,736
2 房	350 ft² · 建築面積 450 ft²	HK$500 萬	HK$16,800
1 房	500 ft² · 建築面積 600 ft²	HK$714 萬	HK$24,000
2 房	545 ft² · 建築面積 640 ft²	HK$778 萬	HK$26,160
3 房	853 ft² · 建築面積 1,018 ft²	HK$1,218 萬	HK$40,944

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$214,191	HK$107,096
5%	HK$356,985	HK$178,493
8%	HK$571,176	HK$285,588

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。樓齡約 39 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$11,942–HK$18,310	HK$14,375	73
中原地產 Centanet	—	HK$14,385	16
美聯物業 Midland	HK$15,120–HK$15,506	HK$14,163	16

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 500 ft²

HK$24,000

租金呎價（每月）

HK$48.0

屋苑平均月租

HK$14,882/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 284 ft² · HK$13,6322 房 · 307 ft² · HK$14,7362 房 · 350 ft² · HK$16,8001 房 · 500 ft² · HK$24,0002 房 · 545 ft² · HK$26,1603 房 · 853 ft² · HK$40,944

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 199放租單位: 177已累積 48 宗成交紀錄

目前最抵：4期 43座，叫價較我們的估算低約 30%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
4期 43座	放售	304 ft²	HK$322 萬	HK$345 萬 – HK$575 萬	-30%	低於市值	美聯物業 Midland · 查看
沙田第一城	放租	853 ft²	HK$33,000	HK$38,078 – HK$43,810	-19%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
1期	放售	484 ft²	HK$560 萬	HK$491 萬 – HK$819 萬	-15%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
沙田第一城	放售	284 ft²	HK$420 萬	HK$329 萬 – HK$548 萬	-4%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
沙田第一城	放租	451 ft²	HK$20,800	HK$20,133 – HK$23,163	-4%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
1期	放租	327 ft²	HK$15,500	HK$14,597 – HK$16,795	-1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
沙田第一城	放售	451 ft²	HK$638 萬	HK$467 萬 – HK$778 萬	+2%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
沙田第一城	放售	853 ft²	HK$1,080 萬	HK$769 萬 – HK$1,281 萬	+5%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
5期	放售	284 ft²	HK$480 萬	HK$329 萬 – HK$548 萬	+10%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
5期	放售	284 ft²	HK$480 萬	HK$329 萬 – HK$548 萬	+10%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
沙田第一城	放租	284 ft²	HK$5,200	HK$12,678 – HK$14,586	核實中	—	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：48｜可信度：初步｜ ±25%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.28）、樓層（每層 -0.40%）及成交日期（每月 +0.00%）調整；模型解釋度 13%。

議價目標價

HK$973 萬

可望節省

HK$107 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$53 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-04	沙田第一城中層 C	451 ft²	HK$590 萬	HK$13,082
2026-09-04	沙田第一城中層 B	304 ft²	HK$465 萬	HK$15,309
2026-09-02	沙田第一城中層 E	304 ft²	HK$438 萬	HK$14,401
2026-09-02	沙田第一城中層 D	284 ft²	HK$483 萬	HK$17,007
2026-09-01	5期 52座 16 E	284 ft²	HK$483 萬	HK$17,007
2026-09-01	沙田第一城中層 F	853 ft²	HK$1,080 萬	HK$12,661
2026-09-01	沙田第一城 1期 5座 17樓 C室 17 C	853 ft²	HK$1,080 萬	HK$12,661
2026-08-31	沙田第一城 3期 31座 18樓 A室 18 A	451 ft²	HK$638 萬	HK$14,146
2026-08-31	沙田第一城中層 G	451 ft²	HK$638 萬	HK$14,146
2026-08-31	1期 5座 17 C	853 ft²	HK$1,080 萬	HK$12,661
2026-08-30	3期 31座 18 A	451 ft²	HK$638 萬	HK$14,146
2026-08-26	期 1座高層 A	284 ft²	HK$438 萬	HK$15,423
2026-08-26	期 2座高層 B	304 ft²	HK$446 萬	HK$14,671
2026-08-26	沙田第一城 4期 43座 7樓 D室 7 D	304 ft²	HK$446 萬	HK$14,671
2026-08-26	沙田第一城 5期 48座 26樓 E室 26 E	284 ft²	HK$438 萬	HK$15,423
2026-08-25	4期 43座 7 D	304 ft²	HK$446 萬	HK$14,671
2026-08-25	5期 48座 26 E	284 ft²	HK$438 萬	HK$15,423
2026-08-24	期 3座高層 A	304 ft²	HK$472 萬	HK$15,520
2026-08-24	沙田第一城 5期 52座 29樓 C室 29 C	304 ft²	HK$472 萬	HK$15,520
2026-08-23	5期 52座 29樓 C室	304 ft²	HK$472 萬	HK$15,520
2026-08-23	5期 52座 29 C	304 ft²	HK$472 萬	HK$15,520
2026-08-21	沙田第一城 4期 42座 27 A室	284 ft²	HK$322 萬	HK$11,338
2026-08-21	沙田第一城 4期 42座 27樓 A室 27 A	284 ft²	HK$322 萬	HK$11,338
2026-08-20	期 5座高層 D	451 ft²	HK$642 萬	HK$14,235
2026-08-20	期 4座高層 C	307 ft²	HK$461 萬	HK$15,016
2026-08-20	沙田第一城 2期 21座 19 F室	451 ft²	HK$642 萬	HK$14,235
2026-08-20	沙田第一城 4期 37座 13 A室	284 ft²	HK$456 萬	HK$16,056
2026-08-20	沙田第一城 7期 36座 9 D室	307 ft²	HK$461 萬	HK$15,016
2026-08-20	4期 42座 27樓 A室	284 ft²	HK$322 萬	HK$11,338
2026-08-19	沙田第一城 7期 36座 6 E室	478 ft²	HK$615 萬	HK$12,866

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。