屋苑評分

沙田第一城評分、呎價區間同議價空間

沙田第一城（沙田）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

沙田第一城位於香港沙田，共 10,642 個單位，1981–1987 年入伙；實用呎價約 HK$11,000–HK$14,000，管理費每呎 HK$2，毛租金回報約 3.5%，每年約 6.6% 單位成交。

沙田返回香港屋苑評分

沙田第一城

沙田 · 恒隆／長實

總單位數: 10,642
年換手率: 6.6%
落成年份: 1981–1987
管理費: HK$2.4／呎
毛租金回報: 3.5%
淨租金回報: 2.95%

博晉屋苑評分

73／100

實用呎價區間

HK$13,003–HK$15,423

中位呎價 HK$14,213 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$629 萬 – HK$746 萬

區間中位 HK$6,879,092

沙田第一城位於沙田，約 10,642 個單位，1981–1987 年落成。每年約有 6.6% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 31 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.95%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 82/100
回報: 98/100
通勤: 57/100
樓齡: 32/100
發展商: 80/100

流通性權重 30% · 82/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 98/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 57/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 32/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 80/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘32 min

銅鑼灣／灣仔38 min

尖沙咀／九龍站25 min

觀塘／九龍灣35 min

啟德／九龍城28 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 284–854 ft²

此面積估算樓價

HK$688 萬

此面積估算月租

HK$23,232

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	284 ft²	HK$404 萬	HK$13,632
1 房	400 ft²	HK$569 萬	HK$19,200
3 房	451 ft² · 建築面積 544 ft²	HK$641 萬	HK$21,648
3 房	484 ft² · 建築面積 610 ft²	HK$688 萬	HK$23,232
3 房	640 ft²	HK$910 萬	HK$30,720
3 房	854 ft² · 建築面積 1,100 ft²	HK$1,214 萬	HK$40,992

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$206,373	HK$103,186
5%	HK$343,955	HK$171,977
8%	HK$550,327	HK$275,164

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。樓齡約 39 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$11,865–HK$18,310	HK$14,142	61
中原地產 Centanet	—	HK$13,881	18
美聯物業 Midland	HK$13,354–HK$15,396	HK$14,375	19

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 484 ft²

HK$23,232

租金呎價（每月）

HK$48.0

屋苑平均月租

HK$12,800/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 284 ft² · HK$13,6321 房 · 400 ft² · HK$19,2003 房 · 451 ft² · HK$21,6483 房 · 484 ft² · HK$23,2323 房 · 640 ft² · HK$30,7203 房 · 854 ft² · HK$40,992

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 210放租單位: 141已累積 103 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-08	3房未報	854 ft²	HK$1,100 萬	HK$12,881
2026-10-08	3房未報	688 ft²	HK$883 萬	HK$12,834
2026-10-08	沙田第一城 6期 25座 22 B	688 ft²	HK$883 萬	HK$12,834
2026-10-08	沙田第一城 3期 33座 19 D	854 ft²	HK$1,100 萬	HK$12,881
2026-10-08	2房未報	284 ft²	HK$433 萬	HK$15,246
2026-10-07	Block 3 19 D	854 ft²	HK$1,100 萬	HK$12,881
2026-10-07	Block 6 22 B	688 ft²	HK$883 萬	HK$12,834
2026-10-06	3房未報	451 ft²	HK$609 萬	HK$13,003
2026-10-06	沙田第一城 1期 9座 16 B	451 ft²	HK$609 萬	HK$13,503
2026-10-05	Block 1 16 B	451 ft²	HK$609 萬	HK$13,503
2026-10-05	3房未報	447 ft²	HK$618 萬	HK$13,826
2026-10-02	沙田第一城 1期 3座 13 F	451 ft²	HK$590 萬	HK$13,082
2026-10-02	3房未報	484 ft²	HK$710 萬	HK$14,669
2026-10-02	沙田第一城 1期 12座 17 F	484 ft²	HK$710 萬	HK$14,669
2026-10-02	3房未報	451 ft²	HK$590 萬	HK$13,082
2026-10-01	Block 1 13 F	451 ft²	HK$590 萬	HK$13,082
2026-10-01	Block 1 17 F	484 ft²	HK$710 萬	HK$14,669
2026-09-30	3房未報	515 ft²	HK$360 萬	—
2026-09-30	3房未報	451 ft²	HK$609 萬	HK$13,003
2026-09-29	Block 7 36 A	707 ft²	HK$975 萬	HK$13,791
2026-09-29	Block 1 33 B	515 ft²	HK$360 萬	—
2026-09-29	沙田第一城 5期 47座 10 B	284 ft²	HK$423 萬	HK$14,894
2026-09-29	沙田第一城 5期 49座 22 B	284 ft²	HK$448 萬	HK$15,775
2026-09-29	2房未報	284 ft²	HK$423 萬	HK$14,894
2026-09-28	沙田第一城 5期 46座 31 C	304 ft²	HK$450 萬	HK$14,803
2026-09-28	Block 5 22 B	284 ft²	HK$448 萬	HK$15,775
2026-09-28	Block 5 10 B	284 ft²	HK$423 萬	HK$14,994
2026-09-28	Block 5 16 B	284 ft²	HK$438 萬	HK$15,423
2026-09-23	沙田第一城 1期 12座 10 B	515 ft²	HK$678 萬	HK$13,165
2026-09-21	二房 N/A N/A	284 ft²	HK$438 萬	HK$15,423

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由沙田第一城本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

沙田第一城呎價幾錢？

沙田第一城現時實用呎價約 HK$11,000–HK$14,000，中位約 HK$12,500。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

沙田第一城一個單位大約幾錢？

按今日區間，沙田第一城一個中等面積單位約 HK$688萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

沙田第一城最新成交點？

我們持有的沙田第一城最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

沙田第一城租金回報幾多？

毛租金回報約 3.5%。扣除每呎 HK$2 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.95%，參考中位月租約 HK$12,800。

沙田第一城管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$2，即 600 呎單位每月約 HK$1,440。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

沙田第一城係幾年樓？

沙田第一城於 1981–1987 年入伙，樓齡約 39 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

沙田第一城有幾多個單位？

共 10,642 個單位，每年約 6.6% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

沙田第一城返中環要幾久？

由沙田搭公共交通去中環約 32 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

沙田第一城議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在沙田第一城議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買沙田第一城仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。