楼盘评分

沙田第一城评分、每平方英尺价区间与议价空间

沙田第一城（沙田）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

沙田第一城位于香港沙田，共 10,642 个单位，1981–1987 年入住；实用呎价约 HK$11,000–HK$14,000，管理费每呎 HK$2，毛租金回报约 3.5%，每年约 6.6% 单位成交。

沙田返回香港楼盘评分

沙田第一城

沙田 · 恒隆／長實

总单位数: 10,642
年换手率: 6.6%
落成年份: 1981–1987
管理费: HK$2.4／平方英尺
毛租金回报: 3.5%
净租金回报: 2.95%

博晋楼盘评分

73／100

实用呎价区间

HK$13,003–HK$15,423

中位呎价 HK$14,213 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$629 万 – HK$746 万

区间中位 HK$6,879,092

沙田第一城位于沙田，约 10,642 个单位，1981–1987 年落成。每年约 6.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 31 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.95%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 82/100
回报: 98/100
通勤: 57/100
楼龄: 32/100
开发商: 80/100

流通性权重 30% · 82/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 98/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 57/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 32/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 80/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟32 min

铜锣湾／湾仔38 min

尖沙咀／九龙站25 min

观塘／九龙湾35 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 284–854 ft²

该面积估算楼价

HK$688 万

该面积估算月租

HK$23,232

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	284 ft²	HK$404 万	HK$13,632
1 房	400 ft²	HK$569 万	HK$19,200
3 房	451 ft² · 建筑面积 544 ft²	HK$641 万	HK$21,648
3 房	484 ft² · 建筑面积 610 ft²	HK$688 万	HK$23,232
3 房	640 ft²	HK$910 万	HK$30,720
3 房	854 ft² · 建筑面积 1,100 ft²	HK$1,214 万	HK$40,992

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$206,373	HK$103,186
5%	HK$343,955	HK$171,977
8%	HK$550,327	HK$275,164

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。楼龄约 39 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$11,865–HK$18,310	HK$14,142	61
中原地產 Centanet	—	HK$13,881	18
美聯物業 Midland	HK$13,354–HK$15,396	HK$14,375	19

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 484 ft²

HK$23,232

租金呎价（每月）

HK$48.0

楼盘平均月租

HK$12,800/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 284 ft² · HK$13,6321 房 · 400 ft² · HK$19,2003 房 · 451 ft² · HK$21,6483 房 · 484 ft² · HK$23,2323 房 · 640 ft² · HK$30,7203 房 · 854 ft² · HK$40,992

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 210放租单位: 141已累积 103 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-08	3房未報	854 ft²	HK$1,100 万	HK$12,881
2026-10-08	3房未報	688 ft²	HK$883 万	HK$12,834
2026-10-08	沙田第一城 6期 25座 22 B	688 ft²	HK$883 万	HK$12,834
2026-10-08	沙田第一城 3期 33座 19 D	854 ft²	HK$1,100 万	HK$12,881
2026-10-08	2房未報	284 ft²	HK$433 万	HK$15,246
2026-10-07	Block 3 19 D	854 ft²	HK$1,100 万	HK$12,881
2026-10-07	Block 6 22 B	688 ft²	HK$883 万	HK$12,834
2026-10-06	3房未報	451 ft²	HK$609 万	HK$13,003
2026-10-06	沙田第一城 1期 9座 16 B	451 ft²	HK$609 万	HK$13,503
2026-10-05	Block 1 16 B	451 ft²	HK$609 万	HK$13,503
2026-10-05	3房未報	447 ft²	HK$618 万	HK$13,826
2026-10-02	沙田第一城 1期 3座 13 F	451 ft²	HK$590 万	HK$13,082
2026-10-02	3房未報	484 ft²	HK$710 万	HK$14,669
2026-10-02	沙田第一城 1期 12座 17 F	484 ft²	HK$710 万	HK$14,669
2026-10-02	3房未報	451 ft²	HK$590 万	HK$13,082
2026-10-01	Block 1 13 F	451 ft²	HK$590 万	HK$13,082
2026-10-01	Block 1 17 F	484 ft²	HK$710 万	HK$14,669
2026-09-30	3房未報	515 ft²	HK$360 万	—
2026-09-30	3房未報	451 ft²	HK$609 万	HK$13,003
2026-09-29	Block 7 36 A	707 ft²	HK$975 万	HK$13,791
2026-09-29	Block 1 33 B	515 ft²	HK$360 万	—
2026-09-29	沙田第一城 5期 47座 10 B	284 ft²	HK$423 万	HK$14,894
2026-09-29	沙田第一城 5期 49座 22 B	284 ft²	HK$448 万	HK$15,775
2026-09-29	2房未報	284 ft²	HK$423 万	HK$14,894
2026-09-28	沙田第一城 5期 46座 31 C	304 ft²	HK$450 万	HK$14,803
2026-09-28	Block 5 22 B	284 ft²	HK$448 万	HK$15,775
2026-09-28	Block 5 10 B	284 ft²	HK$423 万	HK$14,994
2026-09-28	Block 5 16 B	284 ft²	HK$438 万	HK$15,423
2026-09-23	沙田第一城 1期 12座 10 B	515 ft²	HK$678 万	HK$13,165
2026-09-21	二房 N/A N/A	284 ft²	HK$438 万	HK$15,423

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由沙田第一城本身的数据计算，数字随每日更新而变。

沙田第一城呎价多少？

沙田第一城目前实用呎价约 HK$11,000–HK$14,000，中位约 HK$12,500。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

沙田第一城一个单位大约多少钱？

按今天的区间，沙田第一城一个中等面积单位约 HK$688万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

沙田第一城最新成交如何？

我们持有的沙田第一城最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

沙田第一城租金回报多少？

毛租金回报约 3.5%。扣除每呎 HK$2 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.95%，参考中位月租约 HK$12,800。

沙田第一城管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$2，即 600 呎单位每月约 HK$1,440。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

沙田第一城是几年楼？

沙田第一城于 1981–1987 年入住，楼龄约 39 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

沙田第一城有多少单位？

共 10,642 个单位，每年约 6.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

沙田第一城到中环要多久？

由沙田乘公共交通到中环约 32 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

沙田第一城议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在沙田第一城议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买沙田第一城还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。