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楼盘评分

沙田第一城评分、每平方英尺价区间与议价空间

沙田第一城（沙田）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

沙田返回香港楼盘评分

沙田第一城

沙田 · 恒隆／長實

总单位数: 10,642
年换手率: 6.6%
落成年份: 1981–1987
管理费: HK$2.4／平方英尺
毛租金回报: 3.5%
净租金回报: 2.95%

博晋楼盘评分

73／100

实用呎价区间

HK$13,039–HK$15,520

中位呎价 HK$14,279 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$652 万 – HK$776 万

区间中位 HK$7,139,700

沙田第一城位于沙田，约 10,642 个单位，1981–1987 年落成。每年约 6.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 31 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.95%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 82/100
回报: 98/100
通勤: 57/100
楼龄: 32/100
开发商: 80/100

流通性权重 30% · 82/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 98/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 57/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 32/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 80/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟32 min

铜锣湾／湾仔38 min

尖沙咀／九龙站25 min

观塘／九龙湾35 min

启德／九龙城28 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 282–854 ft²

该面积估算楼价

HK$714 万

该面积估算月租

HK$24,000

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	284 ft² · 建筑面积 395 ft²	HK$406 万	HK$13,632
2 房	307 ft² · 建筑面积 389 ft²	HK$438 万	HK$14,736
2 房	350 ft² · 建筑面积 450 ft²	HK$500 万	HK$16,800
1 房	500 ft² · 建筑面积 600 ft²	HK$714 万	HK$24,000
2 房	545 ft² · 建筑面积 640 ft²	HK$778 万	HK$26,160
3 房	853 ft² · 建筑面积 1,018 ft²	HK$1,218 万	HK$40,944

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$214,191	HK$107,096
5%	HK$356,985	HK$178,493
8%	HK$571,176	HK$285,588

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。楼龄约 39 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$11,942–HK$18,310	HK$14,375	73
中原地產 Centanet	—	HK$14,385	16
美聯物業 Midland	HK$15,120–HK$15,506	HK$14,163	16

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 500 ft²

HK$24,000

租金呎价（每月）

HK$48.0

楼盘平均月租

HK$14,882/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 284 ft² · HK$13,6322 房 · 307 ft² · HK$14,7362 房 · 350 ft² · HK$16,8001 房 · 500 ft² · HK$24,0002 房 · 545 ft² · HK$26,1603 房 · 853 ft² · HK$40,944

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 199放租单位: 177已累积 48 宗成交纪录

目前最值：4期 43座，叫价较我们的估算低约 30%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
4期 43座	放售	304 ft²	HK$322 万	HK$345 万 – HK$575 万	-30%	低于市值	美聯物業 Midland · 查看
沙田第一城	放租	853 ft²	HK$33,000	HK$38,078 – HK$43,810	-19%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
1期	放售	484 ft²	HK$560 万	HK$491 万 – HK$819 万	-15%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
沙田第一城	放售	284 ft²	HK$420 万	HK$329 万 – HK$548 万	-4%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
沙田第一城	放租	451 ft²	HK$20,800	HK$20,133 – HK$23,163	-4%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
1期	放租	327 ft²	HK$15,500	HK$14,597 – HK$16,795	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
沙田第一城	放售	451 ft²	HK$638 万	HK$467 万 – HK$778 万	+2%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
沙田第一城	放售	853 ft²	HK$1,080 万	HK$769 万 – HK$1,281 万	+5%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
5期	放售	284 ft²	HK$480 万	HK$329 万 – HK$548 万	+10%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
5期	放售	284 ft²	HK$480 万	HK$329 万 – HK$548 万	+10%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
沙田第一城	放租	284 ft²	HK$5,200	HK$12,678 – HK$14,586	核实中	—	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年9月6日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：48｜可信度：初步｜ ±25%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.28）、楼层（每层 -0.40%）及成交日期（每月 +0.00%）调整；模型解释度 13%。

议价目标价

HK$973 万

可望节省

HK$107 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$53 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-04	沙田第一城中層 C	451 ft²	HK$590 万	HK$13,082
2026-09-04	沙田第一城中層 B	304 ft²	HK$465 万	HK$15,309
2026-09-02	沙田第一城中層 E	304 ft²	HK$438 万	HK$14,401
2026-09-02	沙田第一城中層 D	284 ft²	HK$483 万	HK$17,007
2026-09-01	5期 52座 16 E	284 ft²	HK$483 万	HK$17,007
2026-09-01	沙田第一城中層 F	853 ft²	HK$1,080 万	HK$12,661
2026-09-01	沙田第一城 1期 5座 17樓 C室 17 C	853 ft²	HK$1,080 万	HK$12,661
2026-08-31	沙田第一城 3期 31座 18樓 A室 18 A	451 ft²	HK$638 万	HK$14,146
2026-08-31	沙田第一城中層 G	451 ft²	HK$638 万	HK$14,146
2026-08-31	1期 5座 17 C	853 ft²	HK$1,080 万	HK$12,661
2026-08-30	3期 31座 18 A	451 ft²	HK$638 万	HK$14,146
2026-08-26	期 1座高層 A	284 ft²	HK$438 万	HK$15,423
2026-08-26	期 2座高層 B	304 ft²	HK$446 万	HK$14,671
2026-08-26	沙田第一城 4期 43座 7樓 D室 7 D	304 ft²	HK$446 万	HK$14,671
2026-08-26	沙田第一城 5期 48座 26樓 E室 26 E	284 ft²	HK$438 万	HK$15,423
2026-08-25	4期 43座 7 D	304 ft²	HK$446 万	HK$14,671
2026-08-25	5期 48座 26 E	284 ft²	HK$438 万	HK$15,423
2026-08-24	期 3座高層 A	304 ft²	HK$472 万	HK$15,520
2026-08-24	沙田第一城 5期 52座 29樓 C室 29 C	304 ft²	HK$472 万	HK$15,520
2026-08-23	5期 52座 29樓 C室	304 ft²	HK$472 万	HK$15,520
2026-08-23	5期 52座 29 C	304 ft²	HK$472 万	HK$15,520
2026-08-21	沙田第一城 4期 42座 27 A室	284 ft²	HK$322 万	HK$11,338
2026-08-21	沙田第一城 4期 42座 27樓 A室 27 A	284 ft²	HK$322 万	HK$11,338
2026-08-20	期 5座高層 D	451 ft²	HK$642 万	HK$14,235
2026-08-20	期 4座高層 C	307 ft²	HK$461 万	HK$15,016
2026-08-20	沙田第一城 2期 21座 19 F室	451 ft²	HK$642 万	HK$14,235
2026-08-20	沙田第一城 4期 37座 13 A室	284 ft²	HK$456 万	HK$16,056
2026-08-20	沙田第一城 7期 36座 9 D室	307 ft²	HK$461 万	HK$15,016
2026-08-20	4期 42座 27樓 A室	284 ft²	HK$322 万	HK$11,338
2026-08-19	沙田第一城 7期 36座 6 E室	478 ft²	HK$615 万	HK$12,866

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。