屋苑評分

愉景灣評分、呎價區間同議價空間

愉景灣（大嶼山）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

愉景灣位於香港大嶼山，共 8,000 個單位，1982–2015 年入伙；實用呎價約 HK$9,000–HK$13,000，管理費每呎 HK$6，毛租金回報約 2.9%，每年約 4.1% 單位成交。

大嶼山返回香港屋苑評分

愉景灣

大嶼山 · 香港興業

總單位數: 8,000
年換手率: 4.1%
落成年份: 1982–2015
管理費: HK$5.5／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.04%

博晉屋苑評分

55／100

實用呎價區間

HK$8,173–HK$11,001

中位呎價 HK$9,587 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$563 萬 – HK$758 萬

區間中位 HK$6,605,443

愉景灣位於大嶼山，約 8,000 個單位，1982–2015 年落成。每年約有 4.1% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 47 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.04%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 52/100
回報: 52/100
通勤: 26/100
樓齡: 88/100
發展商: 80/100

流通性權重 30% · 52/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 52/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 26/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 88/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 80/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘38 min

銅鑼灣／灣仔48 min

尖沙咀／九龍站45 min

觀塘／九龍灣60 min

啟德／九龍城58 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 344–4,853 ft²

此面積估算樓價

HK$661 萬

此面積估算月租

HK$22,048

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	344 ft²	HK$330 萬	HK$11,008
1 房	556 ft²	HK$533 萬	HK$17,792
3 房	624 ft²	HK$598 萬	HK$19,968
2 房	689 ft²	HK$661 萬	HK$22,048
3 房	894 ft²	HK$857 萬	HK$28,608
4 房	1,338 ft² · 建築面積 1,584 ft²	HK$1,283 萬	HK$42,816

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$198,163	HK$99,082
5%	HK$330,272	HK$165,136
8%	HK$528,435	HK$264,218

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$8,828	105
中原地產 Centanet	—	HK$9,022	35
美聯物業 Midland	HK$10,156–HK$11,187	HK$10,682	34

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 689 ft²

HK$22,048

租金呎價（每月）

HK$32.0

屋苑平均月租

HK$23,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 344 ft² · HK$11,0081 房 · 556 ft² · HK$17,7923 房 · 624 ft² · HK$19,9682 房 · 689 ft² · HK$22,0483 房 · 894 ft² · HK$28,6084 房 · 1,338 ft² · HK$42,816

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 145放租單位: 26已累積 95 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-07	-- N/A 3房	1,338 ft²	HK$990 萬	HK$7,399
2026-10-06	畔峰 12 B	1,157 ft²	HK$990 萬	HK$8,557
2026-10-06	愉景灣 12期海澄湖畔二段 27 B室	601 ft²	HK$525 萬	HK$8,735
2026-10-06	-- -- 2房	601 ft²	HK$525 萬	HK$8,735
2026-10-06	愉景灣 16期意堤 6 C室	—	HK$620 萬	—
2026-10-05	愉景灣 12期海澄湖畔二段 10 A室	660 ft²	HK$640 萬	HK$9,697
2026-10-05	-- 3房 --	999 ft²	HK$715 萬	HK$7,157
2026-10-05	-- N/A --	690 ft²	HK$758 萬	HK$10,986
2026-10-05	意堤 6 C	556 ft²	HK$620 萬	HK$11,151
2026-10-05	海澄湖畔2段 27 B	601 ft²	HK$525 萬	HK$8,735
2026-10-05	愉景灣 14期津堤 5 E室	689 ft²	HK$758 萬	HK$11,001
2026-10-05	愉景灣 5期頤峰 15 E室	870 ft²	HK$715 萬	HK$8,218
2026-10-04	海澄湖畔2段 10 A	660 ft²	HK$640 萬	HK$9,697
2026-10-04	頤峰 15 E	870 ft²	HK$715 萬	HK$8,218
2026-10-04	津堤 5 E	689 ft²	HK$758 萬	HK$11,001
2026-10-02	-- -- --	624 ft²	HK$510 萬	HK$8,173
2026-10-02	愉景灣 10期時峰 7 F室	624 ft²	HK$510 萬	HK$8,173
2026-10-01	時峰 7 F	624 ft²	HK$510 萬	HK$8,173
2026-09-30	愉景灣 4期蘅峰 12 C室	771 ft²	HK$625 萬	HK$8,106
2026-09-30	-- N/A 1房	440 ft²	HK$460 萬	HK$10,455
2026-09-30	-- 3房 --	771 ft²	HK$625 萬	HK$8,106
2026-09-30	愉景灣 12期海澄湖畔二段 9 D室	440 ft²	HK$460 萬	HK$10,455
2026-09-29	愉景灣 13期尚堤 6 A室	894 ft²	HK$838 萬	HK$9,374
2026-09-29	海澄湖畔2段 9 D	440 ft²	HK$460 萬	HK$10,455
2026-09-29	4期(蘅峰) 12 C	771 ft²	HK$625 萬	HK$8,106
2026-09-29	-- -- --	—	HK$838 萬	—
2026-09-28	愉景灣 12期海澄湖畔二段 3 C室	825 ft²	HK$694 萬	HK$8,416
2026-09-28	-- 3房 --	825 ft²	HK$694 萬	HK$8,416
2026-09-28	尚堤 6 A	894 ft²	HK$838 萬	HK$9,374
2026-09-17	愉景灣 8期海堤居海堤閣高層 D室	628 ft²	HK$710 萬	HK$11,306

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由愉景灣本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

愉景灣呎價幾錢？

愉景灣現時實用呎價約 HK$9,000–HK$13,000，中位約 HK$11,000。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

愉景灣一個單位大約幾錢？

按今日區間，愉景灣一個中等面積單位約 HK$661萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

愉景灣最新成交點？

我們持有的愉景灣最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

愉景灣租金回報幾多？

毛租金回報約 2.9%。扣除每呎 HK$6 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.04%，參考中位月租約 HK$23,000。

愉景灣管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$6，即 600 呎單位每月約 HK$3,300。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

愉景灣係幾年樓？

愉景灣於 1982–2015 年入伙，樓齡約 11 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

愉景灣有幾多個單位？

共 8,000 個單位，每年約 4.1% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

愉景灣返中環要幾久？

由大嶼山搭公共交通去中環約 38 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

愉景灣議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在愉景灣議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買愉景灣仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。