简 EN

預約保密諮詢

屋苑評分

愉景灣評分、呎價區間同議價空間

愉景灣（大嶼山）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

大嶼山返回香港屋苑評分

愉景灣

大嶼山 · 香港興業

總單位數: 8,000
年換手率: 4.1%
落成年份: 1982–2015
管理費: HK$5.5／呎
毛租金回報: 2.9%
淨租金回報: 2.04%

博晉屋苑評分

55／100

實用呎價區間

HK$8,481–HK$11,576

中位呎價 HK$10,028 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$829 萬 – HK$1,131 萬

區間中位 HK$9,797,747

愉景灣位於大嶼山，約 8,000 個單位，1982–2015 年落成。每年約有 4.1% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 47 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.04%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 52/100
回報: 52/100
通勤: 26/100
樓齡: 88/100
發展商: 80/100

流通性權重 30% · 52/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 52/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 26/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 88/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 80/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘38 min

銅鑼灣／灣仔48 min

尖沙咀／九龍站45 min

觀塘／九龍灣60 min

啟德／九龍城58 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 344–4,853 ft²

此面積估算樓價

HK$980 萬

此面積估算月租

HK$28,333

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	439 ft²	HK$440 萬	HK$12,731
2 房	593 ft² · 建築面積 792 ft²	HK$595 萬	HK$17,197
2 房	649 ft² · 建築面積 776 ft²	HK$651 萬	HK$18,821
3 房	977 ft² · 建築面積 1,265 ft²	HK$980 萬	HK$28,333
2 房	1,270 ft² · 建築面積 1,500 ft²	HK$1,274 萬	HK$36,830
4 房	2,023 ft² · 建築面積 2,500 ft²	HK$2,029 萬	HK$58,667

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$293,932	HK$146,966
5%	HK$489,887	HK$244,944
8%	HK$783,820	HK$391,910

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$9,652	1
中原地產 Centanet	—	HK$10,096	37
美聯物業 Midland	HK$10,091–HK$10,973	HK$10,091	33

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 977 ft²

HK$28,333

租金呎價（每月）

HK$29.0

屋苑平均月租

HK$19,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 439 ft² · HK$12,7312 房 · 593 ft² · HK$17,1972 房 · 649 ft² · HK$18,8213 房 · 977 ft² · HK$28,3332 房 · 1,270 ft² · HK$36,8304 房 · 2,023 ft² · HK$58,667

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 151放租單位: 23已累積 50 宗成交紀錄

目前最抵：愉景灣，叫價較我們的估算低約 18%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
愉景灣	放售	610 ft²	HK$480 萬	HK$444 萬 – HK$724 萬	-18%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
愉景灣	放售	610 ft²	HK$580 萬	HK$444 萬 – HK$724 萬	-1%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
愉景灣	放售	977 ft²	HK$980 萬	HK$712 萬 – HK$1,161 萬	+5%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
愉景灣	放售	629 ft²	HK$700 萬	HK$458 萬 – HK$747 萬	+16%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年9月5日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：36｜可信度：初步｜ ±24%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.42%）及成交日期（每月 +0.16%）調整；模型解釋度 64%。

議價目標價

HK$574 萬

可望節省

HK$126 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$63 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-02	海澄湖畔 L42座 1樓 A室 A室	1,020 ft²	HK$1,170 萬	HK$11,471
2026-09-02	愉景灣 1期碧濤海馬徑海馬徑5號高層 F室	1,626 ft²	HK$2,630 萬	HK$16,175
2026-09-02	愉景灣 4期蘅峰倚濤軒蘅欣徑32號高層 G室	1,108 ft²	HK$1,300 萬	HK$11,733
2026-09-01	愉景灣 5期頤峰濤山閣 (9座) 13樓 G室 13 G室	757 ft²	HK$572 萬	HK$7,556
2026-09-01	1期(碧濤)海馬徑 LG樓 A室 A室	1,626 ft²	HK$2,630 萬	HK$16,175
2026-09-01	4期(蘅峰)倚濤軒 G樓 B室 B室	1,108 ft²	HK$1,300 萬	HK$11,733
2026-09-01	愉景灣 5期頤峰濤山閣 (9座) 13樓 H室 13 H室	649 ft²	HK$500 萬	HK$7,704
2026-08-31	愉景灣 4期蘅峰蘅安徑彩暉閣 12樓 C室 12 C室	757 ft²	HK$642 萬	HK$8,481
2026-08-31	頤峰 H室 H室	649 ft²	HK$500 萬	HK$7,704
2026-08-31	頤峰 G室 G室	757 ft²	HK$572 萬	HK$7,556
2026-08-31	愉景灣 18期意峰洋房22 N/A N/A	2,023 ft²	HK$4,600 萬	—
2026-08-31	愉景灣 12期海澄湖畔二段 42座 3樓 A室 3 A室	593 ft²	HK$568 萬	HK$9,578
2026-08-31	愉景灣 1期明翠台觀星樓 1樓 B室 1 B室	588 ft²	HK$370 萬	—
2026-08-30	意峰 22號屋	2,017 ft²	HK$4,600 萬	—
2026-08-30	海澄湖畔2段 42座 3樓 A室 A室	593 ft²	HK$568 萬	HK$9,578
2026-08-30	明翠台 H1座 (觀星樓) 1樓 B室 B室	588 ft²	HK$370 萬	—
2026-08-30	4期(蘅峰)蘅安徑蘅峰3座 (彩暉閣) 12樓 C室 C室	757 ft²	HK$642 萬	HK$8,481
2026-08-28	愉景灣 13期尚堤映蘆 (6座) 16樓 E室 16 E室	977 ft²	HK$1,038 萬	HK$10,624
2026-08-28	愉景灣 1期明翠台明蔚徑1號 N/A N/A	1,270 ft²	HK$1,520 萬	HK$11,969
2026-08-27	尚堤 6座 (映蘆) 16樓 E室 E室	977 ft²	HK$1,038 萬	HK$10,624
2026-08-21	愉景灣 1期碧濤海燕徑海燕徑27號 E室	962 ft²	HK$975 萬	HK$10,135
2026-08-20	愉景灣 8期海堤居 12座	927 ft²	HK$1,228 萬	HK$13,247
2026-08-20	愉景灣 4期蘅峰蘅安徑霞暉閣 9樓 E室	755 ft²	HK$610 萬	HK$8,079
2026-08-20	愉景灣 9期海藍居 3座	1,013 ft²	HK$960 萬	HK$9,477
2026-08-19	愉景灣 3期康慧台康寧閣 15樓 F室	776 ft²	HK$785 萬	HK$10,116
2026-08-18	第6期愉景廣場高層 A	439 ft²	HK$420 萬	HK$9,567
2026-08-18	愉景灣 3期寶峰寶晶閣 9樓 C室	624 ft²	HK$600 萬	HK$9,615
2026-08-18	愉景灣 6期愉景廣場愉景廣場 5樓 4室	439 ft²	HK$420 萬	HK$9,567
2026-08-17	愉景灣 10期時峰時峰l 21樓 B室	603 ft²	HK$545 萬	HK$9,038
2026-08-13	愉景灣 12期海澄湖畔二段 38座 5樓 B室	457 ft²	HK$461 萬	HK$10,088

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。