楼盘评分

愉景湾评分、每平方英尺价区间与议价空间

愉景湾（大屿山）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

愉景湾位于香港大屿山，共 8,000 个单位，1982–2015 年入住；实用呎价约 HK$9,000–HK$13,000，管理费每呎 HK$6，毛租金回报约 2.9%，每年约 4.1% 单位成交。

大屿山返回香港楼盘评分

愉景湾

大屿山 · 香港興業

总单位数: 8,000
年换手率: 4.1%
落成年份: 1982–2015
管理费: HK$5.5／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.04%

博晋楼盘评分

55／100

实用呎价区间

HK$8,173–HK$11,001

中位呎价 HK$9,587 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$563 万 – HK$758 万

区间中位 HK$6,605,443

愉景湾位于大屿山，约 8,000 个单位，1982–2015 年落成。每年约 4.1% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 47 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.04%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 52/100
回报: 52/100
通勤: 26/100
楼龄: 88/100
开发商: 80/100

流通性权重 30% · 52/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 52/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 26/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 88/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 80/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟38 min

铜锣湾／湾仔48 min

尖沙咀／九龙站45 min

观塘／九龙湾60 min

启德／九龙城58 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 344–4,853 ft²

该面积估算楼价

HK$661 万

该面积估算月租

HK$22,048

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	344 ft²	HK$330 万	HK$11,008
1 房	556 ft²	HK$533 万	HK$17,792
3 房	624 ft²	HK$598 万	HK$19,968
2 房	689 ft²	HK$661 万	HK$22,048
3 房	894 ft²	HK$857 万	HK$28,608
4 房	1,338 ft² · 建筑面积 1,584 ft²	HK$1,283 万	HK$42,816

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$198,163	HK$99,082
5%	HK$330,272	HK$165,136
8%	HK$528,435	HK$264,218

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$8,828	105
中原地產 Centanet	—	HK$9,022	35
美聯物業 Midland	HK$10,156–HK$11,187	HK$10,682	34

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 689 ft²

HK$22,048

租金呎价（每月）

HK$32.0

楼盘平均月租

HK$23,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 344 ft² · HK$11,0081 房 · 556 ft² · HK$17,7923 房 · 624 ft² · HK$19,9682 房 · 689 ft² · HK$22,0483 房 · 894 ft² · HK$28,6084 房 · 1,338 ft² · HK$42,816

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 145放租单位: 26已累积 95 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-07	-- N/A 3房	1,338 ft²	HK$990 万	HK$7,399
2026-10-06	畔峰 12 B	1,157 ft²	HK$990 万	HK$8,557
2026-10-06	愉景灣 12期海澄湖畔二段 27 B室	601 ft²	HK$525 万	HK$8,735
2026-10-06	-- -- 2房	601 ft²	HK$525 万	HK$8,735
2026-10-06	愉景灣 16期意堤 6 C室	—	HK$620 万	—
2026-10-05	愉景灣 12期海澄湖畔二段 10 A室	660 ft²	HK$640 万	HK$9,697
2026-10-05	-- 3房 --	999 ft²	HK$715 万	HK$7,157
2026-10-05	-- N/A --	690 ft²	HK$758 万	HK$10,986
2026-10-05	意堤 6 C	556 ft²	HK$620 万	HK$11,151
2026-10-05	海澄湖畔2段 27 B	601 ft²	HK$525 万	HK$8,735
2026-10-05	愉景灣 14期津堤 5 E室	689 ft²	HK$758 万	HK$11,001
2026-10-05	愉景灣 5期頤峰 15 E室	870 ft²	HK$715 万	HK$8,218
2026-10-04	海澄湖畔2段 10 A	660 ft²	HK$640 万	HK$9,697
2026-10-04	頤峰 15 E	870 ft²	HK$715 万	HK$8,218
2026-10-04	津堤 5 E	689 ft²	HK$758 万	HK$11,001
2026-10-02	-- -- --	624 ft²	HK$510 万	HK$8,173
2026-10-02	愉景灣 10期時峰 7 F室	624 ft²	HK$510 万	HK$8,173
2026-10-01	時峰 7 F	624 ft²	HK$510 万	HK$8,173
2026-09-30	愉景灣 4期蘅峰 12 C室	771 ft²	HK$625 万	HK$8,106
2026-09-30	-- N/A 1房	440 ft²	HK$460 万	HK$10,455
2026-09-30	-- 3房 --	771 ft²	HK$625 万	HK$8,106
2026-09-30	愉景灣 12期海澄湖畔二段 9 D室	440 ft²	HK$460 万	HK$10,455
2026-09-29	愉景灣 13期尚堤 6 A室	894 ft²	HK$838 万	HK$9,374
2026-09-29	海澄湖畔2段 9 D	440 ft²	HK$460 万	HK$10,455
2026-09-29	4期(蘅峰) 12 C	771 ft²	HK$625 万	HK$8,106
2026-09-29	-- -- --	—	HK$838 万	—
2026-09-28	愉景灣 12期海澄湖畔二段 3 C室	825 ft²	HK$694 万	HK$8,416
2026-09-28	-- 3房 --	825 ft²	HK$694 万	HK$8,416
2026-09-28	尚堤 6 A	894 ft²	HK$838 万	HK$9,374
2026-09-17	愉景灣 8期海堤居海堤閣高層 D室	628 ft²	HK$710 万	HK$11,306

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由愉景湾本身的数据计算，数字随每日更新而变。

愉景湾呎价多少？

愉景湾目前实用呎价约 HK$9,000–HK$13,000，中位约 HK$11,000。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

愉景湾一个单位大约多少钱？

按今天的区间，愉景湾一个中等面积单位约 HK$661万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

愉景湾最新成交如何？

我们持有的愉景湾最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

愉景湾租金回报多少？

毛租金回报约 2.9%。扣除每呎 HK$6 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.04%，参考中位月租约 HK$23,000。

愉景湾管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$6，即 600 呎单位每月约 HK$3,300。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

愉景湾是几年楼？

愉景湾于 1982–2015 年入住，楼龄约 11 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

愉景湾有多少单位？

共 8,000 个单位，每年约 4.1% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

愉景湾到中环要多久？

由大屿山乘公共交通到中环约 38 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

愉景湾议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在愉景湾议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买愉景湾还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。