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楼盘评分

愉景湾评分、每平方英尺价区间与议价空间

愉景湾（大屿山）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

大屿山返回香港楼盘评分

愉景湾

大屿山 · 香港興業

总单位数: 8,000
年换手率: 4.1%
落成年份: 1982–2015
管理费: HK$5.5／平方英尺
毛租金回报: 2.9%
净租金回报: 2.04%

博晋楼盘评分

55／100

实用呎价区间

HK$8,481–HK$11,576

中位呎价 HK$10,028 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$829 万 – HK$1,131 万

区间中位 HK$9,797,747

愉景湾位于大屿山，约 8,000 个单位，1982–2015 年落成。每年约 4.1% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 47 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.04%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 52/100
回报: 52/100
通勤: 26/100
楼龄: 88/100
开发商: 80/100

流通性权重 30% · 52/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 52/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 26/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 88/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 80/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟38 min

铜锣湾／湾仔48 min

尖沙咀／九龙站45 min

观塘／九龙湾60 min

启德／九龙城58 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 344–4,853 ft²

该面积估算楼价

HK$980 万

该面积估算月租

HK$28,333

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	439 ft²	HK$440 万	HK$12,731
2 房	593 ft² · 建筑面积 792 ft²	HK$595 万	HK$17,197
2 房	649 ft² · 建筑面积 776 ft²	HK$651 万	HK$18,821
3 房	977 ft² · 建筑面积 1,265 ft²	HK$980 万	HK$28,333
2 房	1,270 ft² · 建筑面积 1,500 ft²	HK$1,274 万	HK$36,830
4 房	2,023 ft² · 建筑面积 2,500 ft²	HK$2,029 万	HK$58,667

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$293,932	HK$146,966
5%	HK$489,887	HK$244,944
8%	HK$783,820	HK$391,910

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$9,652	1
中原地產 Centanet	—	HK$10,096	37
美聯物業 Midland	HK$10,091–HK$10,973	HK$10,091	33

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 977 ft²

HK$28,333

租金呎价（每月）

HK$29.0

楼盘平均月租

HK$19,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 439 ft² · HK$12,7312 房 · 593 ft² · HK$17,1972 房 · 649 ft² · HK$18,8213 房 · 977 ft² · HK$28,3332 房 · 1,270 ft² · HK$36,8304 房 · 2,023 ft² · HK$58,667

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 151放租单位: 23已累积 50 宗成交纪录

目前最值：愉景灣，叫价较我们的估算低约 18%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
愉景灣	放售	610 ft²	HK$480 万	HK$444 万 – HK$724 万	-18%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
愉景灣	放售	610 ft²	HK$580 万	HK$444 万 – HK$724 万	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
愉景灣	放售	977 ft²	HK$980 万	HK$712 万 – HK$1,161 万	+5%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
愉景灣	放售	629 ft²	HK$700 万	HK$458 万 – HK$747 万	+16%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年9月5日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：36｜可信度：初步｜ ±24%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.42%）及成交日期（每月 +0.16%）调整；模型解释度 64%。

议价目标价

HK$574 万

可望节省

HK$126 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$63 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-02	海澄湖畔 L42座 1樓 A室 A室	1,020 ft²	HK$1,170 万	HK$11,471
2026-09-02	愉景灣 1期碧濤海馬徑海馬徑5號高層 F室	1,626 ft²	HK$2,630 万	HK$16,175
2026-09-02	愉景灣 4期蘅峰倚濤軒蘅欣徑32號高層 G室	1,108 ft²	HK$1,300 万	HK$11,733
2026-09-01	愉景灣 5期頤峰濤山閣 (9座) 13樓 G室 13 G室	757 ft²	HK$572 万	HK$7,556
2026-09-01	1期(碧濤)海馬徑 LG樓 A室 A室	1,626 ft²	HK$2,630 万	HK$16,175
2026-09-01	4期(蘅峰)倚濤軒 G樓 B室 B室	1,108 ft²	HK$1,300 万	HK$11,733
2026-09-01	愉景灣 5期頤峰濤山閣 (9座) 13樓 H室 13 H室	649 ft²	HK$500 万	HK$7,704
2026-08-31	愉景灣 4期蘅峰蘅安徑彩暉閣 12樓 C室 12 C室	757 ft²	HK$642 万	HK$8,481
2026-08-31	頤峰 H室 H室	649 ft²	HK$500 万	HK$7,704
2026-08-31	頤峰 G室 G室	757 ft²	HK$572 万	HK$7,556
2026-08-31	愉景灣 18期意峰洋房22 N/A N/A	2,023 ft²	HK$4,600 万	—
2026-08-31	愉景灣 12期海澄湖畔二段 42座 3樓 A室 3 A室	593 ft²	HK$568 万	HK$9,578
2026-08-31	愉景灣 1期明翠台觀星樓 1樓 B室 1 B室	588 ft²	HK$370 万	—
2026-08-30	意峰 22號屋	2,017 ft²	HK$4,600 万	—
2026-08-30	海澄湖畔2段 42座 3樓 A室 A室	593 ft²	HK$568 万	HK$9,578
2026-08-30	明翠台 H1座 (觀星樓) 1樓 B室 B室	588 ft²	HK$370 万	—
2026-08-30	4期(蘅峰)蘅安徑蘅峰3座 (彩暉閣) 12樓 C室 C室	757 ft²	HK$642 万	HK$8,481
2026-08-28	愉景灣 13期尚堤映蘆 (6座) 16樓 E室 16 E室	977 ft²	HK$1,038 万	HK$10,624
2026-08-28	愉景灣 1期明翠台明蔚徑1號 N/A N/A	1,270 ft²	HK$1,520 万	HK$11,969
2026-08-27	尚堤 6座 (映蘆) 16樓 E室 E室	977 ft²	HK$1,038 万	HK$10,624
2026-08-21	愉景灣 1期碧濤海燕徑海燕徑27號 E室	962 ft²	HK$975 万	HK$10,135
2026-08-20	愉景灣 8期海堤居 12座	927 ft²	HK$1,228 万	HK$13,247
2026-08-20	愉景灣 4期蘅峰蘅安徑霞暉閣 9樓 E室	755 ft²	HK$610 万	HK$8,079
2026-08-20	愉景灣 9期海藍居 3座	1,013 ft²	HK$960 万	HK$9,477
2026-08-19	愉景灣 3期康慧台康寧閣 15樓 F室	776 ft²	HK$785 万	HK$10,116
2026-08-18	第6期愉景廣場高層 A	439 ft²	HK$420 万	HK$9,567
2026-08-18	愉景灣 3期寶峰寶晶閣 9樓 C室	624 ft²	HK$600 万	HK$9,615
2026-08-18	愉景灣 6期愉景廣場愉景廣場 5樓 4室	439 ft²	HK$420 万	HK$9,567
2026-08-17	愉景灣 10期時峰時峰l 21樓 B室	603 ft²	HK$545 万	HK$9,038
2026-08-13	愉景灣 12期海澄湖畔二段 38座 5樓 B室	457 ft²	HK$461 万	HK$10,088

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。