屋苑評分

豐寓評分、呎價區間同議價空間

豐寓（葵涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

豐寓位於香港葵涌，共 136 個單位，2018 年入伙；實用呎價約 HK$16,603–HK$20,907，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.4%，每年約 4.4% 單位成交。

葵涌返回香港屋苑評分

豐寓

葵涌 · 添宙有限公司/豐資源

總單位數: 136
年換手率: 4.4%
落成年份: 2018–2018
管理費: HK$3.4／呎
毛租金回報: 3.4%
淨租金回報: 2.88%

博晉屋苑評分

67／100

實用呎價區間

HK$15,556–HK$16,890

中位呎價 HK$16,223 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$426 萬 – HK$463 萬

區間中位 HK$4,445,184

豐寓位於葵涌，約 136 個單位，2018–2018 年落成。每年約有 4.4% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 32 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.88%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 34/100
回報: 94/100
通勤: 57/100
樓齡: 94/100
發展商: 76/100

流通性權重 30% · 34/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 94/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 57/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 94/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 76/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘30 min

銅鑼灣／灣仔38 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣38 min

啟德／九龍城36 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 222–398 ft²

此面積估算樓價

HK$445 萬

此面積估算月租

HK$16,988

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
開放式	222 ft²	HK$360 萬	HK$13,764
1 房	225 ft²	HK$365 萬	HK$13,950
1 房	244 ft²	HK$396 萬	HK$15,128
1 房	274 ft²	HK$445 萬	HK$16,988
1 房	322 ft²	HK$522 萬	HK$19,964
2 房	398 ft²	HK$646 萬	HK$24,676

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$133,356	HK$66,678
5%	HK$222,259	HK$111,130
8%	HK$355,615	HK$177,807

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$16,603–HK$20,907	—	0
美聯物業 Midland	HK$16,872–HK$18,341	HK$17,841	0
28Hse 千居	HK$16,336–HK$19,044	HK$16,336	3

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 274 ft²

HK$16,988

租金呎價（每月）

HK$62.0

屋苑平均月租

HK$15,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

開放式 · 222 ft² · HK$13,7641 房 · 225 ft² · HK$13,9501 房 · 244 ft² · HK$15,1281 房 · 274 ft² · HK$16,9881 房 · 322 ft² · HK$19,9642 房 · 398 ft² · HK$24,676

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 16放租單位: 3已累積 20 宗成交紀錄

目前最抵：豐寓，叫價較我們的估算低約 7%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
豐寓	放售	312 ft²	HK$475 萬	HK$494 萬 – HK$530 萬	-7%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
豐寓	放售	312 ft²	HK$475 萬	HK$494 萬 – HK$530 萬	-7%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
豐寓	放售	225 ft²	HK$379 萬	HK$387 萬 – HK$415 萬	-5%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
豐寓	放售	243 ft²	HK$410 萬	HK$410 萬 – HK$439 萬	-3%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
豐寓	放售	225 ft²	HK$388 萬	HK$387 萬 – HK$415 萬	-3%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
豐寓	放租	248 ft²	HK$16,000	HK$14,300 – HK$16,452	+4%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
豐寓	放租	225 ft²	HK$15,300	HK$12,974 – HK$14,927	+10%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
豐寓	放租	—	HK$15,500	—	—	—	美聯物業 Midland · 查看

盤源核對日期：2026年11月3日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：20｜可信度：高｜ ±3.5%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.26）、樓層（每層 0.02%）及成交日期（每月 +0.98%）調整；模型解釋度 87%。

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-26	豐寓 22 C	243 ft²	HK$410 萬	HK$16,872
2026-08-10	豐寓高層 C	243 ft²	HK$410 萬	HK$16,872
2026-08-04	豐寓高層 A	322 ft²	HK$510 萬	HK$15,839
2026-08-03	豐寓 10 H	322 ft²	HK$510 萬	HK$15,839
2026-08-03	豐寓高層 D	247 ft²	HK$419 萬	HK$16,964
2026-08-02	豐寓 20 B	248 ft²	HK$419 萬	HK$16,895
2026-06-22	豐寓高層 B	225 ft²	HK$380 萬	HK$16,889
2026-06-21	豐寓 16 E	225 ft²	HK$380 萬	HK$16,889
2026-06-01	豐寓高層 A	225 ft²	HK$380 萬	HK$16,889
2026-05-12	豐寓高層 F	225 ft²	HK$388 萬	HK$17,244
2026-05-11	豐寓 20 E	225 ft²	HK$388 萬	HK$17,244
2026-04-27	豐寓高層 B	312 ft²	HK$475 萬	HK$15,224
2026-04-26	豐寓 21 A	312 ft²	HK$475 萬	HK$15,224
2026-03-31	豐寓高層 C	244 ft²	HK$407 萬	HK$16,672
2026-03-30	豐寓 21 C	243 ft²	HK$407 萬	HK$16,741
2026-03-10	豐寓高層 A	245 ft²	HK$380 萬	HK$15,510
2026-03-09	豐寓 7 F	244 ft²	HK$380 萬	HK$15,574
2026-02-12	豐寓高層 B	273 ft²	HK$425 萬	HK$15,568
2026-02-11	豐寓 10 D	273 ft²	HK$425 萬	HK$15,568
2026-01-20	豐寓 19 H	322 ft²	HK$475 萬	HK$14,752

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由豐寓本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

豐寓呎價幾錢？

豐寓現時實用呎價約 HK$16,603–HK$20,907，中位約 HK$18,755。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

豐寓一個單位大約幾錢？

按今日區間，豐寓一個中等面積單位約 HK$445萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

豐寓最新成交點？

我們持有的豐寓最新成交為 2026 年 8 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

豐寓租金回報幾多？

毛租金回報約 3.4%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.88%，參考中位月租約 HK$15,500。

豐寓管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$2,040。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

豐寓係幾年樓？

豐寓於 2018 年入伙，樓齡約 8 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

豐寓有幾多個單位？

共 136 個單位，每年約 4.4% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

豐寓返中環要幾久？

由葵涌搭公共交通去中環約 30 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

豐寓議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在豐寓議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 5 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買豐寓仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

葵涌其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係豐寓。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。