楼盘评分

豐寓评分、每平方英尺价区间与议价空间

豐寓（葵涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

豐寓位于香港葵涌，共 136 个单位，2018 年入住；实用呎价约 HK$16,603–HK$20,907，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.4%，每年约 4.4% 单位成交。

葵涌返回香港楼盘评分

豐寓

葵涌 · 添宙有限公司/豐資源

总单位数: 136
年换手率: 4.4%
落成年份: 2018–2018
管理费: HK$3.4／平方英尺
毛租金回报: 3.4%
净租金回报: 2.88%

博晋楼盘评分

67／100

实用呎价区间

HK$15,556–HK$16,890

中位呎价 HK$16,223 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$426 万 – HK$463 万

区间中位 HK$4,445,184

豐寓位于葵涌，约 136 个单位，2018–2018 年落成。每年约 4.4% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 32 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.88%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 34/100
回报: 94/100
通勤: 57/100
楼龄: 94/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 34/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 94/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 57/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 94/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟30 min

铜锣湾／湾仔38 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾38 min

启德／九龙城36 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 222–398 ft²

该面积估算楼价

HK$445 万

该面积估算月租

HK$16,988

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
开放式	222 ft²	HK$360 万	HK$13,764
1 房	225 ft²	HK$365 万	HK$13,950
1 房	244 ft²	HK$396 万	HK$15,128
1 房	274 ft²	HK$445 万	HK$16,988
1 房	322 ft²	HK$522 万	HK$19,964
2 房	398 ft²	HK$646 万	HK$24,676

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$133,356	HK$66,678
5%	HK$222,259	HK$111,130
8%	HK$355,615	HK$177,807

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$16,603–HK$20,907	—	0
美聯物業 Midland	HK$16,872–HK$18,341	HK$17,841	0
28Hse 千居	HK$16,336–HK$19,044	HK$16,336	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 274 ft²

HK$16,988

租金呎价（每月）

HK$62.0

楼盘平均月租

HK$15,500/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

开放式 · 222 ft² · HK$13,7641 房 · 225 ft² · HK$13,9501 房 · 244 ft² · HK$15,1281 房 · 274 ft² · HK$16,9881 房 · 322 ft² · HK$19,9642 房 · 398 ft² · HK$24,676

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 16放租单位: 3已累积 20 宗成交纪录

目前最值：豐寓，叫价较我们的估算低约 7%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
豐寓	放售	312 ft²	HK$475 万	HK$494 万 – HK$530 万	-7%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
豐寓	放售	312 ft²	HK$475 万	HK$494 万 – HK$530 万	-7%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
豐寓	放售	225 ft²	HK$379 万	HK$387 万 – HK$415 万	-5%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
豐寓	放售	243 ft²	HK$410 万	HK$410 万 – HK$439 万	-3%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
豐寓	放售	225 ft²	HK$388 万	HK$387 万 – HK$415 万	-3%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
豐寓	放租	248 ft²	HK$16,000	HK$14,300 – HK$16,452	+4%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
豐寓	放租	225 ft²	HK$15,300	HK$12,974 – HK$14,927	+10%	高于市值	28Hse 千居 · 查看
豐寓	放租	—	HK$15,500	—	—	—	美聯物業 Midland · 查看

房源核对日期：2026年11月3日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：20｜可信度：高｜ ±3.5%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.26）、楼层（每层 0.02%）及成交日期（每月 +0.98%）调整；模型解释度 87%。

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-26	豐寓 22 C	243 ft²	HK$410 万	HK$16,872
2026-08-10	豐寓高層 C	243 ft²	HK$410 万	HK$16,872
2026-08-04	豐寓高層 A	322 ft²	HK$510 万	HK$15,839
2026-08-03	豐寓 10 H	322 ft²	HK$510 万	HK$15,839
2026-08-03	豐寓高層 D	247 ft²	HK$419 万	HK$16,964
2026-08-02	豐寓 20 B	248 ft²	HK$419 万	HK$16,895
2026-06-22	豐寓高層 B	225 ft²	HK$380 万	HK$16,889
2026-06-21	豐寓 16 E	225 ft²	HK$380 万	HK$16,889
2026-06-01	豐寓高層 A	225 ft²	HK$380 万	HK$16,889
2026-05-12	豐寓高層 F	225 ft²	HK$388 万	HK$17,244
2026-05-11	豐寓 20 E	225 ft²	HK$388 万	HK$17,244
2026-04-27	豐寓高層 B	312 ft²	HK$475 万	HK$15,224
2026-04-26	豐寓 21 A	312 ft²	HK$475 万	HK$15,224
2026-03-31	豐寓高層 C	244 ft²	HK$407 万	HK$16,672
2026-03-30	豐寓 21 C	243 ft²	HK$407 万	HK$16,741
2026-03-10	豐寓高層 A	245 ft²	HK$380 万	HK$15,510
2026-03-09	豐寓 7 F	244 ft²	HK$380 万	HK$15,574
2026-02-12	豐寓高層 B	273 ft²	HK$425 万	HK$15,568
2026-02-11	豐寓 10 D	273 ft²	HK$425 万	HK$15,568
2026-01-20	豐寓 19 H	322 ft²	HK$475 万	HK$14,752

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由豐寓本身的数据计算，数字随每日更新而变。

豐寓呎价多少？

豐寓目前实用呎价约 HK$16,603–HK$20,907，中位约 HK$18,755。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

豐寓一个单位大约多少钱？

按今天的区间，豐寓一个中等面积单位约 HK$445万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

豐寓最新成交如何？

我们持有的豐寓最新成交为 2026 年 8 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

豐寓租金回报多少？

毛租金回报约 3.4%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.88%，参考中位月租约 HK$15,500。

豐寓管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$2,040。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

豐寓是几年楼？

豐寓于 2018 年入住，楼龄约 8 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

豐寓有多少单位？

共 136 个单位，每年约 4.4% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

豐寓到中环要多久？

由葵涌乘公共交通到中环约 30 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

豐寓议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在豐寓议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 5 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买豐寓还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

葵涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是豐寓。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。