屋苑評分

寶星中心評分、呎價區間同議價空間

寶星中心（葵涌）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

寶星中心位於香港葵涌，共 968 個單位，1984–1985 年入伙；實用呎價約 HK$11,348–HK$13,009，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.7%，每年約 4.5% 單位成交。

葵涌返回香港屋苑評分

寶星中心

葵涌 · 新鴻基

總單位數: 968
年換手率: 4.5%
落成年份: 1984–1985
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.7%
淨租金回報: 3.10%

博晉屋苑評分

67／100

實用呎價區間

HK$10,380–HK$11,170

中位呎價 HK$10,775 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$342 萬 – HK$367 萬

區間中位 HK$3,544,975

寶星中心位於葵涌，約 968 個單位，1984–1985 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 32 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 3.10%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 57/100
回報: 100/100
通勤: 57/100
樓齡: 28/100
發展商: 90/100

流通性權重 30% · 57/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 100/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 57/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 28/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 90/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘30 min

銅鑼灣／灣仔38 min

尖沙咀／九龍站22 min

觀塘／九龍灣38 min

啟德／九龍城36 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 282–362 ft²

此面積估算樓價

HK$354 萬

此面積估算月租

HK$11,680

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	282 ft² · 建築面積 407 ft²	HK$304 萬	HK$10,011
2 房	288 ft²	HK$310 萬	HK$10,224
2 房	308 ft² · 建築面積 425 ft²	HK$332 萬	HK$10,934
2 房	329 ft² · 建築面積 452 ft²	HK$354 萬	HK$11,680
2 房	342 ft²	HK$369 萬	HK$12,141
2 房	362 ft²	HK$390 萬	HK$12,851

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$106,349	HK$53,175
5%	HK$177,249	HK$88,624
8%	HK$283,598	HK$141,799

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 41 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$10,380–HK$13,110	HK$11,621	1
美聯物業 Midland	HK$10,598–HK$11,863	HK$10,698	5
28Hse 千居	HK$10,588–HK$12,766	HK$10,713	9

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 329 ft²

HK$11,680

租金呎價（每月）

HK$35.5

屋苑平均月租

HK$11,925/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 282 ft² · HK$10,0112 房 · 288 ft² · HK$10,2242 房 · 308 ft² · HK$10,9342 房 · 329 ft² · HK$11,6802 房 · 342 ft² · HK$12,1412 房 · 362 ft² · HK$12,851

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 22放租單位: 3已累積 26 宗成交紀錄

目前最抵：A座，叫價較我們的估算低約 4%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
A座	放售	288 ft²	HK$293 萬	HK$287 萬 – HK$322 萬	-4%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	282 ft²	HK$320 萬	HK$281 萬 – HK$316 萬	+7%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	308 ft²	HK$358 萬	HK$306 萬 – HK$345 萬	+10%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
C座	放售	329 ft²	HK$428 萬	HK$326 萬 – HK$367 萬	+23%	明顯偏高	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年11月1日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：26｜可信度：高｜ ±5.9%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.00）、樓層（每層 0.24%）及成交日期（每月 -1.50%）調整；模型解釋度 48%。

議價目標價

HK$335 萬

可望節省

HK$93 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$46 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-27	寶星中心 C座 6 7室	342 ft²	HK$355 萬	HK$10,380
2026-10-27	Po Sing Centre 未知 2房	342 ft²	HK$355 萬	HK$10,380
2026-10-26	C座 6 7室	342 ft²	HK$355 萬	HK$10,380
2026-10-22	寶星中心 A座 19 5室	282 ft²	HK$300 萬	HK$10,638
2026-10-22	Po Sing Centre 未知 2房	282 ft²	HK$300 萬	HK$10,638
2026-10-21	A座 19 5室	282 ft²	HK$300 萬	HK$10,638
2026-10-17	Po Sing Centre 天台 2房	308 ft²	HK$342 萬	HK$11,104
2026-10-16	B座低層 2室	308 ft²	HK$342 萬	HK$11,104
2026-10-09	Po Sing Centre 未知 2房	282 ft²	HK$315 萬	HK$11,170
2026-10-09	寶星中心 A座 29 8室	282 ft²	HK$315 萬	HK$11,170
2026-10-08	Po Sing Centre 未知未知	288 ft²	HK$293 萬	HK$10,174
2026-10-08	寶星中心 C座 11 6室	329 ft²	HK$351 萬	HK$10,669
2026-10-08	A座 29 8室	282 ft²	HK$315 萬	HK$11,170
2026-10-08	寶星中心 A座 24 2室	288 ft²	HK$293 萬	HK$10,174
2026-10-08	Po Sing Centre 未知 2房	329 ft²	HK$351 萬	HK$10,669
2026-10-07	C座 11 6室	329 ft²	HK$351 萬	HK$10,669
2026-10-07	A座 24 2室	288 ft²	HK$293 萬	HK$10,174
2026-09-08	Po Sing Centre 未知 2房	327 ft²	HK$380 萬	HK$11,621
2026-09-08	寶星中心 C座 24 3室	327 ft²	HK$380 萬	HK$11,621
2026-08-31	Po Sing Centre 天台 2房	329 ft²	HK$351 萬	HK$10,669
2026-08-26	寶星中心 D座 29 6室	329 ft²	HK$400 萬	HK$12,158
2026-08-26	Po Sing Centre 未知未知	329 ft²	HK$400 萬	HK$12,158
2026-08-24	Po Sing Centre 未知 2房	362 ft²	HK$395 萬	HK$10,912
2026-08-24	寶星中心 C座 8 8室	362 ft²	HK$395 萬	HK$10,912
2026-08-14	寶星中心 A座 19 7室	288 ft²	HK$300 萬	HK$10,417
2026-07-13	寶星中心 A座 34 7室	288 ft²	HK$398 萬	HK$13,819

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由寶星中心本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

寶星中心呎價幾錢？

寶星中心現時實用呎價約 HK$11,348–HK$13,009，中位約 HK$12,179。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

寶星中心一個單位大約幾錢？

按今日區間，寶星中心一個中等面積單位約 HK$354萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

寶星中心最新成交點？

我們持有的寶星中心最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

寶星中心租金回報幾多？

毛租金回報約 3.7%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 3.10%，參考中位月租約 HK$11,925。

寶星中心管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

寶星中心係幾年樓？

寶星中心於 1984–1985 年入伙，樓齡約 41 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

寶星中心有幾多個單位？

共 968 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

寶星中心返中環要幾久？

由葵涌搭公共交通去中環約 30 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

寶星中心議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在寶星中心議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 4 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買寶星中心仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。