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屋苑評分

嘉湖山莊評分、呎價區間同議價空間

嘉湖山莊（天水圍）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

天水圍返回香港屋苑評分

嘉湖山莊

天水圍 · 長江實業

總單位數: 15,880
年換手率: 5.7%
落成年份: 1991–2000
管理費: HK$2.2／呎
毛租金回報: 3.6%
淨租金回報: 2.96%

博晉屋苑評分

65／100

實用呎價區間

HK$7,661–HK$9,131

中位呎價 HK$8,396 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$483 萬 – HK$575 萬

區間中位 HK$5,289,480

嘉湖山莊位於天水圍，約 15,880 個單位，1991–2000 年落成。每年約有 5.7% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 55 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.96%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 71/100
回報: 98/100
通勤: 10/100
樓齡: 58/100
發展商: 85/100

流通性權重 30% · 71/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 98/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 10/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 58/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 85/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘55 min

銅鑼灣／灣仔62 min

尖沙咀／九龍站45 min

觀塘／九龍灣60 min

啟德／九龍城58 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 441–1,462 ft²

此面積估算樓價

HK$529 萬

此面積估算月租

HK$16,380

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	442 ft²	HK$371 萬	HK$11,492
2 房	540 ft² · 建築面積 630 ft²	HK$453 萬	HK$14,040
3 房	550 ft²	HK$462 萬	HK$14,300
3 房	630 ft² · 建築面積 811 ft²	HK$529 萬	HK$16,380
3 房	1,085 ft²	HK$911 萬	HK$28,210
4 房	1,462 ft²	HK$1,227 萬	HK$38,012

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$158,684	HK$79,342
5%	HK$264,474	HK$132,237
8%	HK$423,158	HK$211,579

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$7,619–HK$11,338	HK$8,906	88
中原地產 Centanet	—	HK$8,490	20
美聯物業 Midland	HK$8,345–HK$9,298	HK$8,395	19

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 630 ft²

HK$16,380

租金呎價（每月）

HK$26.0

屋苑平均月租

HK$19,500/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 442 ft² · HK$11,4922 房 · 540 ft² · HK$14,0403 房 · 550 ft² · HK$14,3003 房 · 630 ft² · HK$16,3803 房 · 1,085 ft² · HK$28,2104 房 · 1,462 ft² · HK$38,012

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 256放租單位: 149已累積 39 宗成交紀錄

目前最抵：5期麗湖居，叫價較我們的估算低約 2%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
樂湖居	放租	1,462 ft²	HK$25,000	HK$35,351 – HK$40,673	-34%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
5期麗湖居	放售	630 ft²	HK$490 萬	HK$376 萬 – HK$626 萬	-2%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
樂湖居	放售	442 ft²	HK$398 萬	HK$297 萬 – HK$494 萬	+1%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
樂湖居	放售	550 ft²	HK$480 萬	HK$343 萬 – HK$572 萬	+5%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
樂湖居	放租	639 ft²	HK$17,700	HK$15,451 – HK$17,777	+7%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
2期賞湖居	放租	540 ft²	HK$15,000	HK$13,057 – HK$15,023	+7%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
樂湖居	放租	442 ft²	HK$13,000	HK$10,688 – HK$12,296	+13%	高於市值	28Hse 千居 · 查看
樂湖居	放售	1,462 ft²	HK$1,120 萬	HK$739 萬 – HK$1,232 萬	+14%	高於市值	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月5日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$936 萬

可望節省

HK$184 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$92 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-04	樂湖居市場成交 3房	550 ft²	HK$482 萬	HK$8,764
2026-09-04	樂湖居市場成交 2房	442 ft²	HK$406 萬	HK$9,186
2026-09-03	5期麗湖居 38 A	1,462 ft²	HK$1,120 萬	HK$7,661
2026-09-03	樂湖居註冊處成交	1,462 ft²	HK$1,120 萬	HK$7,661
2026-09-03	樂湖居市場成交 3房	546 ft²	HK$460 萬	HK$8,425
2026-09-02	麗湖居 38 A室	1,462 ft²	HK$1,120 萬	HK$7,661
2026-09-02	樂湖居市場成交 3房	639 ft²	HK$515 萬	HK$8,059
2026-09-01	樂湖居註冊處成交 2房	446 ft²	HK$420 萬	HK$9,417
2026-09-01	1期樂湖居 2 G	548 ft²	HK$417 萬	HK$7,606
2026-09-01	樂湖居註冊處成交 3房	548 ft²	HK$417 萬	HK$7,606
2026-08-31	麗湖居 11 E室	446 ft²	HK$420 萬	HK$9,417
2026-08-31	樂湖居 2 G室	548 ft²	HK$417 萬	HK$7,606
2026-08-31	樂湖居市場成交 3房	1,085 ft²	HK$481 萬	—
2026-08-31	樂湖居市場成交 3房	1,085 ft²	HK$482 萬	—
2026-08-28	樂湖居市場成交 4房	1,462 ft²	HK$1,120 萬	HK$7,661
2026-08-28	2期賞湖居地下 222	—	HK$109 萬	—
2026-08-26	景湖居 19 H室	547 ft²	HK$455 萬	HK$8,318
2026-08-25	樂湖居低層 C	635 ft²	HK$170 萬	—
2026-08-25	樂湖居高層 B	547 ft²	HK$456 萬	HK$8,336
2026-08-24	麗湖居 17 H室	547 ft²	HK$456 萬	HK$8,336
2026-08-24	景湖居 9 C室	546 ft²	HK$410 萬	HK$7,509
2026-08-24	樂湖居低層 A	449 ft²	HK$395 萬	HK$8,797
2026-08-23	賞湖居 6 F室	449 ft²	HK$395 萬	HK$8,797
2026-08-21	景湖居中層 E室	446 ft²	HK$415 萬	HK$9,305
2026-08-21	1期樂湖居 2座 3 H	552 ft²	HK$438 萬	HK$7,935
2026-08-21	樂湖居中層 D	549 ft²	HK$438 萬	HK$7,978
2026-08-21	樂湖居高層 E	636 ft²	HK$250 萬	—
2026-08-20	7期景湖居車位地庫 95	—	HK$100 萬	—
2026-08-20	樂湖居 3 H室	552 ft²	HK$438 萬	HK$7,935
2026-08-20	2期賞湖居 4座 16 F	449 ft²	HK$410 萬	HK$9,131

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。