屋苑評分

嘉湖山莊評分、呎價區間同議價空間

嘉湖山莊（天水圍）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

嘉湖山莊位於香港天水圍，共 15,880 個單位，1991–2000 年入伙；實用呎價約 HK$7,000–HK$9,500，管理費每呎 HK$2，毛租金回報約 3.6%，每年約 5.7% 單位成交。

天水圍返回香港屋苑評分

嘉湖山莊

天水圍 · 長江實業

總單位數: 15,880
年換手率: 5.7%
落成年份: 1991–2000
管理費: HK$2.2／呎
毛租金回報: 3.6%
淨租金回報: 2.96%

博晉屋苑評分

65／100

實用呎價區間

HK$7,982–HK$9,219

中位呎價 HK$8,601 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$439 萬 – HK$507 萬

區間中位 HK$4,730,275

嘉湖山莊位於天水圍，約 15,880 個單位，1991–2000 年落成。每年約有 5.7% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 55 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.96%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 71/100
回報: 98/100
通勤: 10/100
樓齡: 58/100
發展商: 85/100

流通性權重 30% · 71/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 98/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 10/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 58/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 85/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘55 min

銅鑼灣／灣仔62 min

尖沙咀／九龍站45 min

觀塘／九龍灣60 min

啟德／九龍城58 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 441–1,462 ft²

此面積估算樓價

HK$473 萬

此面積估算月租

HK$14,300

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	441 ft² · 建築面積 588 ft²	HK$379 萬	HK$11,466
2 房	446 ft² · 建築面積 581 ft²	HK$384 萬	HK$11,596
3 房	546 ft²	HK$470 萬	HK$14,196
3 房	550 ft² · 建築面積 708 ft²	HK$473 萬	HK$14,300
3 房	636 ft²	HK$547 萬	HK$16,536
4 房	987 ft² · 建築面積 1,250 ft²	HK$849 萬	HK$25,662

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$141,908	HK$70,954
5%	HK$236,514	HK$118,257
8%	HK$378,422	HK$189,211

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

可比成交多、業主對市價有數，議價重點在於用同座、同層、同景的最新成交定價，而非講整體市況。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
美聯物業 Midland	HK$8,678–HK$9,124	HK$8,678	21
中原地產 Centanet	—	HK$8,632	26
28Hse 千居	HK$5,536–HK$11,338	HK$8,566	92

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 550 ft²

HK$14,300

租金呎價（每月）

HK$26.0

屋苑平均月租

HK$16,400/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 441 ft² · HK$11,4662 房 · 446 ft² · HK$11,5963 房 · 546 ft² · HK$14,1963 房 · 550 ft² · HK$14,3003 房 · 636 ft² · HK$16,5364 房 · 987 ft² · HK$25,662

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 300放租單位: 139已累積 98 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-05	嘉湖山莊市場成交 2房	446 ft²	HK$400 萬	HK$8,969
2026-10-05	嘉湖山莊註冊處成交 2房	442 ft²	HK$399 萬	HK$9,027
2026-10-02	嘉湖山莊註冊處成交 3房	636 ft²	HK$510 萬	HK$8,019
2026-10-01	樂湖居 11 A室	639 ft²	HK$510 萬	HK$7,981
2026-09-30	嘉湖山莊市場成交 3房	633 ft²	HK$547 萬	HK$8,641
2026-09-29	嘉湖山莊註冊處成交 3房	544 ft²	HK$436 萬	HK$8,015
2026-09-29	嘉湖山莊 5期麗湖居 19 F	442 ft²	HK$430 萬	HK$9,729
2026-09-29	嘉湖山莊 7期景湖居 27 E	446 ft²	HK$440 萬	HK$9,865
2026-09-29	嘉湖山莊 6期美湖居 1 C	544 ft²	HK$436 萬	HK$8,015
2026-09-29	嘉湖山莊 1期樂湖居 8 C	551 ft²	HK$440 萬	HK$7,982
2026-09-29	嘉湖山莊註冊處成交 2房	442 ft²	HK$430 萬	HK$9,729
2026-09-29	嘉湖山莊註冊處成交 2房	446 ft²	HK$440 萬	HK$9,865
2026-09-29	嘉湖山莊註冊處成交 3房	551 ft²	HK$440 萬	HK$7,982
2026-09-28	美湖居 1 C室	544 ft²	HK$436 萬	HK$8,015
2026-09-28	嘉湖山莊 7期景湖居 16 G	547 ft²	HK$490 萬	HK$8,958
2026-09-28	嘉湖山莊註冊處成交 3房	547 ft²	HK$490 萬	HK$8,958
2026-09-28	麗湖居 19 F室	442 ft²	HK$430 萬	HK$9,729
2026-09-28	景湖居 27 E室	446 ft²	HK$440 萬	HK$9,865
2026-09-28	樂湖居 8 C室	551 ft²	HK$440 萬	HK$7,982
2026-09-27	景湖居 16 G室	547 ft²	HK$490 萬	HK$8,958
2026-09-27	景湖居 17 C室	546 ft²	HK$488 萬	HK$8,938
2026-09-25	嘉湖山莊註冊處成交	635 ft²	HK$366 萬	HK$5,764
2026-09-25	嘉湖山莊 1期樂湖居 2 C	551 ft²	HK$441 萬	HK$7,996
2026-09-24	嘉湖山莊 7期景湖居 16 E	446 ft²	HK$415 萬	HK$9,305
2026-09-24	樂湖居 2 C室	551 ft²	HK$441 萬	HK$7,996
2026-09-23	景湖居 16 E室	446 ft²	HK$415 萬	HK$9,305
2026-09-23	嘉湖山莊 3期翠湖居 11 A	639 ft²	HK$515 萬	HK$8,059
2026-09-22	翠湖居 11 A室	639 ft²	HK$515 萬	HK$8,059
2026-09-17	麗湖居 13 H室	550 ft²	HK$482 萬	HK$8,764
2026-09-17	樂湖居高層 3房	547 ft²	HK$482 萬	HK$8,812

在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由嘉湖山莊本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

嘉湖山莊呎價幾錢？

嘉湖山莊現時實用呎價約 HK$7,000–HK$9,500，中位約 HK$8,250。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

嘉湖山莊一個單位大約幾錢？

按今日區間，嘉湖山莊一個中等面積單位約 HK$473萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

嘉湖山莊最新成交點？

我們持有的嘉湖山莊最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

嘉湖山莊租金回報幾多？

毛租金回報約 3.6%。扣除每呎 HK$2 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.96%，參考中位月租約 HK$16,400。

嘉湖山莊管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$2，即 600 呎單位每月約 HK$1,320。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

嘉湖山莊係幾年樓？

嘉湖山莊於 1991–2000 年入伙，樓齡約 26 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

嘉湖山莊有幾多個單位？

共 15,880 個單位，每年約 5.7% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

嘉湖山莊返中環要幾久？

由天水圍搭公共交通去中環約 55 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

嘉湖山莊議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在嘉湖山莊議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買嘉湖山莊仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。