- 总单位数
- 15,880
- 年换手率
- 5.7%
- 落成年份
- 1991–2000
- 管理费
- HK$2.2／平方英尺
- 毛租金回报
- 3.6%
- 净租金回报
- 2.96%
嘉湖山庄位于天水围，约 15,880 个单位，1991–2000 年落成。每年约 5.7% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 55 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.96%。
五项指标分数
越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。
- 流通
- 71/100
- 回报
- 98/100
- 通勤
- 10/100
- 楼龄
- 58/100
- 开发商
- 85/100
成交越密，可比成交越多，议价越有实据。
扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。
按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。
影响银行估价、按揭年期及维修支出。
管理质素解释同区楼盘的长期价差。
你主要在哪一区上班？
实际单位面积
以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。
楼盘面积范围: 441–1,462 ft²
| 间隔 | 实用面积 | 估算楼价 | 估算月租 |
|---|---|---|---|
| 2 房 | 442 ft² | HK$371 万 | HK$11,492 |
| 2 房 | 540 ft² · 建筑面积 630 ft² | HK$453 万 | HK$14,040 |
| 3 房 | 550 ft² | HK$462 万 | HK$14,300 |
| 3 房 | 630 ft² · 建筑面积 811 ft² | HK$529 万 | HK$16,380 |
| 3 房 | 1,085 ft² | HK$911 万 | HK$28,210 |
| 4 房 | 1,462 ft² | HK$1,227 万 | HK$38,012 |
面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。
成交价区间
输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。
| 议减幅度 | 节省金额 | 扣除服务费后净额 |
|---|---|---|
| 3% | HK$158,684 | HK$79,342 |
| 5% | HK$264,474 | HK$132,237 |
| 8% | HK$423,158 | HK$211,579 |
节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。
议价角度
可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。
数据来源
以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。
| 来源 | 实用呎价区间 | 平均呎价 | 近期成交 |
|---|---|---|---|
| 28Hse 千居 | HK$7,619–HK$11,338 | HK$8,906 | 88 |
| 中原地產 Centanet | — | HK$8,490 | 20 |
| 美聯物業 Midland | HK$8,345–HK$9,298 | HK$8,395 | 19 |
资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。
数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。
租金水平
以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。
平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。
叫价合理吗？
我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。
目前最值：5期 麗湖居，叫价较我们的估算低约 2%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。
| 单位 | 类型 | 实用面积 | 叫价 | 估算价值 | 与叫价差距 | 评语 | 来源 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 樂湖居 | 放租 | 1,462 ft² | HK$25,000 | HK$35,351 – HK$40,673 | -34% | 低于市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 5期 麗湖居 | 放售 | 630 ft² | HK$490 万 | HK$376 万 – HK$626 万 | -2% | 贴近市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 樂湖居 | 放售 | 442 ft² | HK$398 万 | HK$297 万 – HK$494 万 | +1% | 贴近市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 樂湖居 | 放售 | 550 ft² | HK$480 万 | HK$343 万 – HK$572 万 | +5% | 贴近市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 樂湖居 | 放租 | 639 ft² | HK$17,700 | HK$15,451 – HK$17,777 | +7% | 高于市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 2期 賞湖居 | 放租 | 540 ft² | HK$15,000 | HK$13,057 – HK$15,023 | +7% | 高于市值 | 中原地產 Centanet · 查看 |
| 樂湖居 | 放租 | 442 ft² | HK$13,000 | HK$10,688 – HK$12,296 | +13% | 高于市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
| 樂湖居 | 放售 | 1,462 ft² | HK$1,120 万 | HK$739 万 – HK$1,232 万 | +14% | 高于市值 | 28Hse 千居 · 查看 |
房源核对日期：2026年9月5日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。
方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步 ｜ ±0%
以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。
近期成交纪录
我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。
| 成交日期 | 单位 | 实用面积 | 成交价 | 实用呎价 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-09-04 | 樂湖居 市場成交 3房 | 550 ft² | HK$482 万 | HK$8,764 |
| 2026-09-04 | 樂湖居 市場成交 2房 | 442 ft² | HK$406 万 | HK$9,186 |
| 2026-09-03 | 5期 麗湖居 38 A | 1,462 ft² | HK$1,120 万 | HK$7,661 |
| 2026-09-03 | 樂湖居 註冊處成交 | 1,462 ft² | HK$1,120 万 | HK$7,661 |
| 2026-09-03 | 樂湖居 市場成交 3房 | 546 ft² | HK$460 万 | HK$8,425 |
| 2026-09-02 | 麗湖居 38 A室 | 1,462 ft² | HK$1,120 万 | HK$7,661 |
| 2026-09-02 | 樂湖居 市場成交 3房 | 639 ft² | HK$515 万 | HK$8,059 |
| 2026-09-01 | 樂湖居 註冊處成交 2房 | 446 ft² | HK$420 万 | HK$9,417 |
| 2026-09-01 | 1期 樂湖居 2 G | 548 ft² | HK$417 万 | HK$7,606 |
| 2026-09-01 | 樂湖居 註冊處成交 3房 | 548 ft² | HK$417 万 | HK$7,606 |
| 2026-08-31 | 麗湖居 11 E室 | 446 ft² | HK$420 万 | HK$9,417 |
| 2026-08-31 | 樂湖居 2 G室 | 548 ft² | HK$417 万 | HK$7,606 |
| 2026-08-31 | 樂湖居 市場成交 3房 | 1,085 ft² | HK$481 万 | — |
| 2026-08-31 | 樂湖居 市場成交 3房 | 1,085 ft² | HK$482 万 | — |
| 2026-08-28 | 樂湖居 市場成交 4房 | 1,462 ft² | HK$1,120 万 | HK$7,661 |
| 2026-08-28 | 2期 賞湖居 地下 222 | — | HK$109 万 | — |
| 2026-08-26 | 景湖居 19 H室 | 547 ft² | HK$455 万 | HK$8,318 |
| 2026-08-25 | 樂湖居 低層 C | 635 ft² | HK$170 万 | — |
| 2026-08-25 | 樂湖居 高層 B | 547 ft² | HK$456 万 | HK$8,336 |
| 2026-08-24 | 麗湖居 17 H室 | 547 ft² | HK$456 万 | HK$8,336 |
| 2026-08-24 | 景湖居 9 C室 | 546 ft² | HK$410 万 | HK$7,509 |
| 2026-08-24 | 樂湖居 低層 A | 449 ft² | HK$395 万 | HK$8,797 |
| 2026-08-23 | 賞湖居 6 F室 | 449 ft² | HK$395 万 | HK$8,797 |
| 2026-08-21 | 景湖居 中層 E室 | 446 ft² | HK$415 万 | HK$9,305 |
| 2026-08-21 | 1期 樂湖居 2座 3 H | 552 ft² | HK$438 万 | HK$7,935 |
| 2026-08-21 | 樂湖居 中層 D | 549 ft² | HK$438 万 | HK$7,978 |
| 2026-08-21 | 樂湖居 高層 E | 636 ft² | HK$250 万 | — |
| 2026-08-20 | 7期 景湖居 車位 地庫 95 | — | HK$100 万 | — |
| 2026-08-20 | 樂湖居 3 H室 | 552 ft² | HK$438 万 | HK$7,935 |
| 2026-08-20 | 2期 賞湖居 4座 16 F | 449 ft² | HK$410 万 | HK$9,131 |
放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。
本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。