楼盘评分

嘉湖山庄评分、每平方英尺价区间与议价空间

嘉湖山庄（天水围）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

嘉湖山庄位于香港天水围，共 15,880 个单位，1991–2000 年入住；实用呎价约 HK$7,000–HK$9,500，管理费每呎 HK$2，毛租金回报约 3.6%，每年约 5.7% 单位成交。

天水围返回香港楼盘评分

嘉湖山庄

天水围 · 長江實業

总单位数: 15,880
年换手率: 5.7%
落成年份: 1991–2000
管理费: HK$2.2／平方英尺
毛租金回报: 3.6%
净租金回报: 2.96%

博晋楼盘评分

65／100

实用呎价区间

HK$7,982–HK$9,219

中位呎价 HK$8,601 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$439 万 – HK$507 万

区间中位 HK$4,730,275

嘉湖山庄位于天水围，约 15,880 个单位，1991–2000 年落成。每年约 5.7% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 55 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.96%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 71/100
回报: 98/100
通勤: 10/100
楼龄: 58/100
开发商: 85/100

流通性权重 30% · 71/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 98/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 10/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 58/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 85/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟55 min

铜锣湾／湾仔62 min

尖沙咀／九龙站45 min

观塘／九龙湾60 min

启德／九龙城58 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 441–1,462 ft²

该面积估算楼价

HK$473 万

该面积估算月租

HK$14,300

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	441 ft² · 建筑面积 588 ft²	HK$379 万	HK$11,466
2 房	446 ft² · 建筑面积 581 ft²	HK$384 万	HK$11,596
3 房	546 ft²	HK$470 万	HK$14,196
3 房	550 ft² · 建筑面积 708 ft²	HK$473 万	HK$14,300
3 房	636 ft²	HK$547 万	HK$16,536
4 房	987 ft² · 建筑面积 1,250 ft²	HK$849 万	HK$25,662

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$141,908	HK$70,954
5%	HK$236,514	HK$118,257
8%	HK$378,422	HK$189,211

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

可比成交多，业主对市价有底，议价要靠同座、同层、同景的最新成交定价，而非笼统市况。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$5,536–HK$11,338	HK$8,566	92
中原地產 Centanet	—	HK$8,632	26
美聯物業 Midland	HK$8,678–HK$9,124	HK$8,678	21

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 550 ft²

HK$14,300

租金呎价（每月）

HK$26.0

楼盘平均月租

HK$16,400/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 441 ft² · HK$11,4662 房 · 446 ft² · HK$11,5963 房 · 546 ft² · HK$14,1963 房 · 550 ft² · HK$14,3003 房 · 636 ft² · HK$16,5364 房 · 987 ft² · HK$25,662

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 300放租单位: 139已累积 98 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-05	嘉湖山莊市場成交 2房	446 ft²	HK$400 万	HK$8,969
2026-10-05	嘉湖山莊註冊處成交 2房	442 ft²	HK$399 万	HK$9,027
2026-10-02	嘉湖山莊註冊處成交 3房	636 ft²	HK$510 万	HK$8,019
2026-10-01	樂湖居 11 A室	639 ft²	HK$510 万	HK$7,981
2026-09-30	嘉湖山莊市場成交 3房	633 ft²	HK$547 万	HK$8,641
2026-09-29	嘉湖山莊註冊處成交 3房	544 ft²	HK$436 万	HK$8,015
2026-09-29	嘉湖山莊 5期麗湖居 19 F	442 ft²	HK$430 万	HK$9,729
2026-09-29	嘉湖山莊 7期景湖居 27 E	446 ft²	HK$440 万	HK$9,865
2026-09-29	嘉湖山莊 6期美湖居 1 C	544 ft²	HK$436 万	HK$8,015
2026-09-29	嘉湖山莊 1期樂湖居 8 C	551 ft²	HK$440 万	HK$7,982
2026-09-29	嘉湖山莊註冊處成交 2房	442 ft²	HK$430 万	HK$9,729
2026-09-29	嘉湖山莊註冊處成交 2房	446 ft²	HK$440 万	HK$9,865
2026-09-29	嘉湖山莊註冊處成交 3房	551 ft²	HK$440 万	HK$7,982
2026-09-28	美湖居 1 C室	544 ft²	HK$436 万	HK$8,015
2026-09-28	嘉湖山莊 7期景湖居 16 G	547 ft²	HK$490 万	HK$8,958
2026-09-28	嘉湖山莊註冊處成交 3房	547 ft²	HK$490 万	HK$8,958
2026-09-28	麗湖居 19 F室	442 ft²	HK$430 万	HK$9,729
2026-09-28	景湖居 27 E室	446 ft²	HK$440 万	HK$9,865
2026-09-28	樂湖居 8 C室	551 ft²	HK$440 万	HK$7,982
2026-09-27	景湖居 16 G室	547 ft²	HK$490 万	HK$8,958
2026-09-27	景湖居 17 C室	546 ft²	HK$488 万	HK$8,938
2026-09-25	嘉湖山莊註冊處成交	635 ft²	HK$366 万	HK$5,764
2026-09-25	嘉湖山莊 1期樂湖居 2 C	551 ft²	HK$441 万	HK$7,996
2026-09-24	嘉湖山莊 7期景湖居 16 E	446 ft²	HK$415 万	HK$9,305
2026-09-24	樂湖居 2 C室	551 ft²	HK$441 万	HK$7,996
2026-09-23	景湖居 16 E室	446 ft²	HK$415 万	HK$9,305
2026-09-23	嘉湖山莊 3期翠湖居 11 A	639 ft²	HK$515 万	HK$8,059
2026-09-22	翠湖居 11 A室	639 ft²	HK$515 万	HK$8,059
2026-09-17	麗湖居 13 H室	550 ft²	HK$482 万	HK$8,764
2026-09-17	樂湖居高層 3房	547 ft²	HK$482 万	HK$8,812

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由嘉湖山庄本身的数据计算，数字随每日更新而变。

嘉湖山庄呎价多少？

嘉湖山庄目前实用呎价约 HK$7,000–HK$9,500，中位约 HK$8,250。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

嘉湖山庄一个单位大约多少钱？

按今天的区间，嘉湖山庄一个中等面积单位约 HK$473万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

嘉湖山庄最新成交如何？

我们持有的嘉湖山庄最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

嘉湖山庄租金回报多少？

毛租金回报约 3.6%。扣除每呎 HK$2 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.96%，参考中位月租约 HK$16,400。

嘉湖山庄管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$2，即 600 呎单位每月约 HK$1,320。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

嘉湖山庄是几年楼？

嘉湖山庄于 1991–2000 年入住，楼龄约 26 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

嘉湖山庄有多少单位？

共 15,880 个单位，每年约 5.7% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

嘉湖山庄到中环要多久？

由天水围乘公共交通到中环约 55 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

嘉湖山庄议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在嘉湖山庄议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买嘉湖山庄还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。