屋苑評分

美孚新邨評分、呎價區間同議價空間

美孚新邨（美孚）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

美孚新邨位於香港美孚，共 13,149 個單位，1968–1978 年入伙；實用呎價約 HK$11,000–HK$14,000，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.2%，每年約 4.7% 單位成交。

美孚返回香港屋苑評分

美孚新邨

美孚 · 美孚石油

總單位數: 13,149
年換手率: 4.7%
落成年份: 1968–1978
管理費: HK$2.6／呎
毛租金回報: 3.2%
淨租金回報: 2.66%

博晉屋苑評分

63／100

實用呎價區間

HK$10,526–HK$12,634

中位呎價 HK$11,580 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$709 萬 – HK$852 萬

區間中位 HK$7,804,920

美孚新邨位於美孚，約 13,149 個單位，1968–1978 年落成。每年約有 4.7% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 23 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.66%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 59/100
回報: 83/100
通勤: 73/100
樓齡: 14/100
發展商: 75/100

流通性權重 30% · 59/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 83/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 73/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 14/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 75/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘22 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站15 min

觀塘／九龍灣30 min

啟德／九龍城25 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 393–2,785 ft²

此面積估算樓價

HK$780 萬

此面積估算月租

HK$26,286

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	393 ft² · 建築面積 550 ft²	HK$455 萬	HK$15,327
2 房	509 ft²	HK$589 萬	HK$19,851
2 房	638 ft²	HK$739 萬	HK$24,882
2 房	674 ft² · 建築面積 800 ft²	HK$780 萬	HK$26,286
3 房	750 ft² · 建築面積 900 ft²	HK$869 萬	HK$29,250
3 房	908 ft²	HK$1,051 萬	HK$35,412

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$234,148	HK$117,074
5%	HK$390,246	HK$195,123
8%	HK$624,394	HK$312,197

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 48 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	—	HK$11,133	81
中原地產 Centanet	HK$9,279–HK$17,518	HK$11,468	13
美聯物業 Midland	HK$11,612–HK$11,874	HK$11,612	14

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 674 ft²

HK$26,286

租金呎價（每月）

HK$39.0

屋苑平均月租

HK$20,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 393 ft² · HK$15,3272 房 · 509 ft² · HK$19,8512 房 · 638 ft² · HK$24,8822 房 · 674 ft² · HK$26,2863 房 · 750 ft² · HK$29,2503 房 · 908 ft² · HK$35,412

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 188放租單位: 34已累積 108 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-06	百老匯街1號高層 A	507 ft²	HK$100 萬	—
2026-10-06	百老匯街2號高層 B	670 ft²	HK$260 萬	—
2026-10-06	百老匯街3號高層 C	657 ft²	HK$857 萬	HK$13,041
2026-10-05	百老匯街5號高層 E	653 ft²	HK$640 萬	HK$9,798
2026-10-05	百老匯街4號高層 D	767 ft²	HK$790 萬	HK$10,300
2026-10-04	四期 13 C	767 ft²	HK$790 萬	HK$10,294
2026-10-02	百老匯街6號高層 F	908 ft²	HK$1,150 萬	HK$12,665
2026-10-02	百老匯街7號高層 G	508 ft²	HK$625 萬	HK$12,303
2026-10-02	百老匯街8號高層 H	638 ft²	HK$693 萬	HK$10,862
2026-10-02	美孚新邨 6期 20 26號A室	908 ft²	HK$1,150 萬	HK$12,665
2026-10-01	三期 5 D	657 ft²	HK$675 萬	HK$10,274
2026-10-01	六期 20 A	908 ft²	HK$1,150 萬	HK$12,665
2026-09-30	美孚新邨 2期地下 183號	—	HK$97 萬	—
2026-09-30	百老匯街9號高層 I	552 ft²	HK$650 萬	HK$11,775
2026-09-29	美孚新邨 4期 9 119號C室	701 ft²	HK$858 萬	HK$12,240
2026-09-29	百老匯街10號高層 J	701 ft²	HK$858 萬	HK$12,240
2026-09-28	美孚新邨 2期 10 39號B室	628 ft²	HK$670 萬	HK$10,669
2026-09-28	四期 9 C	701 ft²	HK$858 萬	HK$12,240
2026-09-28	美孚新邨 1期 13 19號A室	467 ft²	HK$590 萬	HK$12,634
2026-09-27	一期 13 A	467 ft²	HK$590 萬	HK$12,634
2026-09-27	二期 10 B	628 ft²	HK$670 萬	HK$10,669
2026-09-25	美孚新邨 8期地下 125號	—	HK$135 萬	—
2026-09-24	美孚新邨 4期 6 91號A室	717 ft²	HK$684 萬	HK$9,540
2026-09-24	美孚新邨 8期 15 118號D室	674 ft²	HK$800 萬	HK$11,869
2026-09-23	美孚新邨 6期 4 25號B室	509 ft²	HK$650 萬	HK$12,770
2026-09-23	二期 1 C	708 ft²	HK$610 萬	HK$8,616
2026-09-23	八期 15 D	674 ft²	HK$800 萬	HK$11,869
2026-09-23	四期 6 A	717 ft²	HK$684 萬	HK$9,540
2026-09-22	六期 4 B	509 ft²	HK$650 萬	HK$12,770
2026-09-21	美孚新邨 4期 18 119號C室	701 ft²	HK$830 萬	HK$11,840

在28Hse 千居瀏覽全部盤源在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由美孚新邨本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

美孚新邨呎價幾錢？

美孚新邨現時實用呎價約 HK$11,000–HK$14,000，中位約 HK$12,500。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

美孚新邨一個單位大約幾錢？

按今日區間，美孚新邨一個中等面積單位約 HK$780萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

美孚新邨最新成交點？

我們持有的美孚新邨最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

美孚新邨租金回報幾多？

毛租金回報約 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.66%，參考中位月租約 HK$20,000。

美孚新邨管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,560。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

美孚新邨係幾年樓？

美孚新邨於 1968–1978 年入伙，樓齡約 48 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

美孚新邨有幾多個單位？

共 13,149 個單位，每年約 4.7% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

美孚新邨返中環要幾久？

由美孚搭公共交通去中環約 22 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

美孚新邨議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在美孚新邨議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買美孚新邨仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

美孚其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係美孚新邨。

美孚新邨定美孚新邨-6期好？美孚新邨-6期 · HK$9,819–HK$14,916 · 1,879

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。