简 EN

預約保密諮詢

屋苑評分

美孚新邨評分、呎價區間同議價空間

美孚新邨（美孚）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

美孚返回香港屋苑評分

美孚新邨

美孚 · 美孚石油

總單位數: 13,149
年換手率: 4.7%
落成年份: 1968–1978
管理費: HK$2.6／呎
毛租金回報: 3.2%
淨租金回報: 2.66%

博晉屋苑評分

63／100

實用呎價區間

HK$10,526–HK$12,168

中位呎價 HK$11,347 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$753 萬 – HK$870 萬

區間中位 HK$8,113,105

美孚新邨位於美孚，約 13,149 個單位，1968–1978 年落成。每年約有 4.7% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 23 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.66%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 59/100
回報: 83/100
通勤: 73/100
樓齡: 14/100
發展商: 75/100

流通性權重 30% · 59/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 83/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 73/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 14/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 75/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘22 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站15 min

觀塘／九龍灣30 min

啟德／九龍城25 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 393–2,785 ft²

此面積估算樓價

HK$811 萬

此面積估算月租

HK$27,528

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	393 ft²	HK$446 萬	HK$15,131
2 房	550 ft²	HK$624 萬	HK$21,175
2 房	670 ft² · 建築面積 893 ft²	HK$760 萬	HK$25,795
3 房	715 ft²	HK$811 萬	HK$27,528
3 房	751 ft²	HK$852 萬	HK$28,914
3 房	908 ft²	HK$1,030 萬	HK$34,958

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$243,393	HK$121,697
5%	HK$405,655	HK$202,828
8%	HK$649,048	HK$324,524

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 48 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$9,279–HK$17,518	HK$11,502	28
美聯物業 Midland	HK$11,253–HK$11,831	HK$11,319	26
28Hse 千居	HK$9,110–HK$13,831	HK$11,067	96

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 715 ft²

HK$27,528

租金呎價（每月）

HK$38.5

屋苑平均月租

HK$20,900/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 393 ft² · HK$15,1312 房 · 550 ft² · HK$21,1752 房 · 670 ft² · HK$25,7953 房 · 715 ft² · HK$27,5283 房 · 751 ft² · HK$28,9143 房 · 908 ft² · HK$34,958

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 186放租單位: 37已累積 52 宗成交紀錄

目前最抵：百老匯街2號，叫價較我們的估算低約 14%。想知道實際可以壓到幾多，我們可以先幫你核對成交紀錄。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
百老匯街2號	放售	532 ft²	HK$560 萬	HK$488 萬 – HK$814 萬	-14%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
百老匯街7號	放售	533 ft²	HK$580 萬	HK$489 萬 – HK$815 萬	-11%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
8期	放租	700 ft²	HK$25,000	HK$25,064 – HK$28,837	-7%	低於市值	中原地產 Centanet · 查看
百老匯街8號	放售	622 ft²	HK$670 萬	HK$541 萬 – HK$901 萬	-7%	低於市值	28Hse 千居 · 查看
百老匯街5號	放售	670 ft²	HK$720 萬	HK$567 萬 – HK$946 萬	-5%	貼近市值	28Hse 千居 · 查看
4期	放售	716 ft²	HK$790 萬	HK$593 萬 – HK$988 萬	0%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
1期	放售	550 ft²	HK$680 萬	HK$499 萬 – HK$832 萬	+2%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
5期	放租	650 ft²	HK$26,000	HK$23,273 – HK$26,777	+4%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
百老匯街1號	放售	717 ft²	HK$400 萬	HK$593 萬 – HK$988 萬	核實中	—	28Hse 千居 · 查看

盤源核對日期：2026年9月6日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：成交比較法｜參考樣本：50｜可信度：初步｜ ±25%

模型設定：成交影響力每 6 個月遞減一半；已按面積（彈性 0.35）、樓層（每層 -0.40%）及成交日期（每月 +0.00%）調整；模型解釋度 39%。

議價目標價

HK$632 萬

可望節省

HK$48 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$24 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-09-03	6期 13 15號C室	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-09-03	百老匯街2號高層 2房	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-09-03	百老匯街3號高層 3房	717 ft²	HK$400 萬	—
2026-09-02	六期 13 C室	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-08-31	百老匯街4號高層	872 ft²	HK$820 萬	HK$9,404
2026-08-31	5期 16 6號A室	703 ft²	HK$960 萬	HK$13,656
2026-08-31	1期 10 18號B室	872 ft²	HK$820 萬	HK$9,404
2026-08-31	百老匯街5號高層	703 ft²	HK$960 萬	HK$13,656
2026-08-30	一期 10 B室	872 ft²	HK$820 萬	HK$9,404
2026-08-30	五期 16 A室	703 ft²	HK$960 萬	HK$13,656
2026-08-30	七期 18 D室	751 ft²	HK$914 萬	HK$12,168
2026-08-28	百老匯街8號市場 2房	622 ft²	HK$670 萬	HK$10,768
2026-08-28	百老匯街6號市場 3房	751 ft²	HK$914 萬	HK$12,168
2026-08-28	百老匯街2號市場 2房	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-08-27	百老匯街3號高層 3房	908 ft²	HK$197 萬	—
2026-08-27	百老匯街5號高層	670 ft²	HK$720 萬	HK$10,746
2026-08-27	8期 16 118號B室	670 ft²	HK$720 萬	HK$10,746
2026-08-27	百老匯街7號市場 1房	533 ft²	HK$580 萬	HK$10,882
2026-08-26	八期 16 B室	670 ft²	HK$720 萬	HK$10,746
2026-08-25	百老匯街高層 3房	716 ft²	HK$790 萬	HK$11,034
2026-08-25	吉利徑連車位	1,371 ft²	HK$466 萬	—
2026-08-25	吉利徑連車位	1,371 ft²	HK$300 萬	—
2026-08-25	百老匯街高層 3房	638 ft²	HK$768 萬	HK$12,038
2026-08-25	百老匯街高層	715 ft²	HK$878 萬	HK$12,280
2026-08-25	吉利徑 3房	703 ft²	HK$960 萬	HK$13,656
2026-08-25	5期 17 24號B室	715 ft²	HK$878 萬	HK$12,280
2026-08-25	2期 12 7號C室	638 ft²	HK$768 萬	HK$12,038
2026-08-24	吉利徑高層 2房	509 ft²	HK$600 萬	HK$11,788
2026-08-24	百老匯街高層	714 ft²	HK$800 萬	HK$11,204
2026-08-24	五期高層 B室	715 ft²	HK$878 萬	HK$12,280

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。