屋苑評分

美孚新邨-6期評分、呎價區間同議價空間

美孚新邨-6期（美孚）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

美孚新邨-6期位於香港美孚，共 1,879 個單位，1974–1976 年入伙；實用呎價約 HK$9,819–HK$14,916，管理費每呎 HK$3，毛租金回報約 3.2%，每年約 4.5% 單位成交。

美孚返回香港屋苑評分

美孚新邨-6期

美孚 · 美孚企業/新世界

總單位數: 1,879
年換手率: 4.5%
落成年份: 1974–1976
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.2%
淨租金回報: 2.65%

博晉屋苑評分

62／100

實用呎價區間

HK$9,912–HK$12,665

中位呎價 HK$11,289 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$706 萬 – HK$902 萬

區間中位 HK$8,037,412

美孚新邨-6期位於美孚，約 1,879 個單位，1974–1976 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 23 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.65%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 57/100
回報: 83/100
通勤: 73/100
樓齡: 10/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 57/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 83/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 73/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 10/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘22 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站15 min

觀塘／九龍灣30 min

啟德／九龍城25 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 499–995 ft²

此面積估算樓價

HK$804 萬

此面積估算月租

HK$29,904

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
2 房	509 ft²	HK$575 萬	HK$21,378
2 房	612 ft²	HK$691 萬	HK$25,704
3 房	699 ft² · 建築面積 721 ft²	HK$789 萬	HK$29,358
3 房	712 ft² · 建築面積 805 ft²	HK$804 萬	HK$29,904
3 房	908 ft²	HK$1,025 萬	HK$38,136
3 房	995 ft²	HK$1,123 萬	HK$41,790

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$241,122	HK$120,561
5%	HK$401,871	HK$200,935
8%	HK$642,993	HK$321,496

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 50 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
中原地產 Centanet	HK$9,819–HK$14,916	HK$11,648	2
美聯物業 Midland	HK$11,628–HK$12,050	—	3
28Hse 千居	—	HK$10,259	20

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 712 ft²

HK$29,904

租金呎價（每月）

HK$42.0

屋苑平均月租

HK$20,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

2 房 · 509 ft² · HK$21,3782 房 · 612 ft² · HK$25,7043 房 · 699 ft² · HK$29,3583 房 · 712 ft² · HK$29,9043 房 · 908 ft² · HK$38,1363 房 · 995 ft² · HK$41,790

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 27放租單位: 2已累積 86 宗成交紀錄

現時放盤的叫價全部高於我們的估算；正是需要議價的時候。

單位	類型	實用面積	叫價	估算價值	與叫價差距	評語	來源
美孚新邨 6期	放租	562 ft²	HK$22,500	HK$21,952 – HK$25,256	-5%	貼近市值	中原地產 Centanet · 查看
美孚新邨 6期	放售	653 ft²	HK$790 萬	HK$554 萬 – HK$924 萬	+7%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
美孚新邨 6期	放售	654 ft²	HK$807 萬	HK$555 萬 – HK$925 萬	+9%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看
美孚新邨 6期	放售	562 ft²	HK$750 萬	HK$503 萬 – HK$838 萬	+12%	高於市值	中原地產 Centanet · 查看

盤源核對日期：2026年10月22日。放盤如已售出或撤回，會自動從此表移除；叫價與面積不吻合的盤源不會顯示。

方法：叫價分佈參考｜參考樣本：0｜可信度：初步｜ ±0%

議價目標價

HK$637 萬

可望節省

HK$113 萬

我們的收費（節省金額一半）

HK$57 萬

以上為根據公開成交及放盤資料計算的模型估算，並非物業估價報告，亦不能取代銀行估價或持牌估價師意見。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-10-13	美孚新邨 6期 8 30D	910 ft²	HK$1,000 萬	HK$10,989
2026-10-12	蘭秀街 8 D	910 ft²	HK$1,000 萬	HK$10,989
2026-10-02	美孚新邨 6期 20 26A	908 ft²	HK$1,150 萬	HK$12,665
2026-10-01	蘭秀街 20 A	908 ft²	HK$1,150 萬	HK$12,665
2026-09-23	美孚新邨 6期 4 25號B室	509 ft²	HK$650 萬	HK$12,770
2026-09-23	美孚新邨 6期 4 25B	509 ft²	HK$650 萬	HK$12,770
2026-09-22	蘭秀街 4 B室	509 ft²	HK$650 萬	HK$12,770
2026-09-22	蘭秀街 4 B	509 ft²	HK$650 萬	HK$12,770
2026-09-18	美孚新邨 6期 5 8號B室	612 ft²	HK$700 萬	HK$11,438
2026-09-17	恆柏街 5 B	612 ft²	HK$700 萬	HK$11,438
2026-09-17	恆柏街 5 B室	612 ft²	HK$700 萬	HK$11,438
2026-09-03	美孚新邨注册处成交 3房	717 ft²	HK$400 萬	—
2026-09-03	蘭秀街25號 4 B	509 ft²	HK$650 萬	HK$12,770
2026-09-03	美孚新邨 6期 13 15號C室	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-09-03	美孚新邨注册处成交 2房	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-09-03	美孚新邨 6期 13 C	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-09-02	恆柏街 13 C	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-09-02	恆柏街15號 13 C	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-09-02	恆柏街 13 C室	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-08-31	美孚新邨 6期地下車位12號	—	HK$132 萬	—
2026-08-31	美孚新邨 6期地下 12號	—	HK$132 萬	—
2026-08-28	美孚新邨市场成交 2房	532 ft²	HK$560 萬	HK$10,526
2026-08-20	美孚新邨 6期 19 C	908 ft²	HK$900 萬	HK$9,912
2026-08-20	美孚新邨 6期 19樓 23號C室	709 ft²	HK$948 萬	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨注册处成交 3房	908 ft²	HK$900 萬	HK$9,912
2026-08-20	美孚新邨 6期 19 23號C室	709 ft²	HK$948 萬	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨 6期 19 C	709 ft²	HK$948 萬	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨 6期 19樓 28號C室	908 ft²	HK$900 萬	HK$9,912
2026-08-20	美孚新邨注册处成交 3房	709 ft²	HK$948 萬	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨 6期 19 28號C室	908 ft²	HK$900 萬	HK$9,912

在中原地產 Centanet瀏覽全部盤源在美聯物業 Midland瀏覽全部盤源在28Hse 千居瀏覽全部盤源

放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

常見問題

以下答案全部由美孚新邨-6期本身的數據計出，數字隨每日更新而變。

美孚新邨-6期呎價幾錢？

美孚新邨-6期現時實用呎價約 HK$9,819–HK$14,916，中位約 HK$12,368。價格區間先以已報成交計算，其次才用現時叫價，所以貼近真實成交價而非宣傳平均價。

美孚新邨-6期一個單位大約幾錢？

按今日區間，美孚新邨-6期一個中等面積單位約 HK$804萬。在本頁價格區間工具輸入實際實用面積同樓層，就得出該單位的數字。

美孚新邨-6期最新成交點？

我們持有的美孚新邨-6期最新成交為 2026 年 10 月；本頁成交表列出每宗成交的座數、樓層段、實用面積、成交價同呎價。

美孚新邨-6期租金回報幾多？

毛租金回報約 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理費、差餉同日常維修後，我們計出的淨回報為 2.65%，參考中位月租約 HK$20,000。

美孚新邨-6期管理費幾錢？

每實用平方呎每月約 HK$3，即 600 呎單位每月約 HK$1,620。管理費是按揭利息以外最大的持有成本。

美孚新邨-6期係幾年樓？

美孚新邨-6期於 1974–1976 年入伙，樓齡約 50 年。樓齡會影響按揭年期，亦關乎舊樓可能收取的大維修攤分。

美孚新邨-6期有幾多個單位？

共 1,879 個單位，每年約 4.5% 成交。成交愈多，可比證據愈足，而議價正是靠證據。

美孚新邨-6期返中環要幾久？

由美孚搭公共交通去中環約 22 分鐘。去銅鑼灣、尖沙咀、觀塘同啟德的時間見本頁通勤部分。

美孚新邨-6期議價空間有幾大？

要看個別單位，唔係睇整個屋苑：我們會用同座、同樓層段、同格局的成交同叫價比較。本頁列出在美孚新邨-6期議減 3%、5%、8% 分別值幾多錢，覆蓋現時 3 個在售單位。我們收費為議減金額的一半，簽臨時買賣合約時支付；未能議減則不收費。

買美孚新邨-6期仲要付咩費用？

從價印花稅、律師費、代理佣金同按揭相關費用。成交價每減一元，印花稅、佣金同數十年按揭利息同步下降 — 詳見本頁連結的買樓費用指南。

買這個屋苑前要計清楚的數

美孚其他屋苑比較

同區選擇：比較呎價、單位數目同回報，再決定係唔係美孚新邨-6期。

美孚新邨-6期定美孚新邨好？美孚新邨 · HK$11,000–HK$14,000 · 13,149

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。