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屋苑評分

美孚新邨-6期評分、呎價區間同議價空間

美孚新邨-6期（美孚）的博晉屋苑評分：流通性、淨租金回報、通勤時間、樓齡及發展商五項指標，全部列出原始數據同來源。

美孚返回香港屋苑評分

美孚新邨-6期

美孚 · 美孚企業/新世界

總單位數: 1,879
年換手率: 4.5%
落成年份: 1974–1976
管理費: HK$2.7／呎
毛租金回報: 3.2%
淨租金回報: 2.65%

博晉屋苑評分

62／100

實用呎價區間

HK$9,945–HK$12,574

中位呎價 HK$11,259 每平方呎

成交價區間（參考）

HK$898 萬 – HK$1,135 萬

區間中位 HK$10,167,238

美孚新邨-6期位於美孚，約 1,879 個單位，1974–1976 年落成。每年約有 4.5% 單位成交，往主要商業區的加權通勤時間約 23 分鐘，扣除管理費、差餉及空置準備後的淨租金回報約 2.65%。

五項指標分數

五項指標一眼看清

越貼近外圈越強。流通度高即易買易賣，回報高即租金撐得住樓價，通勤短、樓齡新、發展商穩則抗跌力較好。

流通: 57/100
回報: 83/100
通勤: 73/100
樓齡: 10/100
發展商: 82/100

流通性權重 30% · 57/100

成交愈密，可比成交愈多，議價愈有實據。

淨租金回報權重 25% · 83/100

扣除管理費、差餉及空租後真正落袋的回報。

通勤時間（多商業區加權）權重 20% · 73/100

按你選定的工作地點加權計算的門到門時間。

樓齡權重 15% · 10/100

影響銀行估價、按揭年期及維修支出。

發展商及管理權重 10% · 82/100

管理質素解釋同區屋苑的長期價差。

你主要在哪一區上班？

中環／金鐘22 min

銅鑼灣／灣仔30 min

尖沙咀／九龍站15 min

觀塘／九龍灣30 min

啟德／九龍城25 min

實際單位面積

以下面積是各大平台屋苑資料頁列出的實際單位間隔，唔需要自己估。揀一個面積，下面的估值、議價空間同月租都會即時按呢個面積計。

屋苑面積範圍: 499–1,286 ft²

此面積估算樓價

HK$1,017 萬

此面積估算月租

HK$37,926

間隔	實用面積	估算樓價	估算月租
1 房	509 ft²	HK$573 萬	HK$21,378
2 房	554 ft²	HK$624 萬	HK$23,268
3 房	709 ft²	HK$798 萬	HK$29,778
3 房	903 ft²	HK$1,017 萬	HK$37,926
3 房	950 ft²	HK$1,070 萬	HK$39,900
4 房	1,286 ft²	HK$1,448 萬	HK$54,012

面積及租金資料每日由中原、美聯、28Hse 的屋苑資料頁抓取，成交細節以持牌代理為準。

成交價區間

輸入實用面積同樓層，得出這個屋苑的成交價區間，以及議價值幾多錢。

揀單位面積

樓層

議減幅度	節省金額	扣除服務費後淨額
3%	HK$305,017	HK$152,509
5%	HK$508,362	HK$254,181
8%	HK$813,379	HK$406,690

節省金額 = 區間中位 × 議減幅度；淨額 = 節省金額 ÷ 2。實際議價空間取決於業主情況、銀行估價及同期成交。

議價角度

成交不算頻密，放盤時間長、業主有時間壓力的個案，才是折扣真正出現的位置。樓齡約 50 年，銀行估價同按揭年期一樣影響出價，估價不足是合理的議價理由。

數據來源

以下每項數字都對應一個公開頁面，你可以自行核對。

來源	實用呎價區間	平均呎價	近期成交
28Hse 千居	HK$8,095–HK$12,742	HK$11,168	10
中原地產 Centanet	HK$9,819–HK$14,916	HK$11,642	3
美聯物業 Midland	HK$11,906–HK$13,371	HK$13,371	3

資料來源為各地產網站公開頁面，僅作比較參考；個別單位成交價仍需視座向、樓層、裝修及業主意向而定。

數據截至 2026 年 8 月，以公開官方及市場發布為準，成交價區間僅供比較參考。

租金水平

以各大平台現時放租數據計算，用來核對回報，也用來衡量放租需求。

此面積估算月租 · 903 ft²

HK$37,926

租金呎價（每月）

HK$42.0

屋苑平均月租

HK$23,000/ 月

平台列出的全屋苑平均月租，未分間隔。

1 房 · 509 ft² · HK$21,3782 房 · 554 ft² · HK$23,2683 房 · 709 ft² · HK$29,7783 房 · 903 ft² · HK$37,9263 房 · 950 ft² · HK$39,9004 房 · 1,286 ft² · HK$54,012

叫價合理嗎？

我們以該屋苑的成交紀錄為基礎，按成交日期（愈近期權重愈高）、實用面積、樓層及座數逐項調整，估算每個放盤的合理價位，並列出議價目標價。成交紀錄不足時，我們會改用現時叫價分佈，並在下方註明所用方法。

放售單位: 27放租單位: 2已累積 26 宗成交紀錄

現時未有抓取到放盤資料，數據每日更新。

近期成交紀錄

我們自行累積的成交紀錄，是估價與議價的根據；每日抓取，只會累積不會覆蓋。

成交日期	單位	實用面積	成交價	實用呎價
2026-08-31	美孚新邨 6期地下 12號	—	HK$132 萬	—
2026-08-20	美孚新邨 6期 19樓 23號C室	709 ft²	HK$948 萬	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨 6期 19樓 28號C室	908 ft²	HK$900 萬	HK$9,912
2026-08-19	蘭秀街23號 19 C室	709 ft²	HK$948 萬	HK$13,371
2026-08-19	蘭秀街28號 19 C室	908 ft²	HK$900 萬	HK$9,912
2026-08-06	美孚新邨 6期 5樓 2號C室	716 ft²	HK$715 萬	HK$9,986
2026-08-05	恆柏街2號 5 C室	716 ft²	HK$715 萬	HK$9,986
2026-07-16	美孚新邨 6期 15樓 I室	903 ft²	HK$850 萬	HK$9,413
2026-07-15	蘭秀街46號 15 I室	903 ft²	HK$850 萬	HK$9,413
2026-06-18	美孚新邨 6期 12樓 B室	995 ft²	HK$1,060 萬	HK$10,653
2026-06-17	蘭秀街46號 12 B室	995 ft²	HK$1,060 萬	HK$10,653
2026-06-16	美孚新邨 6期 18樓 25號B室	509 ft²	HK$640 萬	HK$12,574
2026-06-15	美孚新邨 6期 14樓 19號A室	554 ft²	HK$700 萬	HK$12,635
2026-06-15	蘭秀街25號 18 B室	509 ft²	HK$640 萬	HK$12,574
2026-06-11	Phase 6 註冊處成交	653 ft²	HK$770 萬	HK$11,792
2026-06-11	美孚新邨 6期 4樓 25號D室	653 ft²	HK$770 萬	HK$11,792
2026-06-05	Phase 6 市場成交	554 ft²	HK$700 萬	HK$12,635
2026-06-05	Phase 6 市場成交	509 ft²	HK$640 萬	HK$12,574
2026-06-04	美孚新邨 6期 20樓 38號A室	948 ft²	HK$950 萬	HK$10,021
2026-06-04	Phase 6 註冊處成交	948 ft²	HK$950 萬	HK$10,021
2026-06-03	Phase 6 註冊處成交	679 ft²	HK$712 萬	HK$10,486
2026-06-02	Phase 6 註冊處成交	926 ft²	HK$1,038 萬	HK$11,210
2026-05-28	Phase 6 註冊處成交	518 ft²	HK$637 萬	HK$12,293
2026-05-27	Phase 6 註冊處成交	1,286 ft²	HK$1,280 萬	HK$9,953
2026-05-26	Phase 6 註冊處成交	1,110 ft²	HK$900 萬	HK$8,108
2026-05-26	Phase 6 市場成交	948 ft²	HK$950 萬	HK$10,021

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放盤資料由各代理平台公開頁面每日抓取，最終價格、面積及供應情況以該平台及持牌代理為準。博晉顧問並非地產代理。

本頁分數及價格區間為公開資料的比較分析，並非任何單位的估價或投資建議。博晉顧問並非地產代理，亦非持牌估價師；實際成交價需按單位座向、樓層、裝修及業主意向而定。