楼盘评分

美孚新邨评分、每平方英尺价区间与议价空间

美孚新邨（美孚）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

美孚新邨位于香港美孚，共 13,149 个单位，1968–1978 年入住；实用呎价约 HK$11,000–HK$14,000，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 4.7% 单位成交。

美孚返回香港楼盘评分

美孚新邨

美孚 · 美孚石油

总单位数: 13,149
年换手率: 4.7%
落成年份: 1968–1978
管理费: HK$2.6／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.66%

博晋楼盘评分

63／100

实用呎价区间

HK$10,526–HK$12,634

中位呎价 HK$11,580 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$709 万 – HK$852 万

区间中位 HK$7,804,920

美孚新邨位于美孚，约 13,149 个单位，1968–1978 年落成。每年约 4.7% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 23 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.66%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 59/100
回报: 83/100
通勤: 73/100
楼龄: 14/100
开发商: 75/100

流通性权重 30% · 59/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 83/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 73/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 14/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 75/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟22 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站15 min

观塘／九龙湾30 min

启德／九龙城25 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 393–2,785 ft²

该面积估算楼价

HK$780 万

该面积估算月租

HK$26,286

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	393 ft² · 建筑面积 550 ft²	HK$455 万	HK$15,327
2 房	509 ft²	HK$589 万	HK$19,851
2 房	638 ft²	HK$739 万	HK$24,882
2 房	674 ft² · 建筑面积 800 ft²	HK$780 万	HK$26,286
3 房	750 ft² · 建筑面积 900 ft²	HK$869 万	HK$29,250
3 房	908 ft²	HK$1,051 万	HK$35,412

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$234,148	HK$117,074
5%	HK$390,246	HK$195,123
8%	HK$624,394	HK$312,197

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 48 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$11,133	81
中原地產 Centanet	HK$9,279–HK$17,518	HK$11,468	13
美聯物業 Midland	HK$11,612–HK$11,874	HK$11,612	14

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 674 ft²

HK$26,286

租金呎价（每月）

HK$39.0

楼盘平均月租

HK$20,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 393 ft² · HK$15,3272 房 · 509 ft² · HK$19,8512 房 · 638 ft² · HK$24,8822 房 · 674 ft² · HK$26,2863 房 · 750 ft² · HK$29,2503 房 · 908 ft² · HK$35,412

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 188放租单位: 34已累积 108 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-06	百老匯街1號高層 A	507 ft²	HK$100 万	—
2026-10-06	百老匯街2號高層 B	670 ft²	HK$260 万	—
2026-10-06	百老匯街3號高層 C	657 ft²	HK$857 万	HK$13,041
2026-10-05	百老匯街5號高層 E	653 ft²	HK$640 万	HK$9,798
2026-10-05	百老匯街4號高層 D	767 ft²	HK$790 万	HK$10,300
2026-10-04	四期 13 C	767 ft²	HK$790 万	HK$10,294
2026-10-02	百老匯街6號高層 F	908 ft²	HK$1,150 万	HK$12,665
2026-10-02	百老匯街7號高層 G	508 ft²	HK$625 万	HK$12,303
2026-10-02	百老匯街8號高層 H	638 ft²	HK$693 万	HK$10,862
2026-10-02	美孚新邨 6期 20 26號A室	908 ft²	HK$1,150 万	HK$12,665
2026-10-01	三期 5 D	657 ft²	HK$675 万	HK$10,274
2026-10-01	六期 20 A	908 ft²	HK$1,150 万	HK$12,665
2026-09-30	美孚新邨 2期地下 183號	—	HK$97 万	—
2026-09-30	百老匯街9號高層 I	552 ft²	HK$650 万	HK$11,775
2026-09-29	美孚新邨 4期 9 119號C室	701 ft²	HK$858 万	HK$12,240
2026-09-29	百老匯街10號高層 J	701 ft²	HK$858 万	HK$12,240
2026-09-28	美孚新邨 2期 10 39號B室	628 ft²	HK$670 万	HK$10,669
2026-09-28	四期 9 C	701 ft²	HK$858 万	HK$12,240
2026-09-28	美孚新邨 1期 13 19號A室	467 ft²	HK$590 万	HK$12,634
2026-09-27	一期 13 A	467 ft²	HK$590 万	HK$12,634
2026-09-27	二期 10 B	628 ft²	HK$670 万	HK$10,669
2026-09-25	美孚新邨 8期地下 125號	—	HK$135 万	—
2026-09-24	美孚新邨 4期 6 91號A室	717 ft²	HK$684 万	HK$9,540
2026-09-24	美孚新邨 8期 15 118號D室	674 ft²	HK$800 万	HK$11,869
2026-09-23	美孚新邨 6期 4 25號B室	509 ft²	HK$650 万	HK$12,770
2026-09-23	二期 1 C	708 ft²	HK$610 万	HK$8,616
2026-09-23	八期 15 D	674 ft²	HK$800 万	HK$11,869
2026-09-23	四期 6 A	717 ft²	HK$684 万	HK$9,540
2026-09-22	六期 4 B	509 ft²	HK$650 万	HK$12,770
2026-09-21	美孚新邨 4期 18 119號C室	701 ft²	HK$830 万	HK$11,840

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由美孚新邨本身的数据计算，数字随每日更新而变。

美孚新邨呎价多少？

美孚新邨目前实用呎价约 HK$11,000–HK$14,000，中位约 HK$12,500。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

美孚新邨一个单位大约多少钱？

按今天的区间，美孚新邨一个中等面积单位约 HK$780万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

美孚新邨最新成交如何？

我们持有的美孚新邨最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

美孚新邨租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.66%，参考中位月租约 HK$20,000。

美孚新邨管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,560。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

美孚新邨是几年楼？

美孚新邨于 1968–1978 年入住，楼龄约 48 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

美孚新邨有多少单位？

共 13,149 个单位，每年约 4.7% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

美孚新邨到中环要多久？

由美孚乘公共交通到中环约 22 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

美孚新邨议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在美孚新邨议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买美孚新邨还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

美孚其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是美孚新邨。

美孚新邨还是美孚新邨-6期好？美孚新邨-6期 · HK$9,819–HK$14,916 · 1,879

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。