楼盘评分

寶星中心评分、每平方英尺价区间与议价空间

寶星中心（葵涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

寶星中心位于香港葵涌，共 968 个单位，1984–1985 年入住；实用呎价约 HK$11,348–HK$13,009，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.7%，每年约 4.5% 单位成交。

葵涌返回香港楼盘评分

寶星中心

葵涌 · 新鴻基

总单位数: 968
年换手率: 4.5%
落成年份: 1984–1985
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.7%
净租金回报: 3.10%

博晋楼盘评分

67／100

实用呎价区间

HK$10,380–HK$11,170

中位呎价 HK$10,775 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$342 万 – HK$367 万

区间中位 HK$3,544,975

寶星中心位于葵涌，约 968 个单位，1984–1985 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 32 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.10%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 57/100
回报: 100/100
通勤: 57/100
楼龄: 28/100
开发商: 90/100

流通性权重 30% · 57/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 57/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 28/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 90/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟30 min

铜锣湾／湾仔38 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾38 min

启德／九龙城36 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 282–362 ft²

该面积估算楼价

HK$354 万

该面积估算月租

HK$11,680

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	282 ft² · 建筑面积 407 ft²	HK$304 万	HK$10,011
2 房	288 ft²	HK$310 万	HK$10,224
2 房	308 ft² · 建筑面积 425 ft²	HK$332 万	HK$10,934
2 房	329 ft² · 建筑面积 452 ft²	HK$354 万	HK$11,680
2 房	342 ft²	HK$369 万	HK$12,141
2 房	362 ft²	HK$390 万	HK$12,851

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$106,349	HK$53,175
5%	HK$177,249	HK$88,624
8%	HK$283,598	HK$141,799

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 41 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$10,380–HK$13,110	HK$11,621	1
美聯物業 Midland	HK$10,598–HK$11,863	HK$10,698	5
28Hse 千居	HK$10,588–HK$12,766	HK$10,713	9

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 329 ft²

HK$11,680

租金呎价（每月）

HK$35.5

楼盘平均月租

HK$11,925/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 282 ft² · HK$10,0112 房 · 288 ft² · HK$10,2242 房 · 308 ft² · HK$10,9342 房 · 329 ft² · HK$11,6802 房 · 342 ft² · HK$12,1412 房 · 362 ft² · HK$12,851

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 22放租单位: 3已累积 26 宗成交纪录

目前最值：A座，叫价较我们的估算低约 4%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
A座	放售	288 ft²	HK$293 万	HK$286 万 – HK$322 万	-4%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
A座	放售	282 ft²	HK$320 万	HK$280 万 – HK$316 万	+7%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
B座	放售	308 ft²	HK$358 万	HK$306 万 – HK$345 万	+10%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
C座	放售	329 ft²	HK$428 万	HK$326 万 – HK$367 万	+24%	明显偏高	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年11月1日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：成交比较法｜参考样本：26｜可信度：高｜ ±5.9%

模型设定：成交影响力每 6 个月递减一半；已按面积（弹性 0.00）、楼层（每层 0.24%）及成交日期（每月 -1.50%）调整；模型解释度 48%。

议价目标价

HK$335 万

可望节省

HK$93 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$46 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-27	寶星中心 C座 6 7室	342 ft²	HK$355 万	HK$10,380
2026-10-27	Po Sing Centre 未知 2房	342 ft²	HK$355 万	HK$10,380
2026-10-26	C座 6 7室	342 ft²	HK$355 万	HK$10,380
2026-10-22	寶星中心 A座 19 5室	282 ft²	HK$300 万	HK$10,638
2026-10-22	Po Sing Centre 未知 2房	282 ft²	HK$300 万	HK$10,638
2026-10-21	A座 19 5室	282 ft²	HK$300 万	HK$10,638
2026-10-17	Po Sing Centre 天台 2房	308 ft²	HK$342 万	HK$11,104
2026-10-16	B座低層 2室	308 ft²	HK$342 万	HK$11,104
2026-10-09	Po Sing Centre 未知 2房	282 ft²	HK$315 万	HK$11,170
2026-10-09	寶星中心 A座 29 8室	282 ft²	HK$315 万	HK$11,170
2026-10-08	Po Sing Centre 未知未知	288 ft²	HK$293 万	HK$10,174
2026-10-08	寶星中心 C座 11 6室	329 ft²	HK$351 万	HK$10,669
2026-10-08	A座 29 8室	282 ft²	HK$315 万	HK$11,170
2026-10-08	寶星中心 A座 24 2室	288 ft²	HK$293 万	HK$10,174
2026-10-08	Po Sing Centre 未知 2房	329 ft²	HK$351 万	HK$10,669
2026-10-07	C座 11 6室	329 ft²	HK$351 万	HK$10,669
2026-10-07	A座 24 2室	288 ft²	HK$293 万	HK$10,174
2026-09-08	Po Sing Centre 未知 2房	327 ft²	HK$380 万	HK$11,621
2026-09-08	寶星中心 C座 24 3室	327 ft²	HK$380 万	HK$11,621
2026-08-31	Po Sing Centre 天台 2房	329 ft²	HK$351 万	HK$10,669
2026-08-26	寶星中心 D座 29 6室	329 ft²	HK$400 万	HK$12,158
2026-08-26	Po Sing Centre 未知未知	329 ft²	HK$400 万	HK$12,158
2026-08-24	Po Sing Centre 未知 2房	362 ft²	HK$395 万	HK$10,912
2026-08-24	寶星中心 C座 8 8室	362 ft²	HK$395 万	HK$10,912
2026-08-14	寶星中心 A座 19 7室	288 ft²	HK$300 万	HK$10,417
2026-07-13	寶星中心 A座 34 7室	288 ft²	HK$398 万	HK$13,819

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由寶星中心本身的数据计算，数字随每日更新而变。

寶星中心呎价多少？

寶星中心目前实用呎价约 HK$11,348–HK$13,009，中位约 HK$12,179。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

寶星中心一个单位大约多少钱？

按今天的区间，寶星中心一个中等面积单位约 HK$354万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

寶星中心最新成交如何？

我们持有的寶星中心最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

寶星中心租金回报多少？

毛租金回报约 3.7%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.10%，参考中位月租约 HK$11,925。

寶星中心管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

寶星中心是几年楼？

寶星中心于 1984–1985 年入住，楼龄约 41 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

寶星中心有多少单位？

共 968 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

寶星中心到中环要多久？

由葵涌乘公共交通到中环约 30 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

寶星中心议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在寶星中心议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 4 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买寶星中心还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

葵涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是寶星中心。

寶星中心还是運芳洋樓好？運芳洋樓 · HK$11,113–HK$15,695 · 150

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。