楼盘评分

康盈苑评分、每平方英尺价区间与议价空间

康盈苑（蓝田）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

康盈苑位于香港蓝田，共 816 个单位，1991 年入住；实用呎价约 HK$12,190–HK$12,190，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.1%，每年约 4.5% 单位成交。

蓝田返回香港楼盘评分

康盈苑

蓝田 · 房委會

总单位数: 816
年换手率: 4.5%
落成年份: 1991–1991
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.1%
净租金回报: 2.56%

博晋楼盘评分

64／100

实用呎价区间

HK$8,578–HK$9,799

中位呎价 HK$9,189 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$416 万 – HK$475 万

区间中位 HK$4,456,423

康盈苑位于蓝田，约 816 个单位，1991–1991 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 23 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.56%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 55/100
回报: 78/100
通勤: 73/100
楼龄: 40/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 55/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 78/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 73/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 40/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站25 min

观塘／九龙湾12 min

启德／九龙城20 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 379–588 ft²

该面积估算楼价

HK$446 万

该面积估算月租

HK$16,005

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	381 ft² · 建筑面积 583 ft²	HK$350 万	HK$12,573
1 房	443 ft² · 建筑面积 485 ft²	HK$407 万	HK$14,619
开放式	447 ft²	HK$411 万	HK$14,751
开放式	485 ft²	HK$446 万	HK$16,005
3 房	485 ft² · 建筑面积 699 ft²	HK$446 万	HK$16,005
4 房	588 ft² · 建筑面积 699 ft²	HK$540 万	HK$19,404

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$133,693	HK$66,846
5%	HK$222,821	HK$111,411
8%	HK$356,514	HK$178,257

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 35 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$9,134–HK$9,691	HK$9,781	2
中原地產 Centanet	—	HK$9,202	1
美聯物業 Midland	—	—	0

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 485 ft²

HK$16,005

租金呎价（每月）

HK$33.0

楼盘平均月租

HK$16,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 381 ft² · HK$12,5731 房 · 443 ft² · HK$14,619开放式 · 447 ft² · HK$14,751开放式 · 485 ft² · HK$16,0053 房 · 485 ft² · HK$16,0054 房 · 588 ft² · HK$19,404

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 3放租单位: 1已累积 42 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-02	康盈苑 28 19	443 ft²	HK$325 万	—
2026-09-02	康盈苑二十八樓 19室	443 ft²	HK$325 万	—
2026-09-02	未提供未提供未提供	583 ft²	HK$325 万	—
2026-09-02	康盈苑高層注册处成交	583 ft²	HK$325 万	—
2026-09-01	A座 28 19室	443 ft²	HK$325 万	—
2026-04-27	康盈苑二十七樓 24室	485 ft²	HK$474 万	HK$9,736
2026-04-27	康盈苑 27 24	485 ft²	HK$474 万	HK$9,763
2026-04-27	康盈苑高層注册处成交	485 ft²	HK$474 万	HK$9,763
2026-04-27	未提供未提供未提供	485 ft²	HK$474 万	HK$9,763
2026-04-26	A座 27 24室	485 ft²	HK$474 万	HK$9,763
2026-04-13	未提供未提供未提供	447 ft²	HK$438 万	HK$9,799
2026-04-13	康盈苑 18 4	447 ft²	HK$438 万	HK$9,799
2026-04-13	康盈苑十八樓 4室	447 ft²	HK$438 万	HK$9,799
2026-04-13	康盈苑高層注册处成交	447 ft²	HK$438 万	HK$9,799
2026-04-12	A座 18 4室	447 ft²	HK$438 万	HK$9,799
2026-02-27	康盈苑二樓 14室	443 ft²	HK$275 万	—
2026-02-27	康盈苑高層注册处成交	583 ft²	HK$275 万	—
2026-02-27	康盈苑 2 14	443 ft²	HK$275 万	—
2026-02-27	未提供未提供未提供	583 ft²	HK$275 万	—
2026-02-26	康盈苑高層注册处成交	588 ft²	HK$271 万	—
2026-02-26	未提供未提供未提供	588 ft²	HK$271 万	—
2026-02-26	A座 2 14室	443 ft²	HK$275 万	—
2026-02-25	A座 5 4室	447 ft²	HK$271 万	—
2026-01-23	未提供未提供未提供	583 ft²	HK$277 万	—
2026-01-23	康盈苑高層注册处成交	583 ft²	HK$277 万	—
2026-01-23	康盈苑三十二樓 10室	443 ft²	HK$277 万	—
2026-01-22	A座 32 10室	443 ft²	HK$277 万	—
2026-01-20	康盈苑十三樓 6室	443 ft²	HK$380 万	HK$8,578
2026-01-20	未提供未提供未提供	443 ft²	HK$380 万	HK$8,578
2026-01-20	康盈苑高層注册处成交	443 ft²	HK$380 万	HK$8,578

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由康盈苑本身的数据计算，数字随每日更新而变。

康盈苑呎价多少？

康盈苑目前实用呎价约 HK$12,190–HK$12,190，中位约 HK$12,190。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

康盈苑一个单位大约多少钱？

按今天的区间，康盈苑一个中等面积单位约 HK$446万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

康盈苑最新成交如何？

我们持有的康盈苑最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

康盈苑租金回报多少？

毛租金回报约 3.1%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.56%，参考中位月租约 HK$16,000。

康盈苑管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

康盈苑是几年楼？

康盈苑于 1991 年入住，楼龄约 35 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

康盈苑有多少单位？

共 816 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

康盈苑到中环要多久？

由蓝田乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

康盈苑议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在康盈苑议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买康盈苑还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

蓝田其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是康盈苑。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。