楼盘评分

德田邨评分、每平方英尺价区间与议价空间

德田邨（蓝田）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

德田邨位于香港蓝田，共 5,159 个单位，1991–1992 年入住；实用呎价约 HK$6,278–HK$8,161，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.1%，每年约 4.5% 单位成交。

蓝田返回香港楼盘评分

德田邨

蓝田 · 房委會

总单位数: 5,159
年换手率: 4.5%
落成年份: 1991–1992
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.1%
净租金回报: 2.37%

博晋楼盘评分

63／100

实用呎价区间

HK$4,718–HK$8,571

中位呎价 HK$6,645 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$166 万 – HK$301 万

区间中位 HK$2,332,220

德田邨位于蓝田，约 5,159 个单位，1991–1992 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 23 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.37%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 56/100
回报: 69/100
通勤: 73/100
楼龄: 42/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 56/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 69/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 73/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 42/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟26 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站25 min

观塘／九龙湾12 min

启德／九龙城20 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 127–598 ft²

该面积估算楼价

HK$233 万

该面积估算月租

HK$9,126

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	165 ft² · 建筑面积 214 ft²	HK$110 万	HK$4,290
开放式	351 ft²	HK$233 万	HK$9,126
1 房	351 ft² · 建筑面积 456 ft²	HK$233 万	HK$9,126
3 房	351 ft²	HK$233 万	HK$9,126
开放式	443 ft²	HK$294 万	HK$11,518
1 房	443 ft² · 建筑面积 587 ft²	HK$294 万	HK$11,518

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$69,967	HK$34,983
5%	HK$116,611	HK$58,305
8%	HK$186,578	HK$93,289

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$7,510–HK$10,085	HK$8,005	4
美聯物業 Midland	HK$10,460–HK$10,660	HK$10,610	2
28Hse 千居	—	HK$7,195	14

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 351 ft²

HK$9,126

租金呎价（每月）

HK$26.0

楼盘平均月租

HK$9,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 165 ft² · HK$4,290开放式 · 351 ft² · HK$9,1261 房 · 351 ft² · HK$9,1263 房 · 351 ft² · HK$9,126开放式 · 443 ft² · HK$11,5181 房 · 443 ft² · HK$11,518

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 2放租单位: 2已累积 42 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-09-21	德敬樓 3 B	351 ft²	HK$300 万	HK$8,547
2026-09-21	德敬樓 3 A	351 ft²	HK$300 万	HK$8,547
2026-09-21	德禮樓 (2座) 10 12	351 ft²	HK$300 万	HK$8,547
2026-09-20	德禮樓 10 12	351 ft²	HK$300 万	HK$8,547
2026-09-16	德敬樓 (1座) 3 24	351 ft²	HK$155 万	HK$4,416
2026-09-16	德健樓	—	HK$155 万	—
2026-09-16	—	—	HK$155 万	—
2026-09-15	德敬樓 3 24	351 ft²	HK$155 万	HK$4,416
2026-09-04	德懿樓	—	HK$173 万	—
2026-09-04	—	—	HK$173 万	—
2026-09-04	德盛樓 (7座) 19 7	165 ft²	HK$173 万	HK$10,485
2026-09-03	德盛樓 19 7	165 ft²	HK$173 万	HK$10,485
2026-09-01	德敬樓 3 A	357 ft²	HK$306 万	HK$8,571
2026-09-01	德敬樓 (1座) 6 21	357 ft²	HK$306 万	HK$8,571
2026-09-01	—	357 ft²	HK$306 万	HK$8,571
2026-08-31	德瑞樓	—	HK$80 万	—
2026-08-31	—	—	HK$80 万	—
2026-08-31	德盛樓 (7座) 4 31	—	HK$80 万	—
2026-08-31	德敬樓 6 21	357 ft²	HK$306 万	HK$8,571
2026-08-30	德盛樓 4 31	—	HK$80 万	—
2026-08-24	德隆樓	—	HK$209 万	—
2026-08-24	—	—	HK$209 万	—
2026-08-24	德盛樓 (7座) 10 31	443 ft²	HK$209 万	HK$4,718
2026-08-23	德盛樓 10 31	443 ft²	HK$209 万	HK$4,718
2026-08-14	—	—	HK$248 万	—
2026-08-14	德義樓 (3座) 10 1	443 ft²	HK$248 万	HK$5,598
2026-08-14	德懿樓	—	HK$248 万	—
2026-08-13	德義樓 10 1	443 ft²	HK$248 万	HK$5,598
2026-08-07	德敬樓 3 A	351 ft²	HK$299 万	HK$8,519
2026-08-07	德敬樓 3 C	351 ft²	HK$299 万	HK$8,519

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由德田邨本身的数据计算，数字随每日更新而变。

德田邨呎价多少？

德田邨目前实用呎价约 HK$6,278–HK$8,161，中位约 HK$7,220。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

德田邨一个单位大约多少钱？

按今天的区间，德田邨一个中等面积单位约 HK$233万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

德田邨最新成交如何？

我们持有的德田邨最新成交为 2026 年 9 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

德田邨租金回报多少？

毛租金回报约 3.1%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.37%，参考中位月租约 HK$9,000。

德田邨管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

德田邨是几年楼？

德田邨于 1991–1992 年入住，楼龄约 34 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

德田邨有多少单位？

共 5,159 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

德田邨到中环要多久？

由蓝田乘公共交通到中环约 26 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

德田邨议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在德田邨议减 3%、5%、8% 分别值多少钱。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买德田邨还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

蓝田其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是德田邨。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。