楼盘评分

葵芳閣评分、每平方英尺价区间与议价空间

葵芳閣（葵涌）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

葵芳閣位于香港葵涌，共 592 个单位，1984 年入住；实用呎价约 HK$10,000–HK$12,182，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.7%，每年约 4.6% 单位成交。

葵涌返回香港楼盘评分

葵芳閣

葵涌 · 洛基兄弟

总单位数: 592
年换手率: 4.6%
落成年份: 1984–1984
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.7%
净租金回报: 3.07%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$10,063–HK$11,691

中位呎价 HK$10,877 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$418 万 – HK$485 万

区间中位 HK$4,513,955

葵芳閣位于葵涌，约 592 个单位，1984–1984 年落成。每年约 4.6% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 32 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 3.07%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 49/100
回报: 100/100
通勤: 57/100
楼龄: 26/100
开发商: 76/100

流通性权重 30% · 49/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 100/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 57/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 26/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 76/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟30 min

铜锣湾／湾仔38 min

尖沙咀／九龙站22 min

观塘／九龙湾38 min

启德／九龙城36 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 397–473 ft²

该面积估算楼价

HK$451 万

该面积估算月租

HK$15,770

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	397 ft² · 建筑面积 486 ft²	HK$432 万	HK$15,086
3 房	397 ft²	HK$432 万	HK$15,086
2 房	415 ft² · 建筑面积 508 ft²	HK$451 万	HK$15,770
2 房	473 ft² · 建筑面积 590 ft²	HK$514 万	HK$17,974
3 房	473 ft²	HK$514 万	HK$17,974

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$135,419	HK$67,709
5%	HK$225,698	HK$112,849
8%	HK$361,116	HK$180,558

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 42 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
中原地產 Centanet	HK$10,038–HK$12,819	HK$10,046	3
美聯物業 Midland	HK$10,063–HK$12,819	HK$10,076	2
28Hse 千居	HK$10,579–HK$13,108	HK$11,760	5

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 415 ft²

HK$15,770

租金呎价（每月）

HK$38.0

楼盘平均月租

HK$10,750/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 397 ft² · HK$15,0863 房 · 397 ft² · HK$15,0862 房 · 415 ft² · HK$15,7702 房 · 473 ft² · HK$17,9743 房 · 473 ft² · HK$17,974

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 13放租单位: 4已累积 26 宗成交纪录

目前最值：1座，叫价较我们的估算低约 1%。想知道实际能压到多少，我们可以先帮你核对成交纪录。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
1座	放租	473 ft²	HK$15,000	HK$16,716 – HK$19,232	-17%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
3座	放租	473 ft²	HK$15,000	HK$16,716 – HK$19,232	-17%	低于市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	397 ft²	HK$14,292	HK$14,030 – HK$16,142	-5%	低于市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	397 ft²	HK$397 万	HK$365 万 – HK$437 万	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放租	397 ft²	HK$15,000	HK$14,030 – HK$16,142	-1%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	473 ft²	HK$476 万	HK$435 万 – HK$520 万	0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
2座	放售	397 ft²	HK$400 万	HK$365 万 – HK$437 万	0%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
1座	放售	397 ft²	HK$400 万	HK$365 万 – HK$437 万	0%	贴近市值	28Hse 千居 · 查看
1座	放售	473 ft²	HK$553 万	HK$435 万 – HK$520 万	+16%	明显偏高	28Hse 千居 · 查看

房源核对日期：2026年11月3日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$454 万

可望节省

HK$99 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$49 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-28	葵芳閣註冊處成交 A	473 ft²	HK$476 万	HK$10,063
2026-10-28	葵芳閣 1座 5 C室	473 ft²	HK$476 万	HK$10,063
2026-10-27	1座 5 C室	473 ft²	HK$476 万	HK$10,063
2026-10-14	葵芳閣註冊處成交 B	397 ft²	HK$400 万	HK$10,076
2026-10-14	葵芳閣 2座 6 E室	397 ft²	HK$400 万	HK$10,076
2026-10-13	2座 6 E室	397 ft²	HK$400 万	HK$10,076
2026-10-02	葵芳閣註冊處成交 C	397 ft²	HK$397 万	HK$10,000
2026-10-02	葵芳閣 1座 5 D室	397 ft²	HK$397 万	HK$10,000
2026-10-01	1座 5 D室	397 ft²	HK$397 万	HK$10,000
2026-09-24	葵芳閣市場成交 D	397 ft²	HK$397 万	HK$10,000
2026-09-23	葵芳閣註冊處成交 E	415 ft²	HK$532 万	HK$12,819
2026-09-23	葵芳閣 1座 28 H室	415 ft²	HK$532 万	HK$12,819
2026-09-22	1座 28 H室	415 ft²	HK$532 万	HK$12,819
2026-08-26	葵芳閣市場成交 F	473 ft²	HK$548 万	HK$11,586
2026-08-26	葵芳閣 3座 9 G室	473 ft²	HK$548 万	HK$11,586
2026-08-25	3座 9 G室	473 ft²	HK$548 万	HK$11,586
2026-07-07	葵芳閣 3座 15 F室	473 ft²	HK$553 万	HK$11,691
2026-07-06	3座 15 F室	473 ft²	HK$553 万	HK$11,691
2026-06-25	葵芳閣 2座 8 C室	473 ft²	HK$560 万	HK$11,839
2026-06-24	2座 8 C室	473 ft²	HK$560 万	HK$11,839
2026-05-12	葵芳閣 2座 5 A室	415 ft²	HK$442 万	HK$10,651
2026-05-11	2座 5 A室	415 ft²	HK$442 万	HK$10,651
2026-05-05	葵芳閣 2座 16 G室	473 ft²	HK$518 万	HK$10,951
2026-05-04	2座 16 G室	473 ft²	HK$518 万	HK$10,951
2026-04-17	葵芳閣 1座 20 E室	397 ft²	HK$400 万	HK$10,076
2026-04-16	1座 20 E室	397 ft²	HK$400 万	HK$10,076

在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源在28Hse 千居浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由葵芳閣本身的数据计算，数字随每日更新而变。

葵芳閣呎价多少？

葵芳閣目前实用呎价约 HK$10,000–HK$12,182，中位约 HK$11,091。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

葵芳閣一个单位大约多少钱？

按今天的区间，葵芳閣一个中等面积单位约 HK$451万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

葵芳閣最新成交如何？

我们持有的葵芳閣最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

葵芳閣租金回报多少？

毛租金回报约 3.7%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 3.07%，参考中位月租约 HK$10,750。

葵芳閣管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

葵芳閣是几年楼？

葵芳閣于 1984 年入住，楼龄约 42 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

葵芳閣有多少单位？

共 592 个单位，每年约 4.6% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

葵芳閣到中环要多久？

由葵涌乘公共交通到中环约 30 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

葵芳閣议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在葵芳閣议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 5 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买葵芳閣还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

葵涌其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是葵芳閣。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。