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楼盘评分

美孚新邨-6期评分、每平方英尺价区间与议价空间

美孚新邨-6期（美孚）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

美孚返回香港楼盘评分

美孚新邨-6期

美孚 · 美孚企業/新世界

总单位数: 1,879
年换手率: 4.5%
落成年份: 1974–1976
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.65%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$9,945–HK$12,574

中位呎价 HK$11,259 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$898 万 – HK$1,135 万

区间中位 HK$10,167,238

美孚新邨-6期位于美孚，约 1,879 个单位，1974–1976 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 23 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.65%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 57/100
回报: 83/100
通勤: 73/100
楼龄: 10/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 57/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 83/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 73/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 10/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟22 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站15 min

观塘／九龙湾30 min

启德／九龙城25 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 499–1,286 ft²

该面积估算楼价

HK$1,017 万

该面积估算月租

HK$37,926

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
1 房	509 ft²	HK$573 万	HK$21,378
2 房	554 ft²	HK$624 万	HK$23,268
3 房	709 ft²	HK$798 万	HK$29,778
3 房	903 ft²	HK$1,017 万	HK$37,926
3 房	950 ft²	HK$1,070 万	HK$39,900
4 房	1,286 ft²	HK$1,448 万	HK$54,012

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$305,017	HK$152,509
5%	HK$508,362	HK$254,181
8%	HK$813,379	HK$406,690

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 50 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	HK$8,095–HK$12,742	HK$11,168	10
中原地產 Centanet	HK$9,819–HK$14,916	HK$11,642	3
美聯物業 Midland	HK$11,906–HK$13,371	HK$13,371	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 903 ft²

HK$37,926

租金呎价（每月）

HK$42.0

楼盘平均月租

HK$23,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

1 房 · 509 ft² · HK$21,3782 房 · 554 ft² · HK$23,2683 房 · 709 ft² · HK$29,7783 房 · 903 ft² · HK$37,9263 房 · 950 ft² · HK$39,9004 房 · 1,286 ft² · HK$54,012

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 27放租单位: 2已累积 26 宗成交纪录

现时未抓取到放盘资料，数据每日更新。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-08-31	美孚新邨 6期地下 12號	—	HK$132 万	—
2026-08-20	美孚新邨 6期 19樓 23號C室	709 ft²	HK$948 万	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨 6期 19樓 28號C室	908 ft²	HK$900 万	HK$9,912
2026-08-19	蘭秀街23號 19 C室	709 ft²	HK$948 万	HK$13,371
2026-08-19	蘭秀街28號 19 C室	908 ft²	HK$900 万	HK$9,912
2026-08-06	美孚新邨 6期 5樓 2號C室	716 ft²	HK$715 万	HK$9,986
2026-08-05	恆柏街2號 5 C室	716 ft²	HK$715 万	HK$9,986
2026-07-16	美孚新邨 6期 15樓 I室	903 ft²	HK$850 万	HK$9,413
2026-07-15	蘭秀街46號 15 I室	903 ft²	HK$850 万	HK$9,413
2026-06-18	美孚新邨 6期 12樓 B室	995 ft²	HK$1,060 万	HK$10,653
2026-06-17	蘭秀街46號 12 B室	995 ft²	HK$1,060 万	HK$10,653
2026-06-16	美孚新邨 6期 18樓 25號B室	509 ft²	HK$640 万	HK$12,574
2026-06-15	美孚新邨 6期 14樓 19號A室	554 ft²	HK$700 万	HK$12,635
2026-06-15	蘭秀街25號 18 B室	509 ft²	HK$640 万	HK$12,574
2026-06-11	Phase 6 註冊處成交	653 ft²	HK$770 万	HK$11,792
2026-06-11	美孚新邨 6期 4樓 25號D室	653 ft²	HK$770 万	HK$11,792
2026-06-05	Phase 6 市場成交	554 ft²	HK$700 万	HK$12,635
2026-06-05	Phase 6 市場成交	509 ft²	HK$640 万	HK$12,574
2026-06-04	美孚新邨 6期 20樓 38號A室	948 ft²	HK$950 万	HK$10,021
2026-06-04	Phase 6 註冊處成交	948 ft²	HK$950 万	HK$10,021
2026-06-03	Phase 6 註冊處成交	679 ft²	HK$712 万	HK$10,486
2026-06-02	Phase 6 註冊處成交	926 ft²	HK$1,038 万	HK$11,210
2026-05-28	Phase 6 註冊處成交	518 ft²	HK$637 万	HK$12,293
2026-05-27	Phase 6 註冊處成交	1,286 ft²	HK$1,280 万	HK$9,953
2026-05-26	Phase 6 註冊處成交	1,110 ft²	HK$900 万	HK$8,108
2026-05-26	Phase 6 市場成交	948 ft²	HK$950 万	HK$10,021

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放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。