楼盘评分

美孚新邨-6期评分、每平方英尺价区间与议价空间

美孚新邨-6期（美孚）的博晋楼盘评分：流通性、净租金回报、通勤时间、楼龄及开发商五项指标，全部列出原始数据与来源。

美孚新邨-6期位于香港美孚，共 1,879 个单位，1974–1976 年入住；实用呎价约 HK$9,819–HK$14,916，管理费每呎 HK$3，毛租金回报约 3.2%，每年约 4.5% 单位成交。

美孚返回香港楼盘评分

美孚新邨-6期

美孚 · 美孚企業/新世界

总单位数: 1,879
年换手率: 4.5%
落成年份: 1974–1976
管理费: HK$2.7／平方英尺
毛租金回报: 3.2%
净租金回报: 2.65%

博晋楼盘评分

62／100

实用呎价区间

HK$9,912–HK$12,665

中位呎价 HK$11,289 每平方英尺

成交价区间（参考）

HK$706 万 – HK$902 万

区间中位 HK$8,037,412

美孚新邨-6期位于美孚，约 1,879 个单位，1974–1976 年落成。每年约 4.5% 的单位成交，往主要商业区的加权通勤时间约 23 分钟，扣除管理费、差饷及空置准备后的净租金回报约 2.65%。

五项指标分数

五项指标一眼看清

越贴近外圈越强。流通度高即易买易卖，回报高即租金撑得住房价，通勤短、楼龄新、开发商稳则抗跌力较好。

流通: 57/100
回报: 83/100
通勤: 73/100
楼龄: 10/100
开发商: 82/100

流通性权重 30% · 57/100

成交越密，可比成交越多，议价越有实据。

净租金回报权重 25% · 83/100

扣除管理费、差饷及空租后真正落袋的回报。

通勤时间（多商业区加权）权重 20% · 73/100

按你选定的工作地点加权计算的门到门时间。

楼龄权重 15% · 10/100

影响银行估价、按揭年期及维修支出。

开发商及管理权重 10% · 82/100

管理质素解释同区楼盘的长期价差。

你主要在哪一区上班？

中环／金钟22 min

铜锣湾／湾仔30 min

尖沙咀／九龙站15 min

观塘／九龙湾30 min

启德／九龙城25 min

实际单位面积

以下面积是各大平台楼盘资料页列出的实际单位间隔，无需自己估算。选一个面积，下面的估值、议价空间和月租都会按此面积计算。

楼盘面积范围: 499–995 ft²

该面积估算楼价

HK$804 万

该面积估算月租

HK$29,904

间隔	实用面积	估算楼价	估算月租
2 房	509 ft²	HK$575 万	HK$21,378
2 房	612 ft²	HK$691 万	HK$25,704
3 房	699 ft² · 建筑面积 721 ft²	HK$789 万	HK$29,358
3 房	712 ft² · 建筑面积 805 ft²	HK$804 万	HK$29,904
3 房	908 ft²	HK$1,025 万	HK$38,136
3 房	995 ft²	HK$1,123 万	HK$41,790

面积及租金资料每日由中原、美联、28Hse 的楼盘资料页抓取，成交细节以持牌代理为准。

成交价区间

输入实用面积与楼层，得出这个楼盘的成交价区间，以及议价值多少钱。

选择单位面积

楼层

议减幅度	节省金额	扣除服务费后净额
3%	HK$241,122	HK$120,561
5%	HK$401,871	HK$200,935
8%	HK$642,993	HK$321,496

节省金额 = 区间中位 × 议减幅度；净额 = 节省金额 ÷ 2。实际议价空间取决于业主情况、银行估价及同期成交。

议价角度

成交不算频密，放盘时间长、业主有时间压力的个案，才是折扣真正出现的地方。楼龄约 50 年，银行估价与按揭年期同样影响出价，估价不足是合理的议价理由。

数据来源

以下每项数字都对应一个公开页面，你可以自行核对。

来源	实用呎价区间	平均呎价	近期成交
28Hse 千居	—	HK$10,259	20
中原地產 Centanet	HK$9,819–HK$14,916	HK$11,648	2
美聯物業 Midland	HK$11,628–HK$12,050	—	3

资料来源为各地产网站公开页面，仅作比较参考；个别单位成交价仍需视座向、楼层、装修及业主意向而定。

数据截至 2026 年 8 月，以公开官方及市场发布为准，成交价区间仅供比较参考。

租金水平

以各大平台现时放租数据计算，用来核对回报，也用来衡量出租需求。

该面积估算月租 · 712 ft²

HK$29,904

租金呎价（每月）

HK$42.0

楼盘平均月租

HK$20,000/ 月

平台列出的全楼盘平均月租，未分间隔。

2 房 · 509 ft² · HK$21,3782 房 · 612 ft² · HK$25,7043 房 · 699 ft² · HK$29,3583 房 · 712 ft² · HK$29,9043 房 · 908 ft² · HK$38,1363 房 · 995 ft² · HK$41,790

叫价合理吗？

我们以该楼盘的成交纪录为基础，按成交日期（愈近期权重愈高）、实用面积、楼层及座数逐项调整，估算每个房源的合理价位，并列出议价目标价。成交纪录不足时，改用现时叫价分布，并在下方注明所用方法。

放售单位: 27放租单位: 2已累积 86 宗成交纪录

现时房源的叫价全部高于我们的估算；正是需要议价的时候。

单位	类型	实用面积	叫价	估算价值	与叫价差距	评语	来源
美孚新邨 6期	放租	562 ft²	HK$22,500	HK$21,952 – HK$25,256	-5%	贴近市值	中原地產 Centanet · 查看
美孚新邨 6期	放售	653 ft²	HK$790 万	HK$554 万 – HK$924 万	+7%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
美孚新邨 6期	放售	654 ft²	HK$807 万	HK$555 万 – HK$925 万	+9%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看
美孚新邨 6期	放售	562 ft²	HK$750 万	HK$503 万 – HK$838 万	+12%	高于市值	中原地產 Centanet · 查看

房源核对日期：2026年10月22日。房源如已售出或撤回，会自动从此表移除；报价与面积不吻合的房源不会显示。

方法：叫价分布参考｜参考样本：0｜可信度：初步｜ ±0%

议价目标价

HK$637 万

可望节省

HK$113 万

我们的收费（节省金额一半）

HK$57 万

以上为根据公开成交及房源资料计算的模型估算，并非物业估价报告，亦不能取代银行估价或持牌估价师意见。

近期成交纪录

我们自行累积的成交纪录，是估价与议价的根据；每日抓取，只会累积不会覆盖。

成交日期	单位	实用面积	成交价	实用呎价
2026-10-13	美孚新邨 6期 8 30D	910 ft²	HK$1,000 万	HK$10,989
2026-10-12	蘭秀街 8 D	910 ft²	HK$1,000 万	HK$10,989
2026-10-02	美孚新邨 6期 20 26A	908 ft²	HK$1,150 万	HK$12,665
2026-10-01	蘭秀街 20 A	908 ft²	HK$1,150 万	HK$12,665
2026-09-23	美孚新邨 6期 4 25號B室	509 ft²	HK$650 万	HK$12,770
2026-09-23	美孚新邨 6期 4 25B	509 ft²	HK$650 万	HK$12,770
2026-09-22	蘭秀街 4 B室	509 ft²	HK$650 万	HK$12,770
2026-09-22	蘭秀街 4 B	509 ft²	HK$650 万	HK$12,770
2026-09-18	美孚新邨 6期 5 8號B室	612 ft²	HK$700 万	HK$11,438
2026-09-17	恆柏街 5 B	612 ft²	HK$700 万	HK$11,438
2026-09-17	恆柏街 5 B室	612 ft²	HK$700 万	HK$11,438
2026-09-03	美孚新邨注册处成交 3房	717 ft²	HK$400 万	—
2026-09-03	蘭秀街25號 4 B	509 ft²	HK$650 万	HK$12,770
2026-09-03	美孚新邨 6期 13 15號C室	532 ft²	HK$560 万	HK$10,526
2026-09-03	美孚新邨注册处成交 2房	532 ft²	HK$560 万	HK$10,526
2026-09-03	美孚新邨 6期 13 C	532 ft²	HK$560 万	HK$10,526
2026-09-02	恆柏街 13 C	532 ft²	HK$560 万	HK$10,526
2026-09-02	恆柏街15號 13 C	532 ft²	HK$560 万	HK$10,526
2026-09-02	恆柏街 13 C室	532 ft²	HK$560 万	HK$10,526
2026-08-31	美孚新邨 6期地下車位12號	—	HK$132 万	—
2026-08-31	美孚新邨 6期地下 12號	—	HK$132 万	—
2026-08-28	美孚新邨市场成交 2房	532 ft²	HK$560 万	HK$10,526
2026-08-20	美孚新邨 6期 19 C	908 ft²	HK$900 万	HK$9,912
2026-08-20	美孚新邨 6期 19樓 23號C室	709 ft²	HK$948 万	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨注册处成交 3房	908 ft²	HK$900 万	HK$9,912
2026-08-20	美孚新邨 6期 19 23號C室	709 ft²	HK$948 万	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨 6期 19 C	709 ft²	HK$948 万	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨 6期 19樓 28號C室	908 ft²	HK$900 万	HK$9,912
2026-08-20	美孚新邨注册处成交 3房	709 ft²	HK$948 万	HK$13,371
2026-08-20	美孚新邨 6期 19 28號C室	908 ft²	HK$900 万	HK$9,912

在28Hse 千居浏览全部房源在中原地產 Centanet浏览全部房源在美聯物業 Midland浏览全部房源

放盘资料由各代理平台公开页面每日抓取，最终价格、面积及供应情况以该平台及持牌代理为准。博晋顾问并非地产代理。

常见问题

以下答案全部由美孚新邨-6期本身的数据计算，数字随每日更新而变。

美孚新邨-6期呎价多少？

美孚新邨-6期目前实用呎价约 HK$9,819–HK$14,916，中位约 HK$12,368。价格区间先用已报成交计算，其次才用现时叫价，所以贴近真实成交价而不是宣传平均价。

美孚新邨-6期一个单位大约多少钱？

按今天的区间，美孚新邨-6期一个中等面积单位约 HK$804万。在本页的价格区间工具输入实际实用面积和楼层，可得出该单位的数字。

美孚新邨-6期最新成交如何？

我们持有的美孚新邨-6期最新成交为 2026 年 10 月；本页成交表列出每宗成交的座数、楼层段、实用面积、成交价及呎价。

美孚新邨-6期租金回报多少？

毛租金回报约 3.2%。扣除每呎 HK$3 管理费、差饷及日常维修后，我们计出的净回报为 2.65%，参考中位月租约 HK$20,000。

美孚新邨-6期管理费多少？

每实用平方呎每月约 HK$3，即 600 呎单位每月约 HK$1,620。管理费是按揭利息以外最大的持有成本。

美孚新邨-6期是几年楼？

美孚新邨-6期于 1974–1976 年入住，楼龄约 50 年。楼龄会影响按揭年期，也关系到旧楼可能收取的大维修摊分。

美孚新邨-6期有多少单位？

共 1,879 个单位，每年约 4.5% 成交。成交越多，可比证据越充足，而议价正是靠证据。

美孚新邨-6期到中环要多久？

由美孚乘公共交通到中环约 22 分钟。到铜锣湾、尖沙咀、观塘及启德的时间见本页通勤部分。

美孚新邨-6期议价空间有多大？

取决于个别单位，而非整个楼盘：我们以同座、同楼层段、同格局的成交与叫价比较。本页列出在美孚新邨-6期议减 3%、5%、8% 分别值多少钱，覆盖现时 3 个在售单位。我们收费为议减金额的一半，签临时买卖合约时支付；未能议减则不收费。

买美孚新邨-6期还要付什么费用？

从价印花税、律师费、代理佣金及按揭相关费用。成交价每减一元，印花税、佣金与数十年按揭利息同步下降 — 详见本页连结的买楼费用指南。

买这个楼盘前要算清楚的数

美孚其他楼盘比较

同区选择：比较呎价、单位数目与回报，再决定是不是美孚新邨-6期。

美孚新邨-6期还是美孚新邨好？美孚新邨 · HK$11,000–HK$14,000 · 13,149

本页分数及价格区间为公开资料的比较分析，并非任何单位的估价或投资建议。博晋顾问并非地产代理，也非持牌估价师；实际成交价需按单位座向、楼层、装修及业主意向而定。